Стоит ли вкладывать в коммерческую и жилую недвижимость в России в 2025 году

Рынок недвижимости в России неоднороден: существуют сегменты, которые вне зависимости от геополитических и экономических изменений демонстрируют устойчивый рост, есть направления, которые склонны к «турбулентности». Кроме того, важно учитывать географические особенности страны: протяженность России с запада на восток составляет более 9 000 км. В каждом регионе сложились свои тенденции на рынке недвижимости. Связано это как с климатическими и логистическими особенностями, так и с уровнем социально-экономического развития. Где-то перспективным остается рынок жилой недвижимости, где-то – офисной и торговой.

Эксперты IDEM-консалтинг рассказали о стратегическом потенциале для разных функций и регионов.

Рынок первичной жилой недвижимости

Пожалуй, сегодня это наиболее подвижный и чувствительный сектор на рынке недвижимости в целом по стране. Продажи первичного жилья, особенно в массовых сегментах «стандарт» и «комфорт» происходили преимущественно с использованием господдержки. Льготная ипотека вводилась как временная мера и неоднократно продлевалась. С 1 июля 2024 года выдача общедоступных льготных ипотечных кредитов была прекращена, но осталась адресная поддержка, например, для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, дальневосточная ипотека, военная ипотека. По этой программе всего было выдано 1,6 млн. кредитов. Максимальное количество кредитов было выдано в 2023 году, 423 тыс. кредитов, почти в 1,5 раза выше, чем в предыдущий год. С 2024 года власти стали ужесточать кредитную политику, вводить дополнительные ограничения на выдачу кредитов.  После отмены программы доступного льготного кредитования продажи первичного жилья сократились до 48% в большинстве регионов страны.

Еще один сдерживающий фактор для развития рынка первичной жилой недвижимости и, как следствие, его инвестиционной привлекательности – стремительный рост цен на стройматериалы, что отразится на росте стоимости квадратных метров.

Сложность для девелоперов вызывает  и увеличение доли КРТ («комплексного развития территорий») среди способов приобретения прав на развитие новых земельных участков. Застройщик несет затраты на создание социальной и инженерной инфраструктуры, что в свою очередь влияет на себестоимость и приводит к дополнительному удорожанию жилья.

Долгосрочный рост цен жилья способствует инвестиционной привлекательности вложений, но сокращение платежеспособного спроса и соответственно продаж уменьшает ликвидность жилья, увеличивает риски «затоваривания», невозможности продать построенный объем жилья в плановые сроки. В начале 2025 года ряд девелоперов уже заявил о заморозке запуска новых проектов.

Если все-таки рассматривать привлекательные регионы для инвестирования в первичную жилую недвижимость, то наибольший запас прочности у застройщиков Москвы, Подмосковья и регионов с растущим населением. Кроме того, потенциал есть для инвестиций в недвижимость регионов с высокой туристической привлекательностью: Краснодарский край, Крым, Калининградская область и так далее. Если говорить о ценовой категории, то, традиционно, наиболее стабильна недвижимость бизнес-класса поскольку в наименьшей степени зависит от ипотечного кредитования. Но и темпы роста цен на такую недвижимость не бьют рекорды.

Вывод: потенциал рынка для инвесторов – ниже среднего, за исключением недооценённых регионов, в которых цена квадратного метра заметно ниже аналогичных регионов или сохраняется государственная поддержка и перспективы роста цен.

Рынок гостиничной недвижимости

Девелоперы осознали тренды последних нескольких лет и, что называется, «снимают сливки». Активное развитие получили не только проекты по строительству гостиниц, но и сектора туристических баз, апарт-комплексов и глэмпингов. Наиболее успешно, с точки зрения возврата вложенных средств, показали себя проекты с относительно низкой себестоимостью, которые можно быстро реализовать. Однако, в долгосрочной перспективе, обычно, такие проекты имеют меньший потенциал с точки зрения величины чистой прибыли.

При этом потенциал рынка гостиничной недвижимости и инвестиционная привлекательность сегмента, ожидаемо, выше в тех регионах, где власти уделяют больше внимания развитию туристической индустрии и городской инфраструктуры. В ряде таких регионов уже видны плоды усилий: загрузка гостиниц возросла в 1,5-2 раза относительно «доковидного» периода. Например, загрузка отелей так выросла в Нижнем Новгороде.

Важно учитывать, что девелоперский потенциал развития рынка гостиничной недвижимости в некоторых регионах, несмотря на рост турпотока и, если будут реализованы уже заявленные проекты, будет исчерпан. Это значит, что, принимая решение об инвестициях в рынок гостиничной недвижимости, важно внимательно анализировать рынок каждого конкретного региона не только с точки зрения роста турпотока, но и дефицита номерного фонда.

Из-за высокой ключевой ставки и дорогих кредитов, рынок гостиничной недвижимости достаточно быстро трансформировался в сторону апарт-отелей как модели девелопмента гостиниц. Фактически, апарт-отели – это те же гостиницы, но номера в них распродаются частным инвесторам. Традиционно отличием апартаментов от гостиничного номера является наличие кухни. Но и это различие сейчас уходит на второй план, так как кухонная зона в таких номерах номинальная, и занимает 0,5-1 кв.м.

Такая модель девелопмента позволила значительно сократить кредитную нагрузку за счет привлечения средств инвестора. Еще один риск для инвесторов на рынке гостиничной недвижимости, в том, что отрасль зависима от последствий санкционного давления. Отмена или ослабление санкций затормозят развитие внутреннего туризма и как следствие, окажет влияние на загрузку отелей, что может повлиять на возврат инвестиций в среднесрочной перспективе.

