Рынок офисов в большинстве региональных центров за год вышел на плато

Аналитики IDEM-консалтинг провели исследование рынка офисной недвижимости крупных региональных центров России.

Обеспеченность качественными офисными площадями

В отличие от рынка торговой недвижимости, где обеспеченность рынка оценивается по относительно универсальным нормативам (450-600 кв.м на 1000 человек - рынок насыщен), офисный сегмент более чувствителен к локальной экономике. Тут большое значение имеют структура занятости, доля малого и среднего предпринимательства (МСП) и уровень доходов, поэтому для каждого отдельного региона показатель насыщенности может быть разным.

Тем не менее, для большинства городов-миллионников, целевой ориентир обеспеченности офисными помещениями составляет 400–450 кв.м на 1000 человек. По мере приближения к этим значениям, рынки крупных региональных центров выходят на «плато», наблюдается профицит офисных площадей, увеличение вакансии, что влечет за собой новый качественный виток развития рынка, в борьбе за клиента улучшается продукт, растет количество объектов высокого класса, происходит более выраженное расслоение (кто-то демпингует, кто-то выдерживает уровень) и даже   трансформация объектов.

Структура по классам

Аналитики IDEM в своем исследовании выяснили, что структура спроса в регионах заметно изменилась и по итогам года стало понятно, что растет дефицит офисов в классах В+ и А. Это особенно заметно за счет растущей разницы цен между классами в пользу «А» и при этом низкой вакансией в высоких классах.

«Несмотря на спрос, девелоперы осторожны и тщательно оценивают финансовые риски и возможности. Спрос на высокие классы формируют в основном региональные центры, в городах с населением ниже 1 млн спрос от бизнеса чаще всего «не вытягивает» ставки аренду, которые могут себе позволить корпоративные клиенты, поэтому девелопмент БЦ в высоких классах в таких городах идет намного сдержаннее миллионников», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг.

Эксперты IDEM отмечают, что сдерживающими факторами девелопмента является и значительная разница в себестоимости: разница от класса к классу составляет 20-30%. И если себестоимость для большинства регионов изменяется незначительно, то арендные ставки, которые готовы платить арендаторы отличаются заметно.

Уровень развития офисного рынка можно оценивать через долю качественных площадей (классы A и B+), доля свыше 50% является признаком развитого рынка, однако не гарантирует соответствие качества современным требованиям. Формальная структура не всегда отражает реальное качество: в большинстве городов отсутствует подтвержденная классификация объектов, и заявленный класс не всегда соответствует фактическим характеристикам.

Таким образом, даже при сопоставимых показателях структуры рынок в большинстве регионов сохраняет потенциал роста за счет повышения качества и стандартизации предложения.

Вакансия и ставки аренды

Здоровый уровень вакансии для бизнес-центров составляет 5%. Такая загрузка объектов показывает, что арендные ставки соответствуют возможностям рынка. Вакансия ниже 5% чаще всего говорит о потенциале роста ставок. В 2025 г. уровень вакансии вырос практически во всех регионах с 3-4% до 6-7%. При этом ставки аренды подросли в отличие от 2024 г. не так значительно. Несмотря на то, что рынок остался «здоровым», он уже исчерпал потенциал для быстрого роста.

Причинами выхода на плато стало общее замедление экономики, снижение реального уровня доходов населения и рост налоговой нагрузки на бизнес.

В ряде городов выход на плато обусловлен в том числе появлением новых объектов высокого класса. Например, в Казани ввод 34 тыс. кв. м GLA бизнес-центров класса «А» за 2024–2025 гг. сократил образовавшийся дефицит площадей.

Согласно данным исследования IDEM, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Казани еще сохраняется потенциал девелопмента, но в текущих реалиях рост рынка существенно замедлится, а ввод новых объектов, будет преимущественно инерционным. В данных регионах ставки аренды офисов высокого класса составляют 30-36 тыс. руб. за квадратный метр. Тогда как в большинстве других регионах страны ставка составляет 21600–24000 руб. в месяц.

Что касается разницы цен между классами, то диапазон 20-25%, между В+ и А классом четко отражает и уровень затрат на девелопмент. Иногда такая разница может достигать и 30%, что говорит о дефиците более высокого класса, как например в Уфе, Ростове-на-Дону или Санкт-Петербурге. Иногда разница в цене между классами меньше и чаще всего это связано с устареванием объектов, которые фактически «вылетают» из класса «А».

Такая ситуация наблюдается, например, в Нижнем Новгороде, где большинство БЦ А-класса устарели и появление новых объектов может вывести текущие ставки на более высокий уровень.

Тренды на рынке офисной недвижимости

1) Важность паркинга

Обеспеченность парковочными местами перестала быть просто дополнительной опцией и превратилась в значимое конкурентное преимущество. Наличие удобного паркинга не только повышает лояльность арендаторов и их сотрудников, но и напрямую влияет на финансовые показатели объекта. Хотя строительство паркинга требует внушительных инвестиций, в локациях с дефицитом парковочного пространства, это позволяет устанавливать премию к цене и напрямую влияет на ликвидность. Сейчас для большинства регионов целевой показатель обеспеченности, который позволяет добиться лучшего финансового результата, составляет 2-2,6 м/м на 100 кв.м.

2) Децентрализация

О тренде на децентрализацию говорят уже несколько лет. Однако изменение модели девелопмента БЦ в 2024–2025 г. дало мощный импульс данной тенденции.

«Мы в IDEM, провели анализ нескольких миллионников и выделили закономерность. О тренде на децентрализацию офисного рынка говорят уже несколько лет, однако именно изменения в модели девелопмента бизнес-центров в 2024–2025 гг. придали ему практическое развитие.

Децентрализация в первую очередь проявляется в городах с развитой или активно формирующейся транспортной инфраструктурой, включая развитие метрополитена, а также в агломерациях с интенсивной жилой застройкой периферийных территорий. Другими факторами децентрализации выступают перегруженность центра и дефицит парковки в существующих бизнес-центрах.

В таких условиях формируется спрос на размещение качественных офисных объектов вне традиционного делового центра. Это приводит к появлению бизнес-центров высокого класса в новых локациях, где обеспечивается сопоставимый или даже более высокий уровень ставок аренды за счет лучшей транспортной доступности», - Денис Зыков.

Девелопмент бизнес-центров в регионах вне зоны «деловых поясов» подвержен влиянию больших факторов и рисков, необходимо тщательно анализировать потенциал рынка и детализировать концепцию, в том числе класс. Например, в Уфе решения о строительстве некоторых БЦ за пределами деловых поясов обернулось неудачей. Объекты были возведены в районах с недостаточной транспортной и пешей доступностью, размеры лотов и их доли не верифицированы. В результате девелоперы столкнулись с высокой вакансией на фоне общего дефицита качественных площадей в городе.

3) Проекты КРТ

Интеграция офисных функций в структуру жилой застройки в рамках комплексного развития территорий (КРТ) окончательно перешла из разряда экспериментальных решений в общепринятую рыночную практику. Несмотря на развитие этого тренда, для большинства застройщиков реализация таких проектов сопряжена со сложностями из-за кардинального отличия компетенций в планировании коммерческой и жилой недвижимости. Это закономерно приводит к росту спроса на услуги профильных консультантов. Привлечение экспертов-аналитиков позволяет не просто добавить офисы в проект, а разработать сбалансированную концепцию, обеспечивающую синергию между жилой и деловой составляющими комплекса. В результате формируется качественная инфраструктура не только для ритейла на первых этажах, но и для офисных пространств, что создает принципиально новую среду для ведения бизнеса и повышает общую инвестиционную привлекательность объекта. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы интеграция офисов в состав жилой застройки станет одним из драйверов обновления городской среды.

4) Трансформация модели девелопмента с «построил — сдал» на «построил — продал» (build-to-sell)

Современный этап развития рынка коммерческой недвижимости характеризуется эволюцией модели девелопмента. Подход «построил — продал» (build-to-sell) в БЦ долгое время в регионах практически не применялся: это были целевые проекты с арендной моделью, тогда как проданные объекты быстро теряли ликвидность из-за снижения качества управления, в первую очередь вследствие раздробленной структуры собственности.

Изменение рыночных условий в последние годы — рост стоимости заемного финансирования, снижение доступности длинных денег и необходимость ускорения возврата инвестиций — привело к пересмотру этой логики.

Так как бизнес застройщиков предполагает строго определенную модель — чаще всего это выход из проекта, — формат build-to-sell начал активно применяться и в сегменте бизнес-центров.

