Проекты Портфолио

Заказчик приобрел земельный участок для реализации объекта коммерческой недвижимости в активно развивающемся районе г. Екатеринбург.

Проблематика

Существует ряд ограничений и обременений, которые необходимо было учитывать при разработке концепции будущего объекта: 

1) Обязательное наличие в составе будущего объекта фитнес-центра или спорт-клуба с бассейном;

2) Ограничения по размеру офисной, торговой недвижимости, ограничения по этажности. Вследствие чего, только микс функций позволит в полной мере использовать  ресурсную емкость участка.

3) Привлечение заемных средств. 

Задача:

Определить наилучший вариант развития земельного участка и рекомендовать Заказчику один из наиболее перспективных сценариев:

1) Вариант реализации  проекта с привлечением большой доли банковского финансирования при высокой ключевой ставке, что повлияет на рентабельность  проекта и увеличит срок окупаемости;

2) Вариант развития, предусматривающий привлечение розничных инвесторов на стадии строительства и продажу части площадей по ДДУ, что влияет на функционал и финансовые показатели проекты, снижая чистый денежный поток.

Решение:

1. В результате маркетинговых исследований Консультанты разработали пять вариантов развития участка, каждый из которых соответствовал возможностям рынка по емкости поглощения;

2. Провели тестирование спроса, подтвердили идеи;

3. По согласованию с Заказчиком, дополнительно рассмотрены варианты, которые не в полной мере соответствуют существующим отграничениям, но показывают наилучшие финансовые результаты;

4. Для каждого из вариантов были разработаны объемно-планировочные решения, выделены концептуальные акценты.

Результат:

Все пять вариантов показали удовлетворительные финансовые результаты. Один из вариантов предполагал выход в зону окупаемости в первый же год эксплуатации после продажи около 80% площадей. Два варианта демонстрировали достаточно длительный срок окупаемости, не предполагали продажу площадей, так как центральной функцией в них являлся торговый центр, но показывали максимальный NPV в долгосрочной перспективе. Для этих вариантов были рассмотрены сценарии с отложенным сроком реализации, когда население первичной зоны достигнет 20-25 тыс. чел., а кредитные ресурсы будут дешевле. Благодаря чему данная стратегия развития показала значительно лучшие финансовые показатели.

Благодаря мультифункциональной концепции удалось максимизировать ресурсные качества участка, при этом ликвидность каждой функции осталась высокой и подтверждена спросом.

Заказчик принял решение об изменении изначально рассматриваемой стратегии проекта с минимальным сроком окупаемости в пользу реализации проекта многофункционального комплекса с долгосрочными, стабильными перспективами и максимальной прибылью.