Рынок складской недвижимости

В последние годы это самый стабильный и консервативный сегмент недвижимости, доходность в котором меняется медленными темпами. Но, учитывая темпы снижения доходности в других сегментах коммерческой недвижимости, склады сейчас выходят в лидеры рынка в качестве инвестиционного инструмента. Рост спроса на складскую недвижимость обусловлен необходимостью увеличения товарных запасов на фоне санкций и активным развитием интернет-ритейла. Эти факторы стали основными, подстегнувшими дальнейший рост спроса на складскую недвижимость в России.

Возросший потенциал складов стал сюрпризом для инвесторов. Новые проекты появились в большом количестве в 2022-2024 годах. Поэтому, несмотря на возросшую потребность в складах, рынок в некоторых регионах приблизился к зоне насыщения, а заявленные проекты, после ввода в эксплуатацию, закроют потребность рынка, что называется «с запасом».  Но пока эти проекты не введены, продолжает сохраняться дефицит, превалирует рынок девелопера, а не продавца. Это приводит к стремительному росту арендных ставок в сегменте. И цены в новых складских комплексах в регионах доходят до 12-14 000 руб. за кв.м. в год, что сопоставимо с ценами аренды помещений в стрит-ритейл в этих же регионах. Если темпы прироста складских площадей продолжатся, ситуация начнет выравниваться. Но лишь в некоторых регионах это можно будет ощутить уже в 2025 году. Предварительно, в большинстве регионов рост арендных ставок продолжится.

Рынок Light industrial

Рынок современной промышленно-складской недвижимости растет бурными темпами. Прежде всего, конечно, это наблюдается в Москве в связи с местными законодательными нормами. Поэтому в столице этот сегмент не только быстро развивается, но уже успел трансформироваться и отличается от традиционного представления облегченных складов малого формата. В регионах это направление коммерческой недвижимости не столь популярно, но все же перспективно на фоне стимулирования развития всех отраслей промышленности в России.

Рынок офисной недвижимости

Пожалуй, самый неоднозначный сегмент рынка коммерческой недвижимости в стране. От региона к региону потенциал рынка может отличаться кардинально. Общие тенденции выявить достаточно сложно. С одной стороны, мы наблюдаем повсеместный рост спроса на офисные площади и, чаще всего, спрос именно на высококачественные пространства в бизнес-центрах настоящего А-класса, без допусков и оговорок. Ярко выражен дефицит качественных офисных площадей во многих регионах, что подстегивает высокие темпы роста арендных ставок. С другой стороны, уровень деловой активности в регионах страны и стратегический потенциал для развития федеральных компаний в каждом регионе – разный. Однозначно говорить о потенциале развития рынка БЦ и его инвестиционной привлекательности во всех регионах России нельзя. Даже норма обеспеченности офисными площадями отлична для разных городов.

Наиболее перспективными для развития рынка офисной недвижимости являются развитые регионы – крупные промышленные и деловые центры, логистические хабы. Яркий пример – Екатеринбург. 

О минусах: высокая ключевая ставка обрушила планы многих девелоперов по реализации современных объектов, несмотря на явный дефицит и рост арендных ставок. Консультанты IDEM предполагают, что региональный рынок бизнес-центров может пойти по стопам гостиничного и продажа отдельных офисов, как и апартаментов, станет нормой. Сейчас основным барьером для такой модели является организация профессионального управления в распроданных объектах, что ведет к снижению ликвидности таких БЦ после ввода.

В стратегии, предполагающей продажи офисов, бизнес-модель девелопмента на фоне высокой ключевой ставки может быть привлекательной с точки зрения инвестиционного потенциала.

Рынок торговой недвижимости

Торговые центры оказались наиболее уязвимым для последних кризисов сегментом коммерческой недвижимости. Довольно резкое снижение их инвестиционной привлекательности наблюдается со времен начала пандемии. Другим ударом стал уход международных брендов с рынка в 2022 г. Несмотря на то, что ситуация с замещением ушедших торговых сетей практически выровнялась, за счет российских брендов, сама бизнес-модель девелопмента ТЦ не предполагает продажу отдельных помещений. Девелопмент торговых центров предполагает высокую кредитную нагрузку.

Арендные ставки в торговых центрах напрямую зависят от товарооборота арендаторов, который, в свою очередь, зависит от величины зоны обслуживания. Поэтому высокие арендные ставки можно наблюдать в ТЦ регионального и суперрегионального значения. Наиболее стабильные, но при этом невысокие ставки – в ТЦ районного значения. Наиболее рисковый тип  ТЦ – ТЦ окружного значения.

В связи с высокой насыщенностью качественными торговыми площадями регионов с наиболее высокими доходами населения, инвесторы очень сдержанно будут подходить к строительству торговых центров. Другое дело, в регионах с низкой обеспеченностью качественной торговой недвижимостью и высоким потенциалом входа ритейлеров – могут реализоваться суперрегиональные объекты, например, Владивосток и Симферополь могут принять еще один крупный ТЦ. Многие миллионники наоборот ждет процесс редевелопмента и трансформации торговых центров в объекты другого назначения. Ярким примером может являться Екатеринбург или Нижний Новгород, Самара.

В регионах со сравнительно небольшими доходами населения строительство ТЦ сопряжено с высокими рисками, в таких городах есть потенциал для   ТЦ в составе новых жилых комплексов, это объекты районного значения. В большей степени инвестиции в торговую недвижимость будут лежать в плоскости стрит-ритейла или многофункциональных центров, где торговая функция будет занимать небольшую долю.

Стрит-ритейл за последний год переживает яркий период ренессанса, обусловленного инвестиционной активностью непрофильных инвесторов. Период экономