Проекты Портфолио

О проекте:

Объект расположен в Сером поясе Санкт-Петербурга на набережной Обводного канала д. 76. Предполагается редевелопмент комплекса из 2 исторических зданий на участке 22 406 м2. Общий объем исторической застройки 22 99 м2. Новое строительство составит 15 157 м2.  Срок реализации проекта 5 лет.  Стадия: предпроектные работы.

Проблематика:

Сложность площадки в том, что главный корпус, а также пристроенные к нему здания, являются объектами культурного наследия – охраняемые здания, которые нельзя сносить и имеющие ограничения на перестройку. В части строений находятся элементы охраняемых интерьеров (лестницы, исторические дверные коробки и т.д.). Самое главное здание машинного зала – однопролетное и однообъемное помещение, площадью 15 000 кв.м. без перекрытий и перегородок. Этот объём необходимо было заполнить с учётом всех охранных ограничений.

Также по территории проходит большое количество инженерных сетей, которые либо невозможно, либо очень дорого выносить за пределы границ застройки. Ограничения необходимо учитывать при размещении новых строений. Часть зданий, не представляющих историческую ценность, пойдут под снос. На прежнем месте останутся главный и 6-ой корпуса и будут построены 2 новых здания с предварительно утвержденной архитектурной концепцией.

Еще одной проблемой является отсутствие в окружении современных проектов редевелопмента, поэтому данному объекту предстоит стать локомотивом развития территории и сформировать ее имидж. В случае удачной реализации, проект поднимет престиж территории и притянет других девелоперов, и в перспективе 10-15 лет эта часть «серого пояса» радикально изменится. 

Цель:

Разработка функциональной концепции редевелопмента территории бывшей электростанции, объектов недвижимости культурного наследия и нового строительства. Создание целостной концепции многофункционального комплекса с учетом необходимых заказчику функций, востребованных рынком. 

Решение:

1. Проведен общий анализ местоположения, включающий аналитику окружающей среды, территории, принципов застройки и т.д. Исследование пешеходной и транспортной доступности. В результате аналитики IDEM-консалтинг пришли к выводу, о востребованных функциях с учетом ограничений по транспортной доступности. Внесли рекомендации по организации наземной и подземной парковки для достижения оптимального коэффициента по всем функциям с учетом более развитой доступности объекта личным, в отличии от общественного, транспорта. Не смотря на преимущество – близкое расположение 3-х станций метро.

2. Констатировали целесообразность размещения функций. А именно какие функции стоит размещать, от каких отказаться, и какие должны присутствовать в минимальном объеме.   

3. Изучили предложение архитектурной концепции и проект планировочных решений бюро ВиПС. Обозначили проблематику логистических связей и подготовили рекомендации по эффективному размещению входных групп с учетом логистики движения клиентов как по территории всего комплекса, так и использования приватности каждого корпуса. Обозначили места организации приватных зон для целей использования единым арендатором определенных корпусов и зданий.

4. Провели конкурентный анализ рынков офисной и торговой недвижимости, развлекательного и образовательного сегмента с учетом пожеланий заказчика по размещению запланированных им функций.

5. Выявили высокий потенциал организации бизнес-центра. Рынок дефицитный и в ближайшие 2-3 года возможно поглощение площадей в данной локации в полном объеме. Аналитики IDEM-консалтинг рекомендовали увеличить офисную функцию с учетом высокого спроса, низкой насыщенности и близости объекта к центру. Нивелировать менее ликвидные функции: торговую и детский развлекательный центр. Также рекомендовано развитие общественной функции, а именно создание конгрессно-выставочного центра в одном из новых зданий, для усиления функции бизнес-цента и придания значимости объекту.

6. Провели качественный анализ конкурентной среды и консультации с операторами фитнес-центров, общественного питания, образовательных услуг в различных категориях (дошкольное, дополнительное, высшее). В результате исследования выявили высокую потребность у поставщиков высшего и дополнительного образования в площадях обозначенной локации. Рекомендовали разместить вместо детского развивающего центра корпус высшего учебного заведения или предприятие дополнительного образования.  Подтвердили такое решение путем предброкериджа, выявили спрос со стороны ВУЗов.

7. Провели углубленный аудит предложенных планировочных решений. Разработали рекомендации по каждому из зданий на территории комплекса принимая во внимание конструктивные особенности, сохранные обязательства, технические требования потенциальных резидентов.

8. Дали рекомендации по оптимизации планировочных и переработке архитектурных решений. Пересмотрели общую функциональную концепцию. Оптимизировали расположение якорных арендаторов. Провели переговоры со многими потенциальными якорными арендаторами и заручились намерением арендаторов бизнес-центра. Выявили спрос на два здания в объекте, которые будут спроектированы под якорного арендатора. Получили намерения и технические требования на рассмотрение объекта недвижимости от нескольких фитнес-клубов и операторов общественного питания (рестораны и столовые). Провели переговоры с оператором общественно-делового центра конгрессно-выставочной деятельности и выявили спрос на предлагаемый объект недвижимости.

9. Передали рекомендации по оптимизации парковки, ее использованию и синергичному размещению вышеперечисленных функций для наиболее эффективной концепции многофункционального центра.

Результат:

1) Скорректирована функциональная концепция. Новая концепция предусматривает потребности Заказчика, но основана на рыночной конъюнктуре и спросе.

2) Определен базовый состав площадей объекта и базовый функционал.

3) Совместно с проектировщиками выполнено функциональное зонирование всех зданий. Функции оптимальным образом распределены в зданиях, разнесены по этажам.

4) Рекомендовано оптимальное размещение входных групп, спрогнозирована логистика, загрузка, размещены лифты, с учетом непростых планировок исторических зданий и охранных ограничений.

5) Проведен расчет арендного дохода проекта.

6) Проведено тестирование концепции. Все предложенные консультантами функции востребованы операторами услуг. Получены положительные отклики от рестораторов, фитнес-клубов, Вузов, операторов конференц-зоны. Определены якорные арендаторы проекта.

7) Концепция редевелопмента принята в работу. Заказчик приступил к проектированию.