Стандарт 5*: лучшие кейсы и стратегии рынка премиальной недвижимости

Юг России и Северный Кавказ стали главными точками притяжения для взыскательной аудитории. Именно здесь сегодня формируется новая география роскоши, где природный потенциал соединяется с эксклюзивной инфраструктурой. «Эксперт Юг» разбирался в том, как меняется портрет покупателя премиальной недвижимости и какие принципы превращают курортный проект в ликвидный актив.

Аналитики фиксируют: за последние два года покупатель премиальной недвижимости на юге России качественно изменился. Он стал значительно более рациональным и требовательным, он анализирует доходность и сроки окупаемости объекта, надежность девелопера, качество управления и юридическую прозрачность сделки.

Девелопер, в свою очередь, реагирует на изменение предпочтений покупателя новыми предложениями. «Основной спрос смещается в сторону сервисных апартаментов и гостиничных комплексов с профессиональным управлением, — рассказали в компании «Неометрия». — Инвестору важна возможность получать стабильный пассивный доход без вовлечения в управление объектом».

Намерение: от «владеть» к «использовать»

Значительная часть высокобюджетной недвижимости на Юге приобретается с инвестиционными целями — чтобы заработать на аренде или выгодно перепродать, когда цена вырастет. Чем южнее расположен объект, тем чаще на первый план выходит именно эта цель.

«Инвестиционная логика 2026 года кардинально отличается от модели 2021–2023 годов, когда доминировала стратегия «купил на котловане — перепродал с X2». Сегодня на первый план выходит предсказуемый арендный доход и профессиональное управление. Средняя доходность по рынку сегодня составляет 7–15% годовых, а в управляемых комплексах может достигать 18–20%», - сообщил Евгений Фельд, управляющий партнер проекта «Собер-Баш курорт».

Этот тренд сохраняет свою актуальность уже долгое время, но постепенно меняется. Как рассказала основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская, около 60% сделок все еще совершаются с инвестиционной целью, однако доля покупок для собственного проживания растет. Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает даже, что сегодня доля покупок для личного пользования выросла до 50-60%, тогда как в предыдущие годы до 80% сделок в элитном сегменте имели инвестиционную подоплёку.

Покупатель: рациональный, осторожный, требовательный

Покупатель высококлассной недвижимости сегодня — прагматичный и требовательный человек, привыкший к высокому качеству жилья и уровню сервиса, который соответствует его положению в обществе. Чаще всего это семейный мужчина в возрасте 35–55 лет, хотя доля женщин-инвесторов растёт. «За последние два года доля женщин-собственников выросла до 25-30%: нередко они оформляют объекты на себя», — отметил Андрей Иванов из компании «Этажи».

Постоянно проживает инвестор часто в Москве — по данным аналитических отчетов Kronung, около 60-70% покупок в премиум-сегменте Сочи, Краснодара и Ростова-на-Дону совершаются жителями столичных регионов, которые рассматривают юг как альтернативу зарубежным активам. Заметную долю среди покупателей занимают и жители Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Сибири.

По роду занятий это обычно собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний — они знают цену деньгам, но все же при покупке южной недвижимости дают волю эмоциям.

«На юге важен образ жизни — вид, атмосфера, окружение, ощущение от места играют не меньшую роль, чем цифры и выгода, — делится наблюдениями Софья Любимова, учредитель ростовского агентства недвижимости «Любимова». — Юг выигрывает там, где есть баланс эмоций и экономики».

Практики отмечают появление на рынке премиальной недвижимости новой категории покупателей: это относительно молодые люди, ИТ-специалисты и владельцы высокотехнологичных стартапов.

Локация: Сочи по-прежнему в топе

Самым престижным курортом на юге России остается Сочи, где недвижимость по-прежнему самая ликвидная.

В последние годы у черноморского побережья появился конкурент с другой стороны Кавказского хребта. Если еще несколько назад понятия «Северный Кавказ» и «элитная недвижимость» были практически несовместимы, то теперь здесь появляется все больше премиальных проектов.

Крым ждет элитные проекты

Крым также еще не реализовал весь свой потенциал для создания действительно роскошных проектов.

«На полуострове существует только премиум-класс, элитного нет. Средняя стоимость квадратного метра в данном сегменте — 465 тыс. руб., средний бюджет покупки — 41, 2 млн руб. Самая высокая цена зафиксирована в ялтинском премиум-комплексе, она составляет 926 тыс. руб., а средняя стоимость лота порядка 70 млн, — делится данными генеральный директор IDEM-консалтинг Екатерина Гресс.

На сегодняшний день в продаже находятся 10 таких проектов. Территориально часть премиум-объектов расположена на ЮБК, а четыре из них — в Евпатории и г. Саки. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года, в 2025 году рост доли рынка недвижимости в премиум классе составил 3,6%, тогда как в других сегментах динамика незначительная».

Источник и полный текст статьи: «Эксперт Юг»