Фокус регионального рынка смещается: старые промышленные площадки уходят под КРТ, а потребность бизнеса в помещениях закрывает Light industrial

Форум «LIGHT INDUSTRIAL 6.0» прошел 14 ноября в Москве. Он объединил застройщиков, и девелоперов индустриальных проектов, инвесторов, резидентов промышленных и технопарков.

Эксперты представили аналитику рынка, рассказали о том, как сегмент лайт индастриал развивается в текущих экономических условиях, поделились актуальной информацией о вакансии и арендных ставках, прогнозами и предполагаемыми объемами ввода недвижимости. На мероприятии рассматривались архитектура, технические и конструктивные особенности Light industrial, динамика и зависимость цен от местоположения объектов. Большое внимание уделялось многоуровневым LI.

Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг, отметил, что участники мероприятия выделяли Москву, как практически единственную площадку, где сегодня активно развивается отрасль. Но, по мнению эксперта, это не совсем так.

Столичный рынок, благодаря программе стимулирования создания МПТ, действительно растет опережающими темпами.  Застройщики получают льготы, которые делают проекты заведомо более выгодными. Благотворно сказываются и динамичный рост населения, и процесс вытеснения старых промышленных зданий за границу города, и устойчивый спрос из-за высокой деловой активности.

Сегодня объем предложения в Москве, по отношению к численности населения города и агломерации, несопоставим с регионами, где рынок Light industrial также начинает свой постепенный, но не быстрый рост. Сравнительно невысокая интенсивность развития этого сегмента связана с тремя основными причинами:

• Ниже рентабельность и платежеспособный спрос. В регионах доходность составляет порядка 9-10%, тогда как в Москве она достигает 13-14%;

• Большой объем старых производственных площадок, многие из которых реновируются. Это не создает настолько же качественное предложение, как современный лайт индастриал, но предоставляет альтернативу арендаторам, в том числе по более низким ценам – порядка 8 тыс. рублей за м² в год, против 13-15 тыс. рублей за современные форматы;

• Темпы роста региональных центров зачастую ниже. Ярким исключением является Краснодар, где уже реализовано 60 тыс. м² и заявлено еще около 230 тыс. м² площадей Light industrial. Но это быстрорастущий город, а в большинстве региональных центров ситуация обратная.

Тем не менее, для регионов лайт индастриал – однозначно перспективный формат, и он будет развиваться, но медленнее, чем в столице. Постепенно фокус рынка будет смещаться от реновации старых промышленных площадок к строительству современных LI. Этот процесс уже начался во многих городах-миллионниках.

Он присущ городам с растущим населением и агломерацией, например, Казани, где малый и средний бизнес нуждаются в 35 тыс. м² современных производственных площадей, а общая емкость рынка больше 200 тыс. м². В Нижнем Новгороде и других городах, где население и агломерация сокращаются, постепенно высвобождаются старые промышленные площади, что замедляет развитие LI.

Тем не менее объективная потребность в новых промышленных помещениях во всех городах, особенно с учетом среднего технологического возраста складской недвижимости 15-30 лет, сохраняется.

В растущих регионах на месте старых промышленных парков активно ведется КРТ. Количество старых промышленных площадок постепенно снижается. Потребность в более качественных помещениях растет, так как они позволяют компактно разместить производство или, например, создавать эффективные склады последней мили, что достижимо за счет новых и профессиональных лайт индастриал.

Объекты Light industrial способствуют увеличению производительности труда, что вкупе с возможностью грамотно расположить оборудование на меньшей площади позволяет сохранить или снизить уровень затрат на аренду, даже при более высокой ставке в сравнении со старыми промышленными помещениями.

Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг

«Особое внимание на форуме уделили тому, как эксперты рассчитывают емкость рынка LI. Многие спикеры в этом вопросе ссылались на европейские показатели и оценивали ее в размере 20-25% от общей площади складских помещений.

Наша методика, применявшаяся в обширной практике работы с лайт индастриал именно в регионах, имеет другие более точные принципы оценки. Мы ориентируемся на европейский подход, но при этом учитываем множество факторов, таких как: структура экономики, степень индустриального развития, средний доход, доля офисов, МСП и, конечно, складских и современных промышленных помещений. Сопоставляем эти показатели с российскими и региональными.

Такой подход позволяет уйти от усредненных прогнозов, рассчитать их именно для рынка Light industrial и для конкретного города, так как темпы поглощения в регионах существенно ниже, цена ошибки выше».