Данный тренд стал катализатором формирования рынка профессиональных управляющих компаний. Столичные УК, накопившие компетенции на сложных объектах, масштабируют свой бизнес в регионы, что, в свою очередь, стимулирует появление и рост региональных команд. Привлечение такой профессиональной УК сегодня рассматривается как действенный механизм нивелирования рисков и обеспечения устойчивости проекта на всех этапах его жизненного цикла.

Выводы

• В большинстве крупных региональных центров, в большей степени из-за сложившейся экономической ситуации, темпы роста офисного рынка замедлились. В таких городах, как Нижний Новгород, Казань и Екатеринбург, при сохраняющейся низкой вакансии наблюдается ее постепенный рост, а динамика ставок стабилизируется. Это указывает на приближение рынков к текущему пределу поглощения: ввод новых объектов в большей степени будет приводить к перераспределению арендаторов, чем к закрытию неудовлетворенного спроса.

• При этом сохраняется ограниченное число рынков, где спрос на качественные офисные площади по-прежнему превосходит предложение. В частности, Новосибирск и Пермь относятся к числу городов, где дефицит офисов высокого класса уже сейчас ограничивает возможности размещения арендаторов и создает возможности для появления нового предложения.

• Внутри рынка формируется выраженное расслоение. С одной стороны, сохраняется дефицит качественных площадей классов B+ и A, с другой — экономические ограничения не позволяют реализовать этот спрос в полном объёме. Это создает структурный разрыв: бизнесу нужны более качественные офисы, но в тоже время бизнес не готов платить за них в объёме, необходимом для окупаемости новых проектов.

• Уровень вакансии во многих регионах вырос на 2-4% и достиг 6-7%, при этом рынок еще можно охарактеризовать, как «здоровый», но исчерпавший потенциал для быстрого роста.

• Темпы роста ставок аренды замедлились, следует ожидать очень сдержанный рост примерно на уровне инфляции или даже ниже.

• В связи с изменением правил игры и увеличением налоговой нагрузки, особенно на малый бизнес, следует ожидать сжатие спроса (поглощения) на 10-20%.

• Учитывая высокий объем заявленных к строительству объектов в 2024–2025 гг. и падение спроса, девелоперы будут вынуждены корректировать ставки в сторону снижения, а часть проектов так и останутся нереализованными.

• Ожидается пересмотр класса в некоторых проектах БЦ с A в сторону B+ в силу экономических факторов.

• Тренд на децентрализацию офисных кластеров сохранит свою актуальность и в 2026 году.

• Трансформация финансовой модели девелопмента «построил-продал» и механизм КРТ становятся ключевыми факторами, формирующими новую структуру предложения.

  ---

Рекомендации для девелоперов

• В условиях выхода рынка на плато ключевой задачей становится не просто создание офисного объекта, а точная настройка продукта под реальный спрос.

• Необходимо критически оценивать класс проекта. Несмотря на очевидный дефицит качественных площадей, переход в более высокий класс не всегда экономически оправдан. В большинстве регионов рынок не готов платить ставку, необходимую для окупаемости объектов класса A, что делает формат B+ с правильной концепцией более устойчивым и ликвидным решением.

• Особое значение приобретает проработка структуры арендаторов и формата нарезки площадей. Универсальные решения перестают работать — необходимо заранее понимать, кто станет ключевым пользователем объекта, какие площади ему нужны и по какой ставке он готов арендовать.

• Критическим фактором становится локация и транспортная доступность. Ошибки при выборе площадки, особенно в рамках децентрализации, не компенсируются качеством самого объекта и приводят к устойчиво высокой вакансии даже на фоне общего дефицита предложения.

• Необходимо учитывать рост роли профессионального управления объектами. В условиях ограниченного спроса и усиления конкуренции, наличие сильной управляющей компании становится фактором удержания арендаторов и стабилизации доходности.

• Особое внимание должно уделяться экономике проекта. В текущих условиях рынок не прощает завышенных ожиданий по ставкам аренды. Финансовая модель должна строиться исходя из консервативных сценариев спроса и учитывать риск увеличения сроков заполнения объекта.

• В данных условиях возрастает значимость профессиональной аналитики и концептуальной проработки каждого проекта: именно на этапе его формирования определяется способность быть реализованным в рынке, а не только построенным.