Поиск по сайту
Еще 10-15 лет назад в каждом уважающем себя городе где-то недалеко от администрации, прокуратуры и мест тусовки самых сильных мира сего расцветали буйным цветом торговые центры, где прекрасно размножались бутики одежды, обуви, ювелирных изделий и часов, бижутерии и модных сумок и чемоданов, белья, шуб и купальников. И это были роскошные оазисы для «своих» важных персон.
Чаще всего это бывшие ГУМы и ЦУМы, носители генетического кода советского дефицита или центры, удачно примостившиеся в центре города, на пешеходных улицах, — первые результаты золотых времен девелопмента, когда окупаемость проектов не выходила за 3 года.
Все было по-честному: клиенты, дамы со статусом, щедро платили за бренды и рекомендуемые «луки», мужчины знали, где купить другу подарок. Местные предприниматели гоняли за товаром в Турцию и Италию, как раньше в Москву за колбасой, а владельцы объектов потирали руки, поднимая ежегодно аренду минимум на 10%. Довольны были все, в такие объекты стояли очереди на аренду площадей, и сетевые ретейлеры безрезультатно пытались привить в этой среде слово «концепция». Концепция никого не волновала, потуги федералов и их попытки договориться на аренду и даже сделать ремонт решались только рублем.
И все бы так и шло, если бы не хоровод кризисов, с отчаянной беспощадностью убивающих маржинальность ретейл-проектов. Кризисы, санкции, курс доллара, всегда направленный куда-то вверх, конкуренция, расцвет онлайна сделали свое дело. Предприниматели дотягивают свой бизнес до уровня ноль, инстаграмные девочки покупают по-другому, им уже не нужны золотые вензеля и мрамор, а шоурумы могут быть совсем небольшими. Вешалки в мультибрендовых итальяно-китайские бутиках гнутся под весом осенне-зимне-летне-весенних коллекций, позиционирование «дорого-богато» вдруг перестало работать.
Корабль по имени «Шик. Блеск. Красота» стремительно идет ко дну. Пассажиры уже уплыли мелкими шлюпками, команда эвакуируется, крысы курят в сторонке, им, собственно, некуда идти. Узнаете? Такой или такие торговые центры есть в каждом городе. Выручка падает, вакансия растет, доходность заставляет владельца поменять пару раз команду и даже арендаторов, обновить витрины, перекрасить холл, переделать фасад, прежде чем скупые цифры и линии тренда скажут, что надо делать что-то более серьезное. И тут забрезжит где-то слово «реконцепция», достанется из шкафа буклетик консультантов и визитка менеджера сетевого магазина. И за кофе со своими старейшими арендаторами обсудят еще и еще раз проклятый кризис, ужасный Wildberries и глупых миллениалов, не понимающих ничего в моде.
Но что можно сделать сейчас? Сетевые компании по-прежнему скупы, а «свои» арендаторы готовы взять кредит, чтобы заплатить аренду, причем немаленькую. Как решиться на перемены? Нужно ли решаться? Но закрытых магазинов все больше, и зияющая пустота, как выпавшие зубы, говорит, что срок жизни подходит к концу.
Есть и еще один важный вопрос — ПОКУПАТЕЛИ!
Беспечные или, наоборот, озабоченные и занятые тетеньки из администрации ушли на пенсию и переехали в Карловы Вары, мужчины на мерседесах нашли места, где из машины выходишь сразу в теплый торговый центр, их любовницы летают на шопинг в Европу или на худой конец в Москву, золотые часы и запонки почему-то не особенно покупают, вокруг появились модные кофейни, какие-то общественные пространства, где молодые люди проводят время. И вот они болтаются около объекта, школьники забегают в туалет.
Поменялся и стиль жизни, изменились потребности, появились достойные конкуренты — новые, просторные, красивые торговые центры, и вообще вокруг многое поменялось! А как перестроить торговый центр? Как адаптировать его под нового покупателя, да еще и на таком рынке!
Кроме всех этих вопросов есть не менее важный, технический — это конструктив здания, архитектурные решения, заточенные под эффективную работу советского универмага, где было предусмотрено все, вплоть до столовой, комнаты отдыха и даже актового зала для персонала, где для складской функции были отведены приличные объемы, эскалаторы не требовались — в эпоху дефицита советский покупатель готов был и на десятый этаж дойти пешком, парковка нужна была только для нескольких машин… Да и еще масса нюансов и жестких, для сегодняшней торговли, ограничений. И можно было бы уже хоронить эти объекты, если бы не одно но! Важное, важнейшее для нас — ЛОКАЦИЯ!
А вот локация у ЦУМов и ГУМов практически везде, в каждом городе, просто отличная! А мы все из учебников знаем, что это главный фактор успешности проекта.
В нашем портфеле не один подобный торговый центр, а в совокупности много месяцев потрачено на детальный анализ объектов, выявление причин утраты популярности, изучение рынка каждого города и поиск новых успешных функций.
По практике работы с такими объектами позволю себе некоторые выводы и рекомендации владельцам и управляющим. Прошло время «снятия сливок». Все, это уже не «дойная корова», это уже «старая собака», если рассуждать языком матрицы. Фактически владелец объекта должен был до наступления этого этапа позаботиться о так называемой диверсификации продукта, то есть о его рыночной адаптации или реконцепции, которая включает в себя:
Полумеры для таких объектов больше не работают, они только медленно опустошают кошелек владельца, вместо того чтобы отлично работать и приносить хороший доход за счет удачной локации, объект скатывается до индийских ярмарок и секонд-хендов! Полумеры полностью размывают позиционирование и в итоге растворяют даже самое лучшее, что у торгового центра есть, — место!