Проекты Портфолио

Проект:

Заказчик ведет проектирование нового жилого комплекса бизнес-класса в центре г. Пермь, площадью более 50 тыс. кв.м, состоящего из пяти многоэтажных корпусов.

Задача:

Необходимо разработать эффективную концепцию коммерческой инфраструктуры для ЖК высокого класса, Коммерция должна включать функции, которые в совокупности дадут проекту дополнительную премию к цене, будут подчеркивать престижность и статус объекта, а функционал и уровень магазинов, ресторанов и предприятий услуг будет соответствовать запросам и уровню жителей комплекса. Также в задачу входило: разработка планировочных решений, определение баланса и площадей всех функций, распределение инфраструктуры по корпусам с учетом очередности ввода и заселения, расстановка вертикального транспорта, определение зон разгрузки

Цель: сохранение высокой ликвидности и цены коммерческих помещений.

Проблематика:

1. Объект реализуется в районе центрального рынка, территория которого будет подвергнута редевелопменту. Наличие ТПУ и рынка в ближайшем окружении, с одной стороны, гарантирует высокий потенциал для торговой функции, однако форматы рыночной торговли не соответствуют уровню позиционирования объекта. Реализация проекта изменит место, фактически на карте появляется новая точка в центре города, новое знаковое место для жизни и досуга;

2. Ограниченность площадки для организации зон разгрузки (только подземный уровень);

3. Одним из вызовов при планировании коммерции была обязательная интеграция премиального фитнес-клуба с полноценным бассейном (дорожки 25 метров);

4. Первичный проект предусматривал реализацию 2-х этажного торгового центра на всех первых уровнях зданий комплекса с внутренними связями;

5. Заказчик планировал выделить и организовать условно бесплатные, социальные функции для досуга и работы жителей комплекса;

6. В проекте заложен большой объем коммерческих площадей (около 20% от жилых), возникают риски ликвидности. Концепция не может быть рассчитана только на внутреннее потребление;

7. Жилой комплекс бизнес-класса должен обладать определенной степенью приватности;

8. В окружении Объекта ведется проектирование и строительство других крупных ЖК, в которых предусмотрен большой объем коммерческих площадей;

9. Имеются ограничения по размещению наземной парковки.

Решение:

1. В результате маркетинговых исследований консультанты определили наиболее перспективное направление развития коммерческой составляющей проекта- сервисная инфраструктура: кафе и рестораны, досуговые форматы и спорт, а также высокий потенциал продемонстрировала офисная недвижимость,  качественные помещения для бизнеса востребованы в центре Перми;

2. Выявлен стратегический потенциал и особенности локации, где в ближайшие годы будут реализованы: пешеходный бульвар, новые связи улиц, реорганизован ТПУ, территория рынка подвергнется редевелопменту);

3. Предложена новая концепция и функционально-планировочные решения, отвечающие реальному спросу и трендам развития рынка, от ТЦ рекомендовано отказаться, первый этаж полностью пересмотрен, на втором этаже предложено разместить офисы, клинку, предприятия услуг. Пересмотрено размещение и тип вертикального транспорта;

4. Предусмотрены зоны разгрузки и специальные зоны транспортировки с подземного этажа;

5. Переформатированы площади коммерческих помещений, их размещение, входные группы, предложены изменения в проект, позволившие добиться большего % коммерциализации (на 9,9%);

6. Условно социальные функции заменены коммерческими после тестирования спроса: предложена реализация коворкинга, студий растяжки и танцевальных, обучающих и развивающих форматов для детей. Спрос подтвержден в процессе переговоров с операторами;

7. Проведем глубокий конкурентный анализ рынка торговой и офисной недвижимости Перми, а также предброкеридж, что позволило выявить перспективные направления и отказаться от размещения магазинов fashion направления в комплексе (в силу высокой конкуренции в локации со стороны крупнейших ТЦ)$

8. Разработаны новые планировочные решения;

9. Проведен предброкеридж – тестирование спроса среди сетевых ритейлеров, подтвердивших предложенный консультантами концепт;

10. Подготовлены рекомендации по ценообразованию – торговый план, с обозначением арендных ставок коммерческих помещений и стоимость продажи.

Результат:

Консультанты рекомендовали концепцию коммерческой инфраструктуры, площадью 11 тыс. кв.м, создающую добавленную стоимость проекту. Якорные арендаторы: фитнес- клуб с бассейном, рестораны. Одним из ключевых элементов концепции будет являться профессиональный бизнес-центр А-класса на 2-ом этаже с интегрированным коворкингом, где обеспечена связь с подземным паркингом за счет панорамных лифтов.

Разработанная концепция признана эффективной, коммерческие площади ликвидны и могут быть проданы/сданы в аренду по высокой цене. Заказчик заключил договор с консультантами на дальнейшее сопровождение проекта.