Екатерина Гресс представила анализ рынка недвижимости полуострова на V Юбилейном «Крым Урбан Форуме»

Сегодня в рамках V Юбилейного «Крым Урбан Форума» в Ялте состоялась ключевая пленарная сессия «Крым 2026–2027: экономика территорий и девелопмента в условиях кризиса». Генеральный директор и управляющий партнер IDEM-консалтинг Екатерина Гресс представила масштабный доклад, посвящённый трансформации рынка жилой недвижимости Крыма.

Компания ведет непрерывный анализ рынка первичной жилой недвижимости Крыма с 2021 года. По итогам I полугодия 2026 года зафиксирована точка перелома: рынок перестал быть единым и фактически разделился на два субрынка с противоположными векторами развития:

• Рынок городов для жизни (Симферополь, Севастополь, Керчь). Здесь наблюдается либо положительная, либо слабоотрицательная динамика. Количество сделок по жилой недвижимости практически не отклоняется от показателей прошлого года.

• Городах в курортных локациях (Евпатория, Саки, Судак, Феодосия, Ялта, Алушта) отмечается отрицательная динамика продаж недвижимости. В среднем количество сделок сократилось на 39% относительно аналогичного периода прошлого года.

• Если говорить о сегменте апартаментов в целом по Крымскому полуострову, то он переживает глубокий кризис: объем продаж сократился на 41%. В курортных локациях снижение составило 49%. Наиболее существенное сокращение количества сделок с апартаментами отмечается в агломерации Саки и Евпатория (−58%) и Феодосии (−93%).

Согласно докладу спикера общий объем экспозиции на полуострове достиг 22,8 тысячи лотов, что на 26% больше, чем годом ранее. При этом количество сделок по ДДУ сократилось на 13,3% (до 3 885 за полугодие).

На апартаменты пришлось 94% от общего объема сокращения продаж. Если спрос на квартиры снизился всего на 1,2%, то продажи апартаментов рухнули на 40,9%.  В Симферополе, Севастополе и Керчи сконцентрировано 17,6 тысяч нераспроданных лотов. В курортных локациях — более 16 тысяч, а в премиальных Ялте и Алуште — 11 тысяч.

Екатерина Гресс также детально разобрала влияние анонсированной льготной ипотеки под 6%. Ожидается, что программа окажет слабое влияние на рынок из-за высокой доли инвестиционной недвижимости (апартаментов), на которую она не распространяется.

Прогноз: В первые шесть месяцев действия программы количество сделок с квартирами может вырасти в два раза, тогда как продажи апартаментов останутся на прежнем уровне. Общий рост темпов продаж на рынке составит около 79%. При текущих темпах продаж на распродажу остатков в городах для жизни уйдёт 3 года и 9 месяцев. В курортных локациях этот срок превышает 5 лет, а в Евпатории, Саках, Судаке и Феодосии приближается к 6 годам. Даже при оптимистичном сценарии объем нереализованных остатков через год окажется лишь на 10,5% ниже, чем без программы. программы.

«Чтобы перевести рынок из состояния «рынка покупателя» в «рынок продавца», темпы продаж в Крыму должны вырасти в 3,2 раза — до 2 523 сделок в месяц. Для сокращения остатков до шестимесячного запаса при повышенной скорости продаж городам-курортам потребуется увеличить темпы реализации в 3,5–3,8 раза. Применение льготной ставки к апартаментам могло бы существенно улучшить ситуацию, вовлекая инвестиционный спрос в решение проблемы затоваривания», - отмечает Екатерина Гресс.

Главные выводы IDEM-консалтинг:

1. Наблюдается расхождение векторов: экспозиция растет (+26%), а покупательская активность падает (-13%).

2. Нагрузка предложения критическая: 45,4 тысячи лотов формируют затоваривание, особенно в курортном сегменте.

3. Выигрывать будут проекты, которые точнее отвечают запросам покупателей по продукту, бюджетам (в 6 из 8 локаций лидирует диапазон 5–10 млн руб.) и условиям покупки.

«Крым Урбан Форум» проходит в отеле «Ялта-Интурист» с 15 по 17 октября, он собрал более 600 девелоперов, архитекторов и инвесторов для выработки стратегий развития Юга России в условиях новой экономической реальности.