Стрит-ритейл в жилых проектах: что уже научились делать девелоперы, а что им только предстоит

Ежегодно в сентябре Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг, имеет честь участвовать в работе жюри премии CRE Federal Awards в комитете, отвечающем за многофункциональную недвижимость и коммерческую инфраструктуру в жилых комплексах. В этом году нам хотелось бы поделиться своими наблюдениями, так как проекты-финалисты, на наш взгляд, очень точно отражают текущую трансформацию рынка.

Если рассматривать представленные проекты как квинтэссенцию лучших практик, становится очевидным: за последние годы подход девелоперов к коммерческой инфраструктуре в жилых комплексах претерпел значительную эволюцию. Похоже, мы стоим на пороге очередного качественного перехода.

Коммерция как элемент управления, а не просто объект продажи

Первое и наиболее значимое наблюдение: девелоперы всё чаще предпочитают сохранять коммерческую инфраструктуру в своей собственности.

Сегодня мы не наблюдаем стремления полностью реализовать коммерческие площади на этапе строительства. Даже в случаях продажи, застройщики, как правило, удерживают контроль над ключевыми функциями, не желая оставлять их на откуп исключительно рыночным механизмам.

Этот сдвиг имеет фундаментальное значение. Если раньше основной задачей девелопера было создание ликвидного объекта и успешная сделка, то теперь, сохраняя коммерцию в собственности, компания берет на себя долгосрочную ответственность за качество среды.

Внимание смещается с квадратных метров на пользовательский опыт: девелопер начинает проектировать не просто площади, а сервисы, сценарии жизни и социальную экосистему, частью которой станет житель. Мы видим, как инструменты работы с жителями (приложения, сообщества, кросс-маркетинг) постепенно интегрируются и в коммерческий сектор, превращая ритейл в управляемую часть жилого продукта.

Масштабирование коммерческой функции

Второе наблюдение касается количественных показателей. В проектах-финалистах коммерческая инфраструктура всё чаще выходит за рамки привычных 3–6% от общей площади, достигая 10%, 12% и более. Речь идет о серьезных объемах — от нескольких десятков до ста тысяч квадратных метров.

Такой масштаб позволяет рассматривать коммерцию не как вспомогательный элемент («магазины на первых этажах»), а как самостоятельную городскую функцию. Однако рост объемов неизбежно влечет за собой усложнение процессов управления.

От функционального наполнения к проектированию сценариев жизни

Рынок проходит важный этап перехода от вопроса «что разместить?» к вопросу «как здесь будут жить?». Девелоперы всё чаще оперируют понятием «сценариев»: утро в кофейне или фитнес-центре, активный день в деловых сервисах, вечер в гастрономических зонах и пространствах для досуга.

Это признак зрелости рынка: коммерция начинает восприниматься как инструмент формирования среды. Мы сами применяем этот подход (например, в проекте квартала «Идель» в Нижнем Новгороде), и приятно видеть, что подобная логика становится общепрофессиональным стандартом.

Тем не менее, здесь кроется определенный вызов. Иногда планирование зон (например, строгое процентное распределение функций) диктуется концепцией девелопера, а не реальным рыночным спросом. Рынок может реагировать иначе, создавая дефицит в одних нишах и избыток в других. На мой взгляд, следующим шагом станет переход от жесткого программирования коммерции к гибкой системе постоянной проверки гипотез.

Стрит-ритейл и специфика управления

Интересно наблюдать, как при увеличении доли коммерции (свыше 10%) девелоперы начинают применять методы управления, характерные для торговых центров: формирование концепций, балансировка категорий и управление конкурентной средой.

Однако важно учитывать специфику: стрит-ритейл работает по иным законам. Если в ТЦ конкуренция между двумя аптеками требует жесткого регулирования, то на улице соседство схожих форматов может, напротив, повышать привлекательность локации. Поиск этой новой, адаптированной модели управления — актуальная задача для рынка.

Что касается состава арендаторов, то пока мы наблюдаем доминирование повседневной инфраструктуры (продуктовый ритейл, кофейни, локальные сервисы). Однако уже заметны признаки экспансии крупных fashion-операторов в стрит-формат. Это закономерный процесс, обусловленный децентрализацией городской жизни и развитием концепции «15-минутного города».

Коммерция как социальная инфраструктура

Нельзя забывать и о социальной роли коммерции. Оживленные первые этажи с качественным освещением и сервисами создают ощущение безопасности и наполненности пространства. Коммерция становится частью социальной ткани проекта, что и объясняет стремление девелоперов тщательно фильтровать состав арендаторов, избегая форматов, не соответствующих имиджу и уровню жизни комплекса.

Вызовы долгосрочного цикла

Главный вывод, к которому мы пришли, заключается в следующем: девелоперы уже освоили проектирование коммерции для продажи жилья. Мы научились мыслить сервисами, сценариями и экосистемами.

Но следующий вопрос неизбежен: что будет с этой инфраструктурой через 5 или 10 лет?

Принимая коммерцию в собственность, девелопер берет на себя ответственность за её долгосрочный жизненный цикл. За десятилетие форматы потребления, логистика и требования операторов изменятся до неузнаваемости. Следовательно, коммерческое пространство должно обладать высокой степенью адаптивности. Уже на этапе проектирования необходимо закладывать возможности для трансформации: изменения планировок, инженерных систем и сценариев использования.

Заключение

Эволюцию, которую мы наблюдаем, можно представить следующим образом:

1. Коммерция как товар.

2. Коммерция как часть жилого продукта.

3. Коммерция как управляемая среда.

4. Следующий этап — динамичная среда, способная эволюционировать вместе с городом.

Наша задача сегодня — перейти от проектирования коммерции для продажи квадратных метров к проектированию коммерции для полноценной, меняющейся жизни.