Проекты Портфолио

О проекте:

На территории бывшего автовокзала в Перми планируется реализация крупного многофункционального комплекса площадью более 50 тыс. кв.м в составе проекта комплексного развития территории.

Особенности проекта:

Проект реализуется в условиях существенных градостроительных ограничений: параметры КРТ предусматривали обязательное размещение определенных функций и задавали ограничения по их составу и объему. Одновременно перед девелопером стояла задача обеспечить инвестиционную эффективность проекта, соблюдение заданных сроков и финансовых параметров.

Таким образом, ключевой задачей стало не определение отдельной функции для объекта, а формирование сбалансированной mixed-use модели, в которой различные функции усиливают друг друга, обеспечивают необходимый уровень трафика и при этом создают приемлемую экономику проекта.

Задача консультантов:

IDEM предстояло определить оптимальный состав и объем функций МФК, проверить их рыночную востребованность и сформировать модель, способную одновременно отвечать требованиям КРТ и коммерческим целям девелопера.

В рамках проекта необходимо было:

- определить наиболее перспективные и ликвидные форматы;

- оценить емкость и потенциал каждого сегмента;

- определить оптимальное соотношение функций и их взаимную синергию;

- разработать функционально-планировочную модель комплекса;

- организовать потоки посетителей, сотрудников и сервисного транспорта;

- оценить коммерческий потенциал различных сценариев;

- протестировать альтернативные гипотезы и выбрать наиболее устойчивую модель;

- сформировать финансово-экономическое обоснование выбранной концепции.

Подход консультантов IDEM:

Команда IDEM провела комплексный анализ офисного, гостиничного и торгового рынков Перми, рынка апартаментов и деловой инфраструктуры, а также конкурентной среды и перспектив развития территории.

Дополнительно были проведены экспертные интервью и предброкеридж потенциальных операторов сервисной инфраструктуры, что позволило проверить рыночную востребованность отдельных функций еще на этапе формирования концепции.

На основе полученных данных было сформировано несколько сценариев функционального наполнения МФК. Каждый из них тестировался по нескольким параметрам: рыночный спрос, ликвидность, синергия функций, эксплуатационная эффективность и финансовый результат.

Отдельным направлением стала разработка функционально-планировочной модели. Для многоэтажного комплекса с различными сценариями использования принципиальное значение имела правильная организация потоков. IDEM переработал распределение функций по вертикали, взаимное расположение зон и логистику комплекса, включая организацию первого этажа, входных групп, reception и сервисных функций.

Параллельно для различных типов площадей были определены рыночные параметры — ставки аренды, стоимость реализации и потенциальные темпы реализации. Это позволило провести финансово-инвестиционное сравнение сценариев и оценить вклад каждой функции в экономику проекта.

Решение

В результате IDEM сформировал оптимальную модель высококлассного многофункционального комплекса, объединяющего:

- современный бизнес-центр;

- гостиницу категории 4*;

- апартаменты;

- сервисную и коммерческую инфраструктуру.

При этом исходная функциональная модель была существенно переработана. Были скорректированы площади и размещение отдельных функций, перераспределены потоки пользователей, оптимизирована вертикальная логистика и пересмотрена организация первого этажа.

Ключевым результатом стало сочетание функций не только с точки зрения их самостоятельной рыночной привлекательности, но и с учетом их взаимного влияния на трафик, эксплуатацию и финансовый результат комплекса.

Отдельно была разработана стратегия реализации. IDEM рекомендовал комбинированную модель, предполагающую продажу части площадей при сохранении девелопером контроля над ключевыми функциональными элементами комплекса.

Такой подход позволяет минимизировать фрагментацию объекта, сохранить единые стандарты управления и качества сервисной среды и обеспечить соответствие фактической эксплуатации заложенной концепции.

Результат

IDEM сформировал целостную модель развития МФК — от определения оптимального функционального состава и его рыночного обоснования до функционально-планировочных решений, финансовой модели и стратегии реализации.

В результате в рамках заданных ограничений КРТ была сформирована более сбалансированная и коммерчески ориентированная модель объекта, позволяющая:

1) повысить ликвидность площадей;

2) оптимизировать функциональную структуру;

3) улучшить организацию пользовательских и сервисных потоков;

4) повысить эффективность использования площадей;

5) сбалансировать интересы КРТ и коммерческие цели девелопера;

6) сформировать основу для последующего технического задания на проектирование.

Разработанная IDEM модель стала основой для дальнейшего проектирования многофункционального комплекса.