Возможный запрет продажи алкоголя в радиусе 100 метров: риски для рынка коммерческой недвижимости

В публичном поле обсуждается инициатива установить единый федеральный запрет на розничную продажу алкогольной продукции ближе 100 метров от образовательных, медицинских и спортивных объектов.

Сейчас регулирование осуществляется в рамках Федерального закона №171‑ФЗ от 22.11.1995 «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции». Закон уже запрещает продажу алкоголя на прилегающих территориях к ряду объектов, однако конкретные границы этих территорий во многом устанавливаются на уровне муниципалитетов.

Поэтому в разных городах действуют различные ограничения — от 15-50 метров до более жёстких радиусов. Такая гибкость позволяет учитывать особенности городской среды и формировать полноценную коммерческую инфраструктуру жилых кварталов.

«Если единый федеральный радиус 100 м будет закреплён законодательно, муниципалитеты уже не смогут уменьшать его с учётом плотной городской застройки. Это может повлиять на рынок стрит‑ритейла и девелопмент жилых проектов», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг.

Влияние на коммерческую инфраструктуру жилых комплексов

Продажа алкогольной продукции не основа коммерческой инфраструктуры, однако является её важной частью. Многие форматы повседневного спроса — супермаркеты, минимаркеты, кафе и рестораны — предполагают наличие такой продукции в ассортименте.

Если такие форматы не смогут размещаться в ряде локаций, это может нарушить баланс сервисов внутри жилых кварталов, снизить удобство повседневной жизни жителей и усложнить реализацию концепций «город 15 минут».

Риски для арендаторов и операторов

Потенциальные арендаторы будут вынуждены учитывать дополнительные регуляторные риски. В результате возможны следующие эффекты:

• отказ операторов от размещения в локациях с неопределённым статусом или спорными расстояниями;

• давление на уровень арендных ставок из‑за регуляторных рисков;

• отказ от долгосрочных договоров аренды или требование включать в договор условия, перекладывающие часть рисков на арендодателя;

• снижение интереса со стороны операторов продуктового ритейла и общепита, если продажа алкогольной продукции является важной частью их экономики.

  ---

«Для многих форматов доля выручки от алкогольной продукции оказывает существенное влияние на рентабельность бизнеса. Даже в районах с плотной жилой застройкой оператор может отказаться от размещения магазина, если ограничения делают экономику проекта менее устойчивой», - Денис Зыков.

Риски для инвесторов и собственников помещений

Отдельный риск возникает для инвесторов, которые приобретали помещения под размещение супермаркетов или других форматов торговли с алкогольной продукцией. В случае ужесточения регулирования такие помещения могут потерять часть потенциальных арендаторов, что способно повлиять на их доходность и ликвидность.

Риски для действующих объектов

Законодательство обычно не имеет обратной силы, поэтому действующие объекты, как правило, не закрываются автоматически. Однако возможны косвенные последствия:

• сложности при получении или переоформлении лицензии;

• риски при смене арендатора;

• невозможность вновь разместить формат с продажей алкогольной продукции в конкретном помещении.

Дополнительным фактором могут стать частные медицинские клиники, которые часто размещаются в жилых и центральных районах городов и также формируют ограничительные зоны.

Риски для девелоперов и собственников

При возможном принятии изменений девелоперам и собственникам коммерческой недвижимости потребуется заранее учитывать регуляторные ограничения:

• анализировать 100‑метровые зоны вокруг образовательных, медицинских и спортивных объектов;

• учитывать эти ограничения при проектировании коммерческих помещений в жилых комплексах;

• закладывать более диверсифицированную структуру арендаторов.

Когда это может произойти?

На данный момент речь идёт только о законодательной инициативе. Даже при её принятии изменения обычно вступают в силу не сразу, а через переходный период, позволяющий рынку адаптироваться к новым требованиям.