Торговые центры уступают место компактным проектам с фудкортами и развлечениями

Эпоха бурного строительства торговых центров осталась в прошлом: девелоперы больше не реализуют крупные проекты, а средняя площадь новых ТЦ в России за последние 10 лет сократилась в 2,5 раза и снизилась до 12,8 тысячи квадратных метров. Такую тенденцию в своем исследовании выявили аналитики консалтинговой компании CMWP. Только в Москве средний размер вводимого торгового центра за тот же период снизился в 2,8 раза — до 15,1 тысячи квадратных метров, свидетельствуют данные CORE.XP. Самая низкая активность в строительстве ТЦ была зафиксирована в 2022—2024 годах, тогда как в 2025 году средний размер объектов немного увеличился за счет ввода отдельных крупных проектов.

Магазинов закрывается почти вдвое больше, чем открывается

Торговые центры не просто перестали строить — магазины закрываются уже в работающих объектах. По данным Российского совета торговых центров (РСТЦ), в период с июля 2025 по конец июня 2026-го в московских ТЦ закрыли 2,3 тысячи объектов всех типов, включая островную торговлю. Казань не стала исключением из общероссийской тенденции: за первое полугодие в городе закрылось 54 магазина, а открылось новых лишь 29. Позитивная деталь все же есть: во втором квартале ситуация немного улучшилась, поскольку открытий стало больше, а закрытий меньше: открылось 16 магазинов, а закрылось 26. Однако в РСТЦ считают, что рынок скорее стабилизируется, а не ухудшается.

— Нельзя сказать, что торговые центры находятся в кризисе. Скорее, они проходят стадию глубокой трансформации. Самый интересный факт заключается даже не в росте вакантности, а в том, что впервые за долгое время закрывается существенно больше магазинов, чем открывается, — пояснил глава РСТЦ Олег Войцеховский.

Классическая галерея одежды постепенно теряет доминирующие позиции. Среди новых арендаторов в казанских торговых центрах появился фитнес-клуб Spirit Fitness, детский парк развлечений «Мисти Парк», международные бренды (Anta, Boggi), рестораны и кофейни, а также точки, предлагающие различные услуги. Магазины одежды, обуви и аксессуаров, товаров для дома, а также часть точек общепита все чаще закрываются и уходят с рынка. Причина, по мнению Войцеховского, заключается в растущих расходах на ведение офлайн-бизнеса. Маркетплейсы лишь усилили эту проблему.

Уровень вакантности площадей в торговых центрах на данный момент держится на уровне 5%, что Войцеховский не считает катастрофической цифрой. Более важно, по его мнению, что свободные помещения распределяются весьма неравномерно. Например, KazanMall чувствует себя значительно лучше, чем более старые объекты. То есть разделение на современные успешные торговые центры и площадки старых концепций становится все более заметным.

Неоднородность динамики посещаемости разных торговых центров подтвердили и в АКРА: по оценкам агентства, за первое полугодие 2026 года в одних моллах трафик снизился на 2-4%, в других — вырос на 3-6% год к году. Конкуренцию с маркетплейсами способны выдерживать торговые центры в выигрышных локациях. Посещаемость может сохраниться и вырасти лишь у интегрированных в жилую застройку и близких к деловым кластерам торговых центров с хорошей транспортной доступностью. На фоне доминирования масс-маркета на маркетплейсах ведущие торговые центры переориентировались на средний и премиальный сегменты, для которых критически важен офлайн-формат.

Для быстрой адаптации к изменениям потребительского спроса и своевременной замены нерентабельных арендаторов на смену долгосрочным контрактам на 7-10 лет приходят краткосрочные договоры аренды сроком на 2-3 года, также заметила эксперт.

ТЦ стараются привлечь посетителей эмоциями, развлечениями и едой

Меняется сама концепция торгового центра. Если раньше моллы были местом, куда приезжали прежде всего за покупками, то сегодня они постепенно становятся пространством, где люди проводят свое свободное время, поделился Войцеховский. Отсюда наблюдается и рост доли ресторанов, развлечений, фитнеса, детских пространств, медицинских услуг и сервисов. Шопинг остается важной, но уже не единственной функцией.

Самая серьезная конкуренция торговых центров сегодня разворачивается за свободное время человека, заметил глава РСТЦ.

В пресс-службе торгового центра МЕГА рассказали, что современный посетитель приходит в магазины ради атмосферы и ярких впечатлений, которые доступны только при непосредственном физическом посещении. Такой опыт дают флагманские форматы и современные концепции с лимитированными коллекциями товаров, интересные коллаборации в сферах искусства, популярной культуры, а также по актуальным темам из повседневной повестки. В пресс-службе МЕГИ добавили, что посещение фудкорта становится одной из ключевых частей сценария визита в торговый центр.

В пресс-службе ТРЦ «Южный» сообщили, что последние годы инвестиции были сосредоточены на комплексном обновлении торгового центра и его инфраструктуры. Были модернизированы общественные пространства, зоны отдыха и площадки для детского досуга, а также обновлена торговая галерея. Работа с арендаторами включала как привлечение новых сильных брендов, так и обновление действующих магазинов.

— Речь идет не о разовой смене концепции, а о последовательном совершенствовании торговой, сервисной и развлекательной составляющих, — рассказала старший директор и руководитель отдела по управлению и сдаче в аренду торговой недвижимости компании Lynks Property Management Елена Соловьева.

Маркетплейсы убили торговые центры?

Одной из главных причин сокращения средней площади торговых центров эксперты считают рост популярности маркетплейсов. Многие бизнесмены закрывают офлайн‑точки и уходят в онлайн. Причем происходит это не только с убыточными магазинами, но и предпринимателями, которые держали офлайн-магазины в топовых локациях.

Конкуренция с маркетплейсами влияет на количество магазинов в торговых центрах, но это не единственная причина, заявила полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова. Во-первых, на этот процесс повлияли изменения в потребительском поведении: люди стали рациональнее в своих тратах, стали более вдумчиво относиться к потреблению товаров и услуг. Изменилось и само восприятие крупных ТЦ потребителем. Это давно уже не место для шопинга, а скорее место для времяпровождения досуга. Потребитель все чаще выбирает комфорт, удобство и скорость.

Сокращение средней площади новых ТЦ связано с переосмыслением формата, считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым: девелоперы и арендаторы фокусируются на более компактных, эффективных объектах, способных быстрее адаптироваться к изменяющемуся спросу и снизить издержки. Закрытие магазинов становится результатом не только конкуренции с маркетплейсами, но и роста операционных расходов, а также изменившихся предпочтений потребителей, которые все чаще выбирают экономию времени за счет онлайн-покупок и посещают ТЦ ради впечатлений или сервисов, а не только ради покупок. В этих условиях ТЦ вынуждены трансформироваться, усиливая событийную составляющую, внедряя новые форматы общественных пространств и сервисов.

Доктор наук, профессор кафедры торговой политики РЭУ им. Г.В. Плеханова Вячеслав Чеглов привел несколько причин закрытия магазинов: развитие онлайн заказов с доставкой, формирование сети ПВЗ в доступности к потребителю, уход целого ряда европейских брендов, проблемы с показом зарубежных фильмов, удорожание стоимости возведения и эксплуатации торговой площади. Кроме того, закрытие магазинов стало следствием конкуренции с маркетплейсами. Арендные ставки до недавнего времени росли быстрее, чем комиссии маркетплейсов.

Торговые центры не исчезнут — их ждет трансформация

Ведущий аналитик по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Татьяна Попова заметила, что застройщики жилья все чаще интегрируют коммерческие площади в жилые комплексы, это дает гарантированный трафик. В регионах процессы протекают более выраженно: спрос смещается в пользу малоформатных центров, которые показывают снижение вакантности. Освобождающиеся площади находят новое применение, их переформатируют под офисы, коворкинги, медицинские и образовательные кластеры.

Рынок не вернется к модели крупных универсальных ТЦ, доминировавшей в 2010-е годы, а торговая недвижимость перестает быть «торговой» в прежнем смысле, резюмировала Попова.

Руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM Денис Зыков пояснил, что сокращение средней площади новых торговых центров не означает, что ТЦ как формат перестают быть востребованы. Речь идет об изменении модели развития рынка. Крупных региональных и суперрегиональных ТЦ сегодня строится значительно меньше, причем эта тенденция раньше проявилась в регионах, чем в Москве. Девелоперы все чаще выбирают более компактные районные и микрорайонные форматы, рассчитанные на конкретную локальную аудиторию.

