IDEM-консалтинг рассказали, что выгодно сегодня строить в Ростове-на-Дону

IDEM-консалтинг выступили на мероприятии «СТУПЕНИ.РОСТ» в Ростове-на-Дону. Строительный форум собрал ведущих спикеров – представителей федеральных и региональных органов власти, деятелей науки, девелоперов и других экспертов отрасли.

Руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг Денис Зыков представил на мероприятии аналитическое исследование рынка жилой и коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону, сравнил его с другими регионами России, где работают консультанты.

Спикер рассказал о больших перспективах строительства жилья в городе, которые сохранятся в ближайшие 8-10 лет, и охарактеризовал рынок Ростова-на-Дону, как растущий.

Жилая недвижимость

В Ростовской области обеспеченность жильем составляет 29,9 кв.м на одного человека. Объем строительства равен 3,9 млн. кв.м. Потенциал роста на ближайшие 20 лет составляет около 21,2 млн. кв.м жилой недвижимости. Этот показатель выше, даже по сравнению с Республикой Крым, где на одного человека сейчас приходится всего лишь 20,7 кв.м жилья, а на рынок можно вывести еще 20,9 млн. кв.м

В соседнем Краснодарском крае высокая обеспеченность – 35,3 кв.м на одного жителя, и до насыщения рынка остается менее 10 млн. кв.м жилой недвижимости. На горизонте 5 лет, если рост населения замедлится, что вероятно, здесь начнется серьезная конкуренция, прежде всего в области качества продукта.

Инвестиционная привлекательность региона для девелопмента жилья определяется соотношением выручки от продажи и затрат на строительство – при разнице более 10% девелоперы рассматривают проект для реализации, а свыше 30% проект считается выгодным. В Ростове-на-Дону это соотношение составляет 37%. Рынок города схож с Краснодаром и Екатеринбургом, выручка от продажи на 50% превышает затраты на строительство.

Денис Зыков: «И в Краснодаре, и в Ростове-на-Дону мы прогнозируем качественное развитие рынка. В городе работает еще не так много федеральных девелоперов, как только критическая масса проектов от федеральных застройщиков нарастет – изменится продукт и уровень ЖК, как, например, это произошло в Нижнем Новгороде».

Торговая недвижимость

Говоря о ТЦ, спикер отметил, что уровень обеспеченности города торговой недвижимостью составляет 500 кв.м на 1000 человек. Это считается высоким показателем, например, в Перми 365 кв.м, в Казани 357 кв.м, а в Новосибирске 330 кв.м. Конкуренция уже серьезная, но и здесь есть возможности для роста. Потенциал, с учетом численности и уровня доходов населения, может составить еще около 170 тыс. кв.м.

В Ростове-на-Дону региональные и суперрегиональные торговые центры занимают уже довольно большую долю от всех ТЦ – 60%, выше только в Краснодаре – 80%. Поэтому Денис Зыков порекомендовал девелоперам обратить внимание на окружные и районные торговые центры – объекты формата 5-25 тыс. кв.м GLA, особенно в составе крупных жилых комплексов и вблизи транспортно-пересадочных узлов.

Гостиничная недвижимость

Туризм в городе преимущественно транзитный, где 40-45% – доля бизнес-путешественников. Это высокий показатель, который можно сопоставить, например, с Новосибирском. Он сглаживает сезонные колебания, свойственные соседнему Краснодарскому краю.  

В Ростове-на-Дону 148 гостиниц на 4990 номеров, что больше, чем в Нижнем Новгороде, Воронеже и Волгограде. Средняя загрузка 62,8% указывает на имеющийся потенциал для строительства новых отелей. Консультанты полагают, что рынок может принять еще не менее 1000 номеров. При этом Денис отметил, что сегмент апарт-отелей в городе не развит и составляет не более 1% номерного фонда.

Денис Зыков: «Ростов-на-Дону обладает значительным потенциалом для роста качественного номерного фонда, как в апарт-отелях, так и в гостиницах».

Складская недвижимость

Во время выступления спикер IDEM-консалтинг подчеркнул, что значение города с точки зрения логистики недооценено. Сейчас в Ростове-на-Дону чуть больше 1 млн. кв.м складских площадей «А» класса. Обеспеченность низкая, всего 288 кв.м на 1000 человек.

Город, который имеет выходы к двум федеральным трассам, двум портам, развитое ж/д и авиасообщение, является ключевым логистическим узлом юга, особенно с открытием транзита к новым регионам, имеет потенциал прироста  в общем объеме по меньшей мере 350-400 тыс. кв.м.

Бизнес-центры

В ходе выступления спикер IDEM-консалтинг также обозначил сложившийся в Ростове-на-Дону дефицит бизнес-центров высокого класса. Низкий уровень офисной недвижимости ограничивает развитие федеральных компаний, которым требуются профессиональные объекты и качественные офисные помещения.

По показателю обеспеченности бизнес-центрами, 233 кв.м на 1000 жителей, рынок офисной недвижимости города сопоставим с Нижним Новгородом, но уступает Краснодару, Казани и Екатеринбургу.

Низкий уровень вакансии в офисах «А» и «В» класса, который в IDEM оценили в 6,8%, указывает на значительный потенциал для строительства в городе бизнес-центров – по оценкам консультантов компании он составляет то 80 до 100 тыс. квадратных метров.

Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг:

«Созвучно названию прошедшего форума, Ростов-на-Дону – растущий рынок, этим он интересен и консультантам, и девелоперам. Поэтому неудивительно, что на отраслевой форум в этом году зарегистрировалось более 800 участников.

Несмотря на имеющийся потенциал, рынок Ростова-на-Дону высококонкурентный, что делает сложной реализацию новых проектов коммерческой недвижимости. В сегменте жилья мы прогнозируем качественный рост, поэтому конкуренция здесь также будет усиливаться, но в продуктовом ключе.

Однозначно можно сказать, что все новые проекты на рынке Ростова-на-Дону требуют тщательной проработанной и профессиональной концепции для успешного старта»