Рынок торговой недвижимости: Пермь | 2026

Пермь в цифрах

Пермь — административный центр Пермского края и Пермского муниципального округа с населением 1 028 тысяч жителей (по данным на январь 2025 года). Средняя номинальная начисленная з/п по городу близка к среднероссийской и составляет 99,5 тыс. руб. (по данным на конец 2025г.). При этом оценка реального уровня дохода с учетом индекса цен демонстрирует отклонение в меньшую сторону от среднероссийского уровня, примерно, на 15%/

Рынок торговой недвижимости

По данным IDEM-консалтинг, по состоянию на 2026 год, в Перми действует 13 качественных торговых центров, арендопригодной площадью 316 тыс. кв.м.

Рынок качественной торговой недвижимости в Перми имеет значительный потенциал для развития, если не учитывать текущий кризис в сфере ритейла. Уровень обеспеченности — 308 кв.м на 1000 жителей. Потенциал роста до достижения первичного порога насыщения составляет еще около 146 тыс. кв. м, площадей торговых центров (при условии стабилизации экономики и возобновления развития торговых сетей).

«С одной стороны, рынок Перми недообеспечен и имеет большой потенциал для развития. С другой стороны, текущая глобальная ситуация не способствует девелопменту торговых центров. Возобновления интереса к сегменту, скорее всего, следует ожидать после стабилизации экономики», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг.

Пермь находится в ряду с городами-миллионниками с невысокой насыщенностью качественными торговыми площадями. Для городов-миллионников граница зоны высокой конкуренции начинается с 450 кв.м на 1000 человек.

При этом общая обеспеченность площадями розничной торговли составляет 1178 кв.м/1000 чел. – рынок можно назвать насыщенным. Высокий уровень обеспеченности торговыми площадями совокупно (в т. ч. стрит-ритейл) находится в диапазоне 1200-1300 кв. м/1000 чел., при 1400 кв. м/1000 чел. рынок следует считать уже перенасыщенным.

Доля площадей качественных ТЦ в городе оценивается консультантами в 26%. В региональных центрах обычно доля качественных торговых площадей находится в диапазоне 30-45%. При этом качественно развитым рынок можно назвать при доле более 40%.

«Рынок торговой недвижимости Перми противоречив. С одной стороны, он имеет значительный потенциал для качественного развития, с другой – уже сформировался и общий объем торговых площадей ограничивает ввод качественных ТЦ. С одной стороны, на фоне текущей ситуации наибольший потенциал имеют именно небольшие районные торговые центры, с другой стороны, общая насыщенность рынка и развивающийся стрит-ритейл в новых ЖК, ограничивает возможность для ввода таких ТЦ. Тем не менее, консультанты отмечают наличие потенциала для дальнейшего развития за счет роста объема профессиональной коммерческой инфраструктуры в составе новых ЖК», - Денис Зыков.

Динамика развития рынка торговой недвижимости

Развитие рынка качественной торговой недвижимости Перми до 2021 года происходило плавными, но сдержанными темпами, что привело к формированию дефицита современных торговых площадей. Ситуация существенно изменилась в 2021–2022 годах, когда были введены сразу два крупных торговых центра. Их открытие не только позволило рынку приблизиться к состоянию насыщения, но и создало значительный объем новых площадей, поглощение которых совпало по времени с санкционным кризисом, уходом ряда международных ритейлеров и пересмотром стратегий развития федеральных торговых сетей. В результате рынок оказался в состоянии высокой турбулентности: с одной стороны, новые объекты существенно усилили предложение, а с другой — изменившиеся макроэкономические условия временно сдержали темпы заполнения площадей. Вместе с тем текущий уровень вакантности в качественных торговых центрах остается относительно низким, что свидетельствует о сохранении устойчивого спроса на наиболее востребованные торговые объекты.

Крупнейшими и значимыми торговыми центрами в городе являются ТРЦ «Планета» и ТРЦ «iMall Эспланада». Они оказывают основное влияние на формирование покупательских потоков в городе.

За последние годы часть торговых центров Перми перестала соответствовать современным стандартам и вышла из состава качественных.  Средний возраст объектов 14 лет. Торговые центры неизбежно устаревают физически и морально. Многие ТЦ остро нуждаются в реконцепции и ежегодно теряют определенную долю рынка.

Структура рынка торговых центров

В Перми наблюдается достаточно типичная структура – на долю региональных и суперрегиональных ТЦ приходится чуть более 50% площадей. Обычно по объему ТЦ суперрегионального и регионального формата формируют 45-60% рынка.

«За последние годы в структуре торговых центров рынок Перми произошло перераспределение и балансировка. После ввода крупных объектов, часть торговых центров районного и окружного значения выбыли из числа качественныХ, что привело к увеличению доли крупных ТЦ. Рынок пришел к состоянию равновесия без значительных «перекосов», - Денис Зыков.

Наряду с Казанью и Нижним Новгородом, Пермь можно отнести к числу городов с достаточно сбалансированным распределением по типам ТЦ. 

Примерами же экстремумов можно назвать Екатеринбург и Красноярск, где доля «крупных» ТЦ составляет 75% и 26% соответственно.

Обеспеченность торговой недвижимостью по районам города

По уровню обеспеченности площадями торговых центров лидерами являются Ленинский (2 928 кв.м/1000 чел.) и Индустриальный (740 кв.м/1000 чел.) районы. Причем Ленинский район является местом значимой концентрации ТЦ – в нем располагаются 6 из 13 качественных ТЦ.

Основные покупательские потоки в городе формируют крупные торговые центры с большой долей федерального ритейла – суперрегиональный ТРЦ «Планета» и региональные ТРЦ «iMall Эспланада» и ТРК «Семья».

Что касается ТРК «СпешиLove», то он так и не смог замкнуть на себя потоки «правобережья Камы».

Уровень вакансии в торговых центрах

В крупнейших торговых центрах города в суперрегиональном ТРЦ «Планета» и региональном ТРЦ «iMall Эспланада» вакантные помещения практически отсутствуют. При этом в большинстве районных торговых центрах города наблюдается весьма напряженная ситуация.

Представители федеральных и крупных региональных сетей стремятся размещаться на площадях наиболее успешных и популярных торговых центров. В условиях оптимизации и сокращения ряд операторов покинули окружные и районные ТЦ.

«Средневзвешенный уровень вакансии в городе порядка 5%, что косвенно говорит о дефиците площадей и потенциале роста ставок. Однако в текущей ситуации это скорее говорит о невероятных усилиях управляющих компаний по обеспечению нормального уровня работы торговых центров. Надо заметить, что не всем это удается одинаково хорошо», - Денис Зыков.

Перспективные торговые центры

На сегодняшний день из крупных проектов к реализации заявлена 3-я очередь МФК «Эспланада», в рамках которой планируется построить конгресс-центр (5 тыс. кв.м из расчета на 1000 мест), детский тематический парк, аквазону (20 тыс. кв.м), торгово-развлекательный центр (≈56 тыс. кв.м с учетом кинотеатра). Ведется проектирование всех объектов 3-й очереди. В первой половине 2027 г. планируется ввести в эксплуатацию конгресс-центр, к концу 2027г. – аквапарк, остальные объекты – в 2028 году.

Одним из интересных проектов является реализуемый в составе ЖК «Городские кварталы. Талан» торгово-выставочный комплекс, где анонсирован гастро-холл с рестораном и фуд-станциями.

Выводы и прогнозы

• Рынок качественной торговой недвижимости Перми сохраняет потенциал развития, однако его реализация в краткосрочной перспективе ограничена внешними экономическими факторами. Несмотря на сравнительно низкую обеспеченность качественными торговыми центрами (308 кв. м GLA на 1000 жителей), текущая ситуация в российском ритейле сдерживает запуск новых крупных проектов.

• Конкурентная структура рынка уже сформирована. Основные покупательские потоки сосредоточены вокруг крупнейших торговых центров города, сформировавших устойчивую лояльную аудиторию. Новым проектам для достижения сопоставимых позиций потребуется сильная концепция, выгодная локация и значительные инвестиции в продвижение.

• Основным резервом развития рынка становится не строительство новых объектов, а модернизация существующих. Средний возраст качественных торговых центров составляет около 14 лет, часть объектов уже перестала соответствовать современным требованиям арендаторов и покупателей. В ближайшие годы реконцепция, реконструкция и частичный редевелопмент станут ключевыми инструментами сохранения их конкурентоспособности.

• Теоретически наибольший потенциал нового строительства сегодня имеют небольшие районные торговые центры, ориентированные на повседневный спрос. Однако этот потенциал во многом ограничивается высокой общей обеспеченностью торговыми площадями и активным развитием профессионального стрит-ритейла в составе современных жилых комплексов. Именно поэтому наиболее перспективным направлением развития коммерческой инфраструктуры консультанты видят качественный, концептуально проработанный стрит-ритейл в новых жилых проектах.

• Рынок торговой недвижимости продолжает структурную трансформацию. Рост онлайн-торговли, изменение потребительского поведения и перераспределение спроса в пользу сервисных функций меняют требования к современным торговым объектам. Конкурентные преимущества будут получать торговые центры, способные своевременно адаптировать свою концепцию, развивать сервисную и досуговую составляющие, обеспечивать профессиональное управление и регулярно обновлять состав арендаторов.