То, что происходит сейчас, — это не «закрытие магазинов», а скорее более широкий процесс оптимизации и переформатирования офлайн-торговли, считает Зыков. Особенно заметен он в fashion-сегменте. Ретейлеры закрывают слабые точки, пересматривают географию присутствия, концентрируются в наиболее эффективных ТЦ и более гибко подходят к размеру магазинов. В сильных локациях успешные бренды могут, наоборот, укрупняться, однако требования операторов к экономике каждой точки становятся жестче, а готовность занимать большие площади — более избирательной.

Количество сетей, способных занимать значительные объемы торговых площадей, сегодня ограничено. После ухода H&M, Uniqlo, Inditex и других международных операторов освободившиеся площади во многом заняли российские сети, активно расширявшиеся в 2022–2024 годах. Сейчас многие из них перешли к оптимизации: O’STIN за 2025 год закрыл 62 магазина, Concept Group сократила сеть на 47% — с 284 до 151 точки, Gloria Jeans с 2023 по 2025 год сократила количество магазинов с 683 до 574, а в 2026 году может закрыть еще около 150 точек. Новые бренды выходят на рынок, но по масштабу сетей и объему занимаемых площадей далеко не всегда способны заместить крупных операторов.

— Сформировать пул арендаторов для нового крупного регионального ТЦ сегодня значительно сложнее, чем несколько лет назад, — подчеркнул Зыков.

Одновременно заметно выросла стоимость ведения розничного бизнеса. По данным «Авито Работы», зарплатные предложения в ретейле за 2025 год увеличились в среднем на 18%. Растут стоимость товаров, логистики, эксплуатации и финансирования, при этом переложить эти издержки в цену сложнее из-за высокой чувствительности покупателей к стоимости. Все это меняет экономику строительства новых ТЦ. На насыщенном региональном рынке крупный торговый центр сегодня сложно не только заполнить, но и сделать инвестиционно привлекательным. При текущей стоимости строительства и финансирования расчетные сроки окупаемости проектов ТЦ в регионах часто превышают 15-16 лет, что заметно снижает интерес девелоперов к таким инвестициям.

Наиболее устойчивыми сегодня выглядят профессионально спроектированные районные и микрорайонные ТЦ с понятной целевой аудиторией. Они меньше зависят от дальнего автомобильного трафика и закрывают регулярные потребности жителей окружающего района. Хорошим примером такого подхода Зыков считает казанский «АРТ Центр». Это районный многофункциональный комплекс, концепция которого строилась вокруг образа жизни целевой аудитории района.

— Здесь объединены супермаркет, фитнес, торговая галерея, услуги, рестораны, фудхолл, открытый коворкинг, офисы и общественные пространства. Объект работает не только как место совершения покупок, но и как локальный центр повседневной жизни района, дополнительно привлекая аудиторию со всего города благодаря своей уникальности. Этот пример показывает, что проблема сегодня не в самом формате торгового центра, а в качестве его концепции, — рассуждал собеседник.

По мнению эксперта, в ближайшие годы, в том числе в крупных региональных городах, рынок будет развиваться в сторону более компактных и специализированных торговых центров, а в крупных проектах будет возрастать роль многофункционального формата. Сочетание торговли с офисами, гостиницами, фитнесом, общественным питанием и другими функциями создает дополнительный экономический эффект и повышает устойчивость проекта. При этом часть площадей многофункционального комплекса может быть реализована в продажу, что позволяет ускорить возврат инвестиций и сократить сроки окупаемости проекта. Ключевым фактором успеха станет не масштаб объекта, а качество концепции и ее соответствие потенциалу конкретного рынка.

Елена Соловьева обратила внимание, что в ближайшие годы индустрию торговых центров ждет глубокая и вынужденная трансформация на фоне сильного экономического давления, изменения пула арендаторов и смены потребительских привычек.

В ситуации постоянной неопределенности ключевым фактором поддержания спроса выступает лояльность аудитории, когда покупатель готов платить только за качество и бренды, которым он доверяет. Именно поэтому успешные комплексы вынуждены перестраивать управление и развиваться как центры социализации и уникальных впечатлений, способные удерживать и привлекать осознанного потребителя нового времени, подчеркнула Соловьева.

Источник и полный текст статьи: Вечерняя Казань

Автор: Алия Резванова