Новые точки сборки: где строить в регионах и сколько это стоит

Бум нового строительства коммерческой недвижимости последних лет наиболее заметен в Москве (в частности, с рекордными объёмами ввода офисов), но очевидное оживление наблюдается и в других регионах. По данным правительства России, ввод коммерческой недвижимости по стране в 2025 году вырос на 32,7%. Заинтересованность в региональном развитии существует как на государственном уровне (проекты КРТ, особые экономические зоны, инициатива по переносу штаб-квартир), так и на уровне бизнеса: электронной и классической торговле не хватает складских площадей, а местным предпринимателям и представительствам федеральных компаний — офисов. При этом в каждом регионе не только своя специфика и потребности, но и условия.

CRE разбирается, какие регионы наиболее привлекательны сегодня для развития офисного, складского и гостиничного сегментов и как в среднем оценивается в них строительство объектов. Что касается по-прежнему актуальной для региональных рынков торговой недвижимости, то экономика возведения крупных объектов максимально непрозрачна, а типовые малые ТЦ за пределами Москвы по-прежнему сложно отнести к качественной недвижимости.

Офисы

По данным консультантов на конец 2025 — начало 2026 года, на Московский регион приходится около 70% от общего предложения офисов в России (данные NF Group). Тем не менее вакантность и средние ставки аренды в зависимости от региона кардинально не отличаются. Так, средняя ставка офиса класса А в Москве составляет 32,8 тыс. руб./кв. м в год (triple net).

В IDEM-Консалтинг для таких регионов, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и Казань, приводят следующий порядок цифр: 30–36 тыс. рублей ставка аренды, 3–6% — доля свободных площадей. По общему предложению в региональных городах лидирует Екатеринбург, где объем существующих офисов оценивается примерно в 750 тыс. кв.м против 19,5 млн кв.м в Москве и 4,5 млн кв.м в Санкт-Петербурге.

Для оценки потенциального рыночного спроса можно применить использующуюся на рынке торговых центров модель с обеспеченностью площадями на 1 тыс. жителей с оговоркой на разную степень деловой активности в регионе. Аналитики IDEM-Консалтинг предлагают взять за целевые показатели 450 кв.м офисов на 1 тыс. человек для Екатеринбурга, Новосибирска и Казани, 400 кв.м — для Краснодара и Нижнего Новгорода, 350 кв.м — для Ростова-наДону и по 300 кв. м для Перми и Уфы. Согласно их данным, в нужной степени к началу 2026 года ими обеспечен только Екатеринбург, тогда как в других городах нехватка площадей может составлять более 30%.

Консультанты сходятся во мнении, что приоритетными для строительства офисов вслед за двумя столицами являются города-миллионники, и в первую очередь столицы Урала, Сибири, Татарстана, а также активно развивающегося Краснодарского края. В большинстве других городов речь идет больше о создании штаб-квартир, тогда как спекулятивный спрос оценить в настоящий момент непросто.

Согласно оценкам IBC Real Estate, себестоимость строительства офисного объекта увеличилась более чем на 25% за последние 1,5 года, однако рост замедляется — в первую очередь за счет стабилизации цен на строительные материалы и уровня ФОТ.

В общей структуре затрат СМР могут занимать до 60% от общих затрат девелопера на реализацию проекта, еще 10–15% приходится на покупку земли и до 30% — на прочие расходы, включая обслуживание кредита, налоги и маркетинг, свидетельствуют данные портала WeWall. Согласно их подсчетам, полная стоимость строительства офиса в Москве составляет примерно 487 тыс. руб./кв. м. Для городов-миллионников большинство статей расходов сопоставимы. Снизить себестоимость позволяет более низкая цена участка, уменьшение трат на качество фасада и маркетинг, совокупная экономия, по нашим оптимистичным оценкам, может составить не более 20%.

Эти расчеты верны для вышеупомянутых ключевых региональных локаций, где есть потребность в спекулятивном строительстве современных офисов. В дальневосточных городах возможности сокращения трат нивелируются сложностями логистики, в северных городах и, например, в Калининграде — нехваткой трудовых ресурсов. Резюмируя: чтобы построить современный офисный комплекс класса А в региональных локациях, девелоперу нужно внимательно изучить потенциал платежеспособного спроса и напрямую обсуждать возможности снижения налоговой нагрузки с властями.

Склады

В сегменте складской и индустриальной недвижимости региональное развитие началось несколько раньше, благодаря развитию крупных сетей розничной торговли и онлайн-ритейла. По данным NF Group, общее предложение в регионах (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и ЛО) превысило 22 млн кв. м. Аналитики IBC Real Estate подсчитали, что только в 2025 году ввод составил около 5 млн кв.м, при этом объемы спекулятивного строительства впервые превысили 1 млн кв.м.

По словам Валерия Жукова, руководителя Instone Development, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Казань, Самара, Ростов-на-Дону сейчас формируют 55% совокупного регионального предложения. Но внимание привлекают и другие регионы. Константин Фомиченко, партнёр, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, выделяет Башкортостан и Красноярский край как регионы с близкой к нулю вакантностью, а также Дальний Восток, до которого только добрались крупные маркетплейсы и федеральные продуктовые ритейлеры. Кроме того, привлекательными являются города-миллионники «второго эшелона» и города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Эксперты говорят, что в последние годы региональные власти стали гораздо позитивнее смотреть на размещение логистических центров. Однако Константин Фомиченко отмечает, что есть и примеры сдержанного отношения на территориях, где это может привести к перегрузу дорожных сетей и росту зарплат в смежных отраслях за счет увеличения конкуренции: «Иногда девелоперы сталкиваются с неформальными ограничениями на размещение объектов, но это скорее частные случаи». Другими проблемами могут стать дефицит участков и сложный рельеф (Сочи и отдельные территории Дальнего Востока).

Г-н Фомиченко добавляет: зачастую стоимость земли не играет большой роли в регионах. Как правило, компании обращаются в администрацию субъекта за предоставлением участка в аренду для реализации инвестиционного проекта. Кроме того, востребованными становятся участки на территориях опережающего развития (ТОР) и в особых экономических зонах (ОЭЗ). Таким образом, полная себестоимость проекта будет значительно ниже той, которую можно было бы назвать рыночной, за счет сокращения трат на землю, подключение инженерных сетей и снижения налоговой нагрузки.

По данным IBC Real Estate, в Центральном федеральном округе (ЦФО) себестоимость строительства складов сегодня составляет 69,1 тыс. руб./кв.м. Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, уточняет, что это себестоимость в ценах генподрядчика, без земельного участка и технических условий, а если сравнивать стоимость по регионам, то основное влияние на уровень цен оказывает доступность материалов и рабочей силы. «Согласно нашему исследованию, дороже всего обойдется строительство 1 кв. м сухого склада класса А в Дальневосточном федеральном округе. Самым доступным же является строительство склада в Приволжском федеральном округе — 64,3 тыс. руб./кв.м».

Около 60% в приведенных данных составляет себестоимость материалов, примерно 40% — это стоимость работ. Аналитики компании прогнозируют стабилизацию цен, чему будут способствовать два фактора: замедление роста индекса цен производителей (ИЦП) с 12% в 2024 году до 5,4% в 2026-м и стабилизация уровня безработицы на 2,5–4%. После резкого роста на 20% в 2024 году за следующие 1,5 года себестоимость выросла только на 5%.

Александр Перфильев, партнёр, директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Инвест7», указывает: кроме федеральных ритейлеров, активно ведут себя на рынке локальные ритейлеры, которым требуются склады площадью 20–30 тыс. кв.м, а также логистические операторы с запросом на блоки 5–20 тыс. кв.м. Таким образом, в регионах сохраняется устойчивый спрос на помещения для самых разных арендаторов, а себестоимость, по прогнозам, останется предсказуемой.

Отели

Гостиничная недвижимость с 2022 года называется одним из самых перспективных региональных сегментов. Активно открываются отели на Черноморском побережье, а также в локациях с уникальными природными характеристиками и развивающимися горнолыжными курортами. Впрочем, популярностью пользуется и туризм выходного дня, а значит, рынку нужны и небольшие отели в малых городах, например Золотого кольца. Еще одной точкой роста стал редевелопмент советских санаториев с сохранением оздоровительной функции, велнес и СПА.

Согласно исследованию ArtPeople Group, от 40 до 60% общего бюджета на открытие отеля занимают СМР, еще 20–30% может приходиться на инженерные сети и 15–25% — на работы по отделке. Однако это распределение не включает стоимость земли, а она в гостиничном сегменте может сильно влиять на общую цифру.

Базовые оценки по себестоимости рассчитываются аналитиками для Центральной России (ЦФО, ПФО, частично Урал) как для наименее «капризного» региона. Себестоимость на номер здесь оценивается в 5–8 млн рублей для гостиницы «2 звезды», 8–12 млн для «3 звезд», 12–20 млн для «4 звезд» и свыше 25 млн для пятизвездочных гостиниц.

Санкт-Петербург в историческом центре отличают повышенные требования к архитектуре (1,3–1,4), Сибирь и Дальний Восток сложны с точки зрения логистики и квалифицированного персонала (1–1,2), а Краснодарский край выделяется резкой сезонностью (1,2–1,3).

Не стоит забывать и про влияние масштаба проектов: чем больше объем, тем ниже будет себестоимость на номер. Для фонда в 10 и фонда в 200 номеров она может различаться в два раза, но, естественно, гостиничные комплексы на тысячи номеров нужны далеко не везде, в малых городах эксперты советуют строить «небольшие уютные отели» на 20–30 номеров.

Что же стоит всё построить?

Промежуточным итогом для регионального рынка коммерческой недвижимости можно назвать сохранение курса на цивилизованность и прозрачность. Очевидно, что в каждом регионе нужно изучать как потенциальный спрос, так и опыт предшественников, местные нормы строительства, возможные трудности логистического и геодезического свойств, доступность рабочей силы и материалов, а также приоритеты городских властей. Все это позволяет наиболее корректно уже на старте проекта просчитать себестоимость, риски и окупаемость, а дефицит новых качественных объектов коммерческой недвижимости наблюдается в большинстве регионов. Копировать проекты уровня «Москва-Сити» в регионах по-прежнему не выйдет, но иррациональный страх перед строительством должен уступить место более равномерному распределению инвестиционных проектов и перезапуску городской среды там, где продолжает проживать большая часть населения России.

Источник и полный текст статьи: CRE

Автор: Павел Назаркин