Перестройка или исчезновение: убьет ли e-commerce формат торговых центров

Снижение покупательской способности и рост маркетплейсов лишают ТЦ трафика: объекты теряют традиционных арендаторов, а пустующие площади отдают под услуги и развлечения. Но механическое замещение не поможет избежать закрытий — владельцам нужно переходить к гибким многофункциональным комплексам.

В последние годы посещаемость торговых центров падает: в январе–июне 2026 года она снизилась в среднем на 4,7%, а относительно допандемийного уровня — на 27%, подсчитали в IBC Real Estate. На динамику влияют текущая экономическая ситуация и активный переход к онлайн-торговле. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, в первом полугодии 2026-го ее объем достиг 7,2 трлн руб., а доля в общем объеме розничных продаж составила 22,2%.

Сокращение трафика ведет к росту вакансии. С проблемой незаполненных площадей сталкиваются 5–6 торговых центров из 10. Еще у 3–4 объектов вакансия остается в пределах нормы и обеспечивает здоровую ротацию арендаторов, рассказала председатель комитета Гильдии управляющих и девелоперов по торговой недвижимости, генеральный директор IDEM консалтинг Екатерина Гресс. По ее словам, сильные ТЦ с листами ожидания и потенциалом роста арендных ставок по-прежнему есть.

Говорить о кризисе всего рынка пока некорректно. Но часть объектов действительно требует пересмотра концепций: по итогам 2025 года в реновации нуждались две трети региональных комплексов, а к началу 2026-го их доля выросла до 71%. В зоне наибольшего риска — крупные региональные моллы старше 10 лет с преобладанием магазинов одежды, обуви и электроники.

Как менялась вакантность за 15 лет

Рынок торговой недвижимости чутко реагирует на кризисы. За последние 15 лет сегмент пережил несколько этапов, говорит старший директор департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. Доля пустующих площадей постоянно менялась.

Похожую динамику приводят в IBC Real Estate: последние два года доля свободных метров, в том числе в торговых центрах Москвы, снова растет. Неприбыльные точки закрываются, а новые магазины открываются редко: бренды почти не выходят в офлайн. Сейчас в столичных ТЦ пустует 742 тыс. кв. м — вакантность 11%, рассказал руководитель департамента стратегического консалтинга компании Евгений Саурин.

Одновременно с 2010 года в 16 раз упал объем нового строительства — в первую очередь это связано с сокращением среднего размера проектов. В 2016-м арендопригодная площадь (GLA) составляла 35 тыс. кв. м, а в 2026-м — лишь 11,3 тыс., подсчитали в Nikoliers.

Всего в первом полугодии 2026-го в России ввели 94 тыс. кв.м торговых площадей — это на 66% меньше, чем годом ранее. Почти половина, 44,6 тыс. кв. м, пришлась на Москву, 11,8 тыс. — на Санкт-Петербург, остальное — на регионы. В третьем квартале открылось еще два объекта, объем нового ввода достиг 106,5 тыс. кв. м.

Маркетплейсы против ТЦ

Шоппинг-функция торговых центров становится второстепенной из-за развития электронной торговли — ее замещают универсальные маркетплейсы с широким ассортиментом, быстрой доставкой, близким расположением пунктов выдачи, возможностью примерки и постоплаты. 

Раньше модель ТЦ была простой: потребность в покупке приводила человека в торговый центр, а широкий набор магазинов определял его привлекательность. Сегодня многие покупки можно совершить онлайн, поэтому сам по себе набор магазинов и брендов больше не гарантирует трафик. Постепенно формируется другая логика: потребности человека → причины провести время вне дома → соответствующий набор функций → трафик → торговля как часть общей экосистемы объекта.

Это не значит, что торговля теряет значение — но ее роль все теснее связана с досугом, спортом, общепитом, услугами и другими сценариями посещения, отметила Екатерина Гресс. 

Как меняется наполняемость ТЦ

Структура арендаторов меняется кардинально. В первом полугодии 2026 года каждый второй ТЦ увеличил площадь развлечений более чем на 5%, а каждый пятый увеличил долю развлечений и общепита на 20%. В 68% ТЦ выросла доля общепита и развлекательных форматов.

Сейчас около трети площадей в крупных торгово-развлекательных центрах, введенных в эксплуатацию в 2025 году, приходится на развлекательную инфраструктуру, еще 25% занимают спортивные объекты, магазины одежды — лишь 16%. Изменения затрагивают и действующие комплексы: за последний год доля развлекательных операторов в них увеличилась с 18% до 23%, тогда как сегмент fashion сократился с 24,6% до 19%, добавил аналитик IBC Real Estate. Одновременно выросла представленность общественного питания: доля увеличилась с 3,3% до 5,8%.

