Рынок офисной недвижимости: Казань | сентябрь 2025

Консультанты компании IDEM-консалтинг провели анализ рынка офисной недвижимости в г. Казань.

Казань в цифрах

По данным аналитиков IDEM-консалтинг, в Казани действует 55 бизнес-центров, которые можно причислить к качественным (классов A, B+ и B), совокупной арендопригодной площадью 418 тыс. кв.м.

В Казани обеспеченность офисными площадями составляет 315 кв.м/1000 человек, что ниже показателя некоторых городов-миллионников. Сохраняется потенциал для реализации в городе еще более 100 тыс. кв.м качественных офисных площадей.

По обеспеченности рынка качественной офисной недвижимостью Казань опережает Нижний Новгород и Пермь, но уступает Екатеринбургу, где на каждую 1000 жителей приходится 485 кв.м офисных площадей.

В столице Татарстана – лишь 35% офисов высокого класса. В Екатеринбурге этот показатель составляет 32%. Нижний Новгород лидирует по структуре наиболее качественных объектов, где доля БЦ классов «А» и «B+» составляет 43%. При этом доли бизнес-центров именно «А» класса в Казани и Нижнем Новгороде практически идентичны. Казань уступает по доле объектов в классе «В+», что указывает на более выраженную дифференциацию офисных центров по качеству.

Динамика развития рынка офисной недвижимости Казани

До 2016 года рынок офисной недвижимости Казани развивался довольно стабильно, ежегодно вводились новые проекты бизнес-центров. Скачки по объемам ввода наблюдались только в 2006 (+23%) и 2013 (+28%) годах.

С 2016 по 2023 года включительно темпы строительства существенно замедлились – на рынок было введено лишь 46 558 кв.м или 13% от общего объема качественных площадей.

Схожая тенденция и замедление темпов строительства характерны для других городов-миллионников: в Нижнем Новгороде с 2016 по 2023 г. прирост составил лишь 39 тыс. кв.м, в Екатеринбурге — 108 тыс. кв.м.

В 2022-2023 годах новые объекты не вводились, и когда после пандемии на рынке начал восстанавливаться уровень деловой активности, в городе возник острый дефицит офисных площадей. Это спровоцировало резкий рост арендных ставок и открыло перспективы для реализации новых проектов.

В перспективе ближайших лет заявлен ввод сразу 4-ех проектов бизнес-центров, которые дадут рынку около 45 тыс.кв.м качественных офисных площадей. После окончания реконструкции ТЦ «Сувар Плаза», в рамках которой часть торговых площадей перепрофилируется в офисный формат, совокупный прирост офисных площадей  к 2030 году может достигнуть 65 тыс. кв.м.

«Новые качественные бизнес-центры будут востребованы. Однако в перспективе ближайших 3-4 лет они не смогут покрыть сложившийся дефицит, вызванный низкими темпами ввода объектов за последние 10 лет. В текущих реалиях рынка, масштабное строительство новых БЦ воспринимается девелоперами довольно рискованным, поэтому основной рост предложения происходит за счет редевелопмента, реконцепции и реализации небольших локальных проектов», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга компании IDEM-консалтинг.

Структура бизнес-центров по классам

В Казани наибольшую долю всего предложения по количеству объектов составляют бизнес-центры «В» класса (67%). В то время как наиболее качественные объекты «В+» и «А» класса в общей структуре рынка занимают 16% и 17% соответственно.

Доля бизнес-центров класса «А» в Казани находится на среднем уровне для городов-миллионников. Однако, с учётом стратегического расположения города и его экономики, этот показатель в среднесрочной перспективе должен подняться минимум до 25%.

Бизнес-центры класса «A» в Казани представлены преимущественно комплексами со средней арендопригодной площадью около 9 135 кв.м. В отличие от них, объекты классов «B» и «B+» имеют меньшие средние площади.

Распределение бизнес-центров по районам города и кластеры деловой активности

Аналитики IDEM-консалтинг выделяют три ключевых кластера, которые формируют основной объем предложения качественных офисных площадей в Казани:

• Центральный кластер — территория около станции метро «Кремлёвская»;

• Восточный кластер — восточный берег оз. Нижний Кабан;

• Северный кластер — северная часть города, на противоположном берегу р. Казанка.

Большая часть качественных офисных площадей  сосредоточена в центральной части города — 54%, где также сконцентрирована основная доля бизнес-центров «А» и «В+» классов (42%). На периферии города наблюдается обратная картина – доля БЦ высокого класса составляет лишь 26% от всего предложения. Но даже этот объем свидетельствует о формирующемся тренде на децентрализацию, когда высококачественные офисные площади становятся востребованными за пределами центра города.

Наибольший объем качественных офисных площадей «А» и «В» классов сконцентрирован в Вахитовском и Советском районах.

Город развивается вокруг нескольких ключевых точек притяжения. Однако в самом центре новые офисные проекты практически не реализуются. Новые БЦ активно вводятся на периферии. Ярким примером стал ввод бизнес-центра «Оранж» в 2018 году — крупнейшего на тот момент БЦ класса «A», а также запуск современного БЦ «Вагапов» в 2024 году.

В то же время такие территории, как набережная, активно осваиваются — строятся современные комплексы, которые в будущем станут драйверами роста деловой активности.

«Можно утверждать, что процесс децентрализации формируется по мере достижения определенного уровня зрелости рынка и развития дорожно-транспортной инфраструктуры, что со временем создаёт условия для роста конкурентоспособных кластеров за пределами центра города», - Денис Зыков.

Уровень вакансии: распределение спроса и предложения

Средний уровень вакансии по всем классам в качественных бизнес-центрах составляет 3,8%, что говорит об ограниченном предложении на рынке.

При этом в бизнес-центрах класса «A» доля свободных площадей составляет 0,2%, что указывает на явный дефицит объектов высокого уровня. Однако, с учетом недавно введенных объектов (БЦ «Вагапов», МФК «Арт Центр», БЦ «UNO»), этот показатель достигает около 6,1%. По оценке Консультантов, данные площади будут в ближайшее время поглощены рынком благодаря высокому спросу.

Классы «В» и «В+» имеют средний рыночный уровень вакансии в 3,9% и 5% соответственно, что говорит о дефиците и в этих сегментах.

Динамика арендных ставок по классам

На сбалансированном рынке разница между средневзвешенными ценами квадратного метра по классам обычно не превышает 25%. Разница в арендных ставках между классами хорошо отражает рыночную ситуацию в Казани:

• 22% между классами «B+» и «А» — в рамках нормы и вполне соответствует сбалансированному рынку;

• 39% между «B» и «B+» — указывает на большой недостаток в «В+» классе, что подтверждается более высоким уровнем вакансии в классе «В».

Разница в средних арендных ставках между центральным районом и периферией в Казани составляет около 40%, что характерно для централизованного рынка.

Арендные ставки в Казани остаются выше, чем, например, в Нижнем Новгороде и Перми, и приближаются к показателям Санкт-Петербурга, что свидетельствует о более высоком уровне спроса и деловой активности в городе.

Средневзвешенная цена продажи качественных офисных площадей

В высоких классах БЦ предложения о продаже практически отсутствуют, ограниченный объем представлен в бизнес-центрах классов «B» и «B+».

Средневзвешенная цена продажи составляет около 363,8 тыс. руб./кв.м (при диапазоне от 131 до 600 тыс. руб./кв.м).

Схожая политика в Нижнем Новгороде и Перми. Среди городов-миллионников устойчивая практика продажи и профессионального управления БЦ сложилась только в Москве и Екатеринбурге.

Парковочный индекс

Нормальный уровень обеспеченности машиноместами, соответствующий современным требованиям, находится в пределах 2,2-2,5 м/м на 100 кв. м. Средневзвешенный показатель по Казани в классах A, B+ и B значительно ниже — 1,32 м/м на 100 кв.м.

Наибольшая доля обеспеченности парковочными местами в Казани в объектах «А» класса — 2,16 м/м на 100 кв.м. Бизнес-центры класса «В» преимущественно имеют самый низкий парковочный индекс 1,25 м/м на 100 кв.м.

Дефицит парковочных мест особенно характерен для делового центра города (Вахитовский район), где плотная историческая застройка ограничивает возможности для строительства подземных и наземных паркингов. Средний индекс здесь составляет лишь 1,25 м/м на 100 кв.м.

На периферии ситуация лучше — индекс обеспеченности машиноместами офисных центров в новых районах в среднем достигает 1,52 м/м на 100 кв.м, а в отдельных объектах — 2 и более м/м на 100 кв. м

Перспективные проекты

Заявленных новых бизнес-центров мало:

• МФК «Mix Use» (бывший Espace Kazan) — проект «А» класса, CBA=60 тыс. кв.м, с жилой функцией, офисами и магазинами;

• МФК «YES Горки» — многофункциональный комплекс с сервисными апартаментами 4*, 10-этажным бизнес-центром, торговой галереей и спортивной зоной;

• Бизнес-центр на ул. Яхина, 4 — проект офисного центра с подземной парковкой на площади в 4,3 тыс. кв.м;

• МФК «Яр Парк» — амбициозный проект, площадью 300 тыс. кв.м, с апартаментами, гостиницей, конгресс-центром, торговым моллом и бизнес-центром. Однако точный объём офисных помещений в составе комплекса пока не разглашается.

Ожидается, что новые проекты выведут рынок на еще более профессиональный уровень и частично покроют сложившийся дефицит. При этом по оценке Консультантов IDEM, дефицит предложения в Казани не будет полностью ликвидирован к 2028 году.

Выводы экспертов о перспективах рынка

• При текущем уровне обеспеченности качественными офисными площадями в 315 кв. м на 1000 жителей, рынок Казани открыт для девелопмента;

• Ввод заявленных новых объектов и реконцепция некоторых существующих не покроют образовавшийся дефицит, потенциал для девелопмента сохраняется;

• В высоких классах уровень вакансии минимальный или полностью отсутствует — особенно прослеживается дефицит в высоких классах БЦ;

• Постепенно начинает смещаться фокус с центра города на периферию, где появляются новые качественные бизнес-центры. И если их уровень высок, то ставки аренды иногда даже выше, чем в историческом центре;

• Разрыв ставок между классами указывает на дефицит в «А» и «В+» классах;

• Отмечается высокий спрос на компактные офисы (25–30 кв.м), помещения площадью 100–150 кв.м и 200–300 кв.м. А также дефицит крупных open-space форматов от 500 кв.м, которые в новых проектах чаще всего занимают федеральные компании;

• Как и везде, в городе большая проблема с парковочными местами. Значительное преимущество получат комплексы с развитой парковочной инфраструктурой и транспортной доступностью.