Ритейл-парк. Определение, выгоды для покупателя, выгоды для ритейлера

Что такое ритейл-парк?

Ритейл-парки (от англ. retail - торговля и park - парк) представляют собой особый вид организации розничной торговли, практически не представленный на российском рынке. За рубежом под ритейл-парком понимается комплекс 1-3 этажных зданий, площадью до 200 000 м?, расположенный на окраине города или в пригороде с хорошей автомобильной доступностью, объединенный общей парковкой и, часто, общей архитектурной концепцией.

Появление ритейл-парков стало результатом двух тенденций развития торговой недвижимости. Первая – укрупнение торговых комплексов и недостаток городского пространства для них в 1960-ых, вторая – возникновение торгового формата складов мелкооптовой торговли товарами для дома в начале 70-ых. 

Первые ритейл-парки появились в США в 70-ых годах XX века, они представляли собой комплекс очень простых зданий, прозванных за свой вид коробками (англ. - box), с тех пор и закрепилось название «бокс». Затем, мода на данный формат распространилась в Европе. Арендаторами боксов были, в основном, торговые компании, реализующие товары для дома. Затем форматом заинтересовались операторы, торгующие самыми разными группами товаров (одежда, спорттовары, игрушки, автозапчасти и др.) как, например, американская TК Max и Leroy Merlin. Вместе с ними в конце 1990-х постепенно начали возникать и новые требования к помещениям, а также желание снизить арендные ставки. В последние десять лет в мире наблюдается бум строительства ритейл-парков.

Итогом исторического развития данного торгового формата стало возникновение следующих типов ритейл-парков: стрип-моллы, пауэр-центры, аутлет-центры.

Стрип-моллы

Формат организации торговой недвижимости стрип-молл (от слова strip — «полоса») — это современная концепция торговых рядов, серия линейно выстроенных одно-двухэтажных магазинов, выполненных в одном архитектурном стиле, с автономным входом. Подобные объекты широко распространены в Канаде, США и Западной Европе. Общепризнано, что стрип-моллы улучшают торговую инфраструктуру в крупных городах и предлагают более удобные и современные условия для приобретения товаров, чем когда-либо.

Формат, подобный стрип-моллу, был распространен в России еще в XVII–XIX веках. Знаменитые торговые ряды и гостиные дворы обеспечивали концентрацию торговли в определенных местах.

Преимущество формата в том, что покупатель психологически не всегда готов подниматься выше первого этажа, и потому второй работает на 50% менее эффективно.

Концепцией самого здания не предусмотрены зоны совместного пользования, вся площадь отведена под розничную торговлю. Расположены такие центры, как правило, вдоль главных транспортных магистралей либо в микрорайонах на пересечении городских дорог, связывающих жилые районы. Появление стрип-моллов и рост их популярности объясняются удобством и даже утилитарностью таких объектов — благодаря им потребители существенно экономят деньги, время и силы.

Пауэр-центры

Торговая площадь стрип-моллов окружного формата (их еще называют пауэр-центрами) — 20–60 тыс. кв. м. Как правило, в отдельных одноуровневых зданиях площадью от 6 тыс. кв. м и больше расположены несколько крупных якорных арендаторов (круг их достаточно широк), у каждого из которых есть отдельный вход и собственная витрина. Основные требования к якорному арендатору стрип-молла — это широкий ассортимент товара при дисконтных ценах и крупная арендуемая площадь. При этом тип арендатора может варьироваться достаточно широко — от продуктовых супермаркетов до магазинов электротехники, товаров для дома, книжных и т. п.
Такой формат торговых центров рационален, он не рассчитан на импульсивные покупки. Поэтому здесь относительно мало праздных посетителей. Большинство едут в пауэр-центры с целью совершить конкретную покупку. В Европе пауэр-центры, как и стрип-моллы, обычно находятся за чертой города или вплотную примыкают к нему.

Аутлет-центры

Оutlet-центры предлагают товары от производителя, минуя посредника в лице розничных сетей. За счет отсутствия наценки от магазина, товары в аутлете дешевле, кроме того, товар, доставленный непосредственно с фабрики, обычно более качественный. Минусом аутлетов является ограниченность ассортимента продукцией одного производителя. Частично этот недостаток искупает объединение магазинов нескольких производителей в формате аутлет-центров.

На данный момент, вследствие исторического развития, эволюции и взаимопроникновения торговых форматов, почти невозможно четко разграничить типы ритейл-парков. Наиболее крупные и известные объекты используют плюсы пауэр-, аутлет-центров и стрип-моллов.

Почему это выгодно?

Торговый процесс в концепции ритейл-парка любого типа можно охарактеризовать как быструю, целевую, экономную и эффективную покупку.

Быстрая покупка предусматривает сочетание удобного подъезда и парковки (отсюда расположение вблизи основных транспортных магистралей). Целевая покупка — это рациональное, заранее планируемое приобретение. Понятие экономной и эффективной покупки означает концентрацию в торговом центре узнаваемых сетевых брендов, что обеспечивает наличие широкого ассортимента хорошего качества при выгодных ценах. При этом все покупки можно совершить в одном месте.

Для девелоперов концепция стрип-моллов также выгодна, поскольку строительство подобного объекта более экономично и менее продолжительно за счет более низкой стоимости земли и минимальной площади мест общего пользования (галерей, лифтов, технических помещений, вестибюлей, которые в обычном центре занимают 30–40%).

Основные типы архитектурной организации ритей-парков

Английская концепция

 
  
•    Торговый центр, расположенный в черте города
•    Концепция предусматривает несколько торговых помещений различного профиля и площади, включая зону ресторанов и кафе, расположенных в одну линию на общей территории
•    1-3 этажные магазины, с архитектурным стилем
•    Объемы строительства до 40.000 кв. м арендуемой площади
•    Общая зона парковки для всех операторов

Французская или американская концепция

      
•    Торговый центр, чаще расположенный за пределами города
•    Концепция предусматривает несколько отдельностоящих зданий различного профиля и площади, включая рестораны и кафе, расположенных на общей территории
•    Здания – «боксы» ангарного типа с ориентацией в первую очередь на функциональность
•    Объемы строительства от 30,000 кв. м арендуемой площади
•    Общая зона парковки для всех операторов

Ритейл-парки в России

На данный момент в России, по мнению многих специалистов, ритейл-парков в классическом западном понимании не существует. Однако, функционирует целый ряд крупных торговых комплексов либо позиционирующих себя как ритейл-парки, либо обладающих многими признаками этого формата.

К первому типу относятся такие торговые комплексы как ТЦ «Ритейл-парк» в Москве, «Северный Молл» в Санкт-Петербурге, а также строящиеся торговые центры ГК «Ташир» в Москве, Калуге и Липецке и еще ряд проектов. Главными отличиями ТЦ «Ритейл Парк» и подобных ему, а также строящихся объектов «Ташир» от классического является расположение в черте города и наличие на территории торговой галереи, а также мест общественного питания и досуга. Таким образом, термин в данном случае используется лишь для обозначения очень крупного городского торгового центра, разделенного на несколько зданий.

Ко второму типу относятся «Веймарт», «Вейпарк» (Подмосковье), пригородные конгломераты «Мега»+«Ашан»+«Икеа», существующие в Подмосковье, возле Нижнего Новгорода и других крупных городов. Похожими на ритейл-парки их делает расположение за городской чертой, наличие нескольких «якорных» арендаторов и ряда дискаунтеров. Но, наличие обширных площадей общего пользования, досуга, питания и объединение всех торговых точек под одной крышей не позволяет назвать их классическими ритейл-парками. 

Наиболее схож с классическим ритейл-парком комплекс «Ритейл-порт «Докер»» в Екатеринбурге. «Докер» специализируется на сегменте DIY, там нет продуктового гипермаркета, развлекательного сектора, лишь «Электроника» выбивается из длинного списка магазинов, торгующих стройматериалами и товарами для дома. Причина такой специализации в том, что «Докер» придерживается преемственности по отношению к рынку стройматериалов, располагавшемуся на месте комплекса.

Почему же классических ритейл-парков в России до сих пор почти нет?

Существует  несколько причин:

•    Специфическое отношение россиян к походу в торговый центр. Для российских покупателей посещение торгового центра — это не просто поход за покупками, а способ проведения досуга. В России популярны торговые центры выходного дня, где клиенты могут не только приобрести желаемые товары, но и развлечься, пообедать — т. е. провести много времени. В ритейл-парки люди едут  только за покупками, что пока не настолько популярно в нашей стране
•    Неисчерпанность ресурсов для строительства торговых центров внутри города
•    Высокая стоимость земельных участков. Девелоперы, которые хотят получить высокие доходы, вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию.
•    Климат, требующий общей крыши для посетителей ритейл-парка.
•    Малое количество торговых операторов, способных или заинтересованных в открытии крупноформатных магазинов

Перспективы и предпосылки формата

В то же время, существуют объективные причины для того, чтобы считать ритейл-парки форматом, перспективным в ближайшем будущем.

С точки зрения потребителей:
•    Растущая популярность объектов торговой недвижимости расположенных за городской чертой
•    Потребители ищут торговые центры с удобным расположением
•    Помимо этого, потребители все чаще предпочитают выгодные покупки (доказательство – успех дискаунтеров в России: Ашан, Реал, Мосмарт, и т.д.)

С точки зрения операторов:
•    Быстро развиваются основные якорные арендаторы, способные принести успех проекту (Икеа, Ашан, О'Кей и др.)
•    Основные ритейлеры стремятся участвовать как можно в большем количестве проектов, чтобы достигнуть максимального присутствия на рынке
•    Ставки аренды в торговых центрах, находящихся в черте города, чрезмерно высоки, а в ритейл-парке могут быть ниже, либо возможны другие формы участия
•    Качественные торговые центры по-прежнему немногочисленны

С точки зрения девелопера:
•    Финансирование проекта ритейл-парка требует меньших средств, чем проект городского торгового центра
•    В области и в пригородах проще приобрести земельный участок
•    Более низкий уровень конкуренции

Учитывая вышесказанное, мы можем сделать вывод о том, что формат ритейл-парка в России в ближайшие пять лет, скорее всего, будет развиваться. Хотя, в виде, отличном от классического. Девелоперам российских ритейл-парков придется корректировать свои планы, исходя из климатических условий и устоявшегося потребительского поведения россиян.