Но просто механически заменить торговлю тоже нельзя, отмечает Екатерина Гресс. Такой подход приведет к снижению арендной выручки и не решит стратегическую задачу объекта. Он должен быть достаточно гибким, чтобы при необходимости менять соотношение функций — сегодня это торговля, завтра сервис, спорт или досуг.

Ключевым инструментом адаптации становится реконцепция: качественный ТЦ подбирает операторов, которые отвечают реальным потребностям посетителей. Часто для этого приходится пересматривать пул арендаторов, перераспределять площади между ритейлерами разных профилей и внедрять форматы, которых раньше не было в этой локации.

Главный риск для ТЦ сегодня — не успеть подстроиться под изменившееся поведение покупателей. Управляющим компаниям и собственникам нужно выстраивать многослойные сценарии посещения, реорганизовывать пространство и делать среду привлекательной для разных аудиторий, говорит директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова.

Ключевые меры «спасения» торговых центров: снизить зависимость от fashion-ритейлеров в пользу услуг, медицины и образования, сменить якорных арендаторов и отдать «мертвые» зоны под другие форматы.

Эволюция торговых центров к многофункциональности

Рынок смещается в сторону смешанных форматов и проектов «рядом с домом», а гигантские моллы почти не строят. Устаревшую «торговую коробку» переделывают в многофункциональный комплекс: торговая инфраструктура — на первом или нижних этажах, а офисы, апартаменты и общественные пространства сверху.  Это следующая эволюционная ступень торговой недвижимости.

Сочетание нескольких функций позволяет диверсифицировать риски, эффективнее использовать участок, формировать разные источники трафика и дохода и сокращать общий срок окупаемости проекта. Все чаще будут появляться смешанные модели, где рядом с доходной недвижимостью предусмотрены площади, ориентированные на продажу, что позволяет возвращать часть инвестиций уже на ранних стадиях реализации.

«При этом важен не сам факт смешения функций, а способность объекта адаптироваться. Архитектура, инженерия и планировочные решения должны позволять относительно быстро менять соотношение функций, если рынок изменился. Проектировать нужно не только оптимальный mixed-use на момент открытия, но и возможность его последующей трансформации», — отметила Екатерина Гресс.

Девелоперы уже переходят к другим моделям строительства. По данным IDEM-консалтинг, количество новых проектов классических торговых центров в регионах за последние 2–3 года сократилось более чем на 60–70%. При этом доля МФК с торговой составляющей, напротив, кратно выросла.

«Причина не только в изменении спроса. Экономика нового чистого ТЦ становится все сложнее: в регионах срок окупаемости таких проектов сегодня редко составляет менее 14–16 лет. При оценке проекта необходимо учитывать не только прямые капитальные затраты, эксплуатационные расходы, управление и маркетинг, но и растущую налоговую нагрузку», — объяснила эксперт.  

Перспективы рынка: расслоение и точечные закрытия

Эксперты прогнозируют: рынок, скорее всего, не сократится одномоментно, а расслоится. Сильные ТЦ продолжат развиваться, объекты с хорошей локацией получат шанс на перезапуск, а слабые и морально устаревшие постепенно потеряют торговую функцию.

Изменятся и сами магазины: роль торгового зала как витрины и склада одновременно будет снижаться, продолжится оптимизация площадей — брендам не нужно выставлять весь размерный ряд, если часть ассортимента доступна через цифровые каналы. Зато возрастает ценность консультации, качественной демонстрации товара, среды и опыта взаимодействия с брендом.

Освобождающиеся площади позволят развивать досуг и развлечения, но противопоставлять их торговле неверно. Сильный региональный ТЦ будущего — это многофункциональный центр притяжения, где торговля остается одной из ключевых причин визита.

Массового закрытия сотен торговых центров участники рынка не ждут — часть ТЦ пойдет на продажу или переформатирование, но большинство сохранится. Закрытия будут точечными: в перспективе пяти лет могут перестать работать именно классические торговые центры. Основная доля объектов физически не закроется, а поменяет функцию: часть площадей уйдет под фитнес, медицину, образование, спорт, развлечения, офисы или другие форматы, говорит сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин.

Источник и полный текст статьи: Движение.ру

Автор: Ангелина Зиньковская