Рынок торговой недвижимости: Барнаул | январь 2026

Консультанты компании IDEM-консалтинг провели анализ рынка торговой недвижимости в г. Барнаул.

Барнаул в цифрах

Барнаул — административный центр Алтайского края с населением 621,6 тыс. человек (по состоянию на январь 2025 года). Город выполняет функции ключевого экономического и торгового центра региона.

При этом уровень доходов населения остается ниже общероссийского значения. Номинальная заработная плата по крупным и средним организациям составляет 76,9 тыс. руб., тогда как средний показатель по России за 9 месяцев 2025 года достиг 96,2 тыс. руб.

Уровень развития рынка торговой недвижимости во многом определяется покупательной способностью жителей.

Рынок торговой недвижимости

По данным аналитиков IDEM-консалтинг, в Барнауле действует 14 качественных торговых центров, площадью 424 тыс. кв.м. GLA

Уровень обеспеченности города торговой недвижимостью — 616 кв. м на 1000 жителей. В городах-миллионниках серьезная конкуренция на рынке начинается при уровне 450 кв.м на 1000 жителей, а показатель 600-650 кв.м/1000 чел. ведет к перестройке рынка.

По мнению аналитиков IDEM-консалтинг, в Барнауле предельно конкурентный рынок для строительства новых ТЦ.

«Барнаул перенасыщен торговыми центрами, поэтому строительство новых объектов в текущей рыночной ситуации не выгодно и значительно повлияет на «здоровье рынка». Нужны не новые площади, а новые форматы и обновление существующего фонда», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг.

По уровню обеспеченности торговыми площадями Барнаул может соревноваться с крупнейшими российскими городами и уже опережает Москву (611 кв.м/1000 чел.), Воронеж (599 кв.м/1000 чел.) и Санкт-Петербург (573 кв.м/1000 чел.). Столица Алтайского края уступает лишь Краснодару и Самаре.

Динамика развития рынка торговой недвижимости

Развитие рынка торговой недвижимости Барнаула происходило неравномерно. До 2013 года потенциал для строительства новых торговых центров оставался высоким. Существенный рост пришёлся на 2014-2017 годы, когда в эксплуатацию было введено сразу несколько крупных объектов — ТРЦ «Galaxy» и ТРЦ «Арена». После этого девелоперская активность заметно снизилась. За последние шесть лет было введено только два проекта – ТЦ «Лето» (9 тыс. кв.м) и ТОЦ «Парк» (6,6 тыс. кв.м), которые дали рынку лишь 3,8% новых торговых площадей.

Средний возраст торговых центров города составляет 11,5 лет, при этом большинство объектов было построено до 2017 года. Часть из них уже перестала соответствовать современным стандартам. Ряд ТЦ запустил реновацию или полную реконцепцию.

Торговый центр без своевременной реконцепции сохраняет свою конкурентоспособность на рынке, в среднем, лишь 5-8 лет. По истечении этого срока – снижается посещаемость, растет вакансия, а интерес федеральных ритейлеров падает. Торговый центр, который за этот период ни разу не проходил реновацию, как правило, оказывается в «аутсайдерах».

Структура рынка качественной торговой недвижимости

Структура рынка торговой недвижимости Барнаула довольна типичная для региональных городов с населением менее миллиона человек.

Доля суперрегиональных и региональных объектов, которые в городах-миллионниках обычно формируют 45-60% рынка, в Барнауле составляет лишь 38%.

В Екатеринбурге, например, совсем иная ситуация – доля региональных и суперрегиональных ТЦ составляет 70%, а с учетом суперокружных – 89%.

Доля районных торговых центров в общей структуре рынка Барнаула составляет 17%, что позволяет говорить о потенциале для развития таких проектов.

«В городе довольно высокое конкурентное давление со стороны крупных ТЦ, что делает реализацию новых масштабных проектов рискованной. Окружные ТЦ, в условиях такого распределения, фактически выполняют роль районных центров – обслуживая локальные зоны, но не конкурируя напрямую с «гигантами». Более устойчивыми на таком рынке будут именно небольшие проекты районного значения, находящиеся внутри жилых районов или в локациях с высоким пешеходным трафиком», - Денис Зыков.

Для сравнения, в более крупных региональных центрах, таких как Казань и Нижний Новгород, распределение торговых центров по типам более сбалансированное, что делает рынок более устойчивым с точки зрения конкуренции.

Обеспеченность торговой недвижимостью по районам города

Качественные торговые центры преимущественно сконцентрированы в западной части города. Наиболее высокий уровень обеспеченности торговыми площадями наблюдается в Индустриальном (1096 кв.м/1000 чел.) и Октябрьском (1092 кв.м/1000 чел.) районах.

Основные покупательские потоки в городе формируют крупные торговые центры с большой долей федерального ритейла – ТРЦ «Арена», ТРЦ «Европа», ТЦ «Алтай» и суперрегиональный ТРЦ Galaxy. Зона охвата последнего включает не только весь город, но и ближайший пригород. Несмотря на то, что ТРЦ является объектом редевелопмента, проект реализован на высоком уровне и сегодня существенно выделяется по качеству среди других торговых центров города.

После открытия ТРЦ Galaxy ряд ранее популярных объектов (ТРЦ «Арена» и ТРЦ «Европа») частично утратили свои позиции. При этом оба торговых центра все еще имеют высокий потенциал для восстановления конкурентоспособности за счет проведения комплексной реконцепции.

Уровень вакансии в качественных ТЦ

Средневзвешенный уровень вакансии в городе превышает 8% (при норме около 5%). В масштабах города наименьший показатель вакансии зафиксирован в суперрегиональных торговых центрах (3%) и районных объектах (3,7%).

При этом заполняемость многих торговых центров окружного и районного значения обеспечивается за счет несетевого ритейла, что часто приводит к размыванию концепции и снижает привлекательность объекта.

Большинство федеральных и крупных региональных ритейлеров уже представлено на рынке города. В этих условиях открытие дополнительных магазинов для многих операторов становится экономически нецелесообразным, более того, в рамках оптимизации часть из них уже сокращает свое присутствие и форматы.

«Рынок ещё не полностью восстановился после ухода международных брендов. Несмотря на появление новых локальных и отечественных игроков, крупные ТЦ в Барнауле не могут в полной мере компенсировать потерю глобальных сетей, что ограничивает потенциал для роста», - Денис Зыков.

Средние ставки аренды в качественных ТЦ

Средняя арендная ставка в качественных торговых центрах Барнаула для помещений площадью 150-300 кв.м на первом этаже составляет около 1800 руб./кв.м в месяц. Для сравнения – в ТЦ Красноярска и Новосибирска ставки выше 2200-2300 руб/кв.м/мес. В Казани средняя цена квадратного метра достигает 2800 руб/мес.

В торговых галереях ТЦ районного значения ставка аренды для помещений площадью 100 кв.м на первом этаже варьируются в диапазоне от 900 до 1800 руб./кв.м в месяц.

«Сравнительно низкие ставки аренды являются следствием перенасыщения рынка. Владельцы торговых центров часто вынуждены идти на уступки арендаторам, а также прибегать к демпингу, чтобы поддерживать уровень заполняемости объектов не ниже 90%. На таком рынке инвестиционный потенциал для новых проектов крайне низкий», - Денис Зыков.

Перспективные торговые центры

На сегодняшний день к реализации в Барнауле не заявлено ни одного крупного торгового центра, за исключением известного в городе долгостроя – ТРЦ «Шоколад» (GBA = 23 тыс. кв.м, GLA = 15,8 тыс. кв.м), сроки ввода которого неоднократно переносились.

В среднесрочной перспективе также обсуждается строительство ритейл-парка на правом берегу р. Обь, общей площадью порядка 10 тыс. кв.м.

На фоне стагнации в новом строительстве в городе появляются перспективные проекты редевелопмента:

• ЦУМ – проект реконструкции бывшего Центрального универсама, который предполагает снос старого здания и строительство двух башен на стилобате, высотой 12 и 18 этажей, с торговым центром, супермаркетом, отелем 4*, зоной общественного питания, панорамным рестораном и фитнес-центром.

• Креативный кластер «Спичка» – проект развития территории бывшего сереброплавильного завода, который предусматривает восстановление 7 объектов культурного наследия и создание многофункционального общественного пространства с фуд-холлом, офисами класса «А», ресторанами и ярмарочной площадью.

Такие проекты отражают общий тренд развития городских пространств, где торговая функция постепенно интегрируется с общественными, культурными и сервисными форматами.

Выводы и прогнозы:

• Рынок города перенасыщен торговыми площадями и имеет крайне низкий потенциал для строительства новых ТЦ.

• Многие торговые центры в Барнауле устарели, нуждаются в реконцепции.

• Основной потенциал развития рынка связан с реконструкцией, реконцепцией и реновацией существующих объектов, а также повышением качества торговой инфраструктуры. Наиболее значительный потенциал для этого имеют торговые центры «Арена» и «Европа».

• Новое жилищное строительство, особенно проекты КРТ и тренд локального потребления формируют нишу для девелопмента районных ТЦ в составе жилых районов.

• В ближайшие годы ключевым драйвером развития рынка станет не увеличение количества торговых площадей, а трансформация существующих форматов и концептуальная отстройка – работа с покупательскими сценариями и пользовательским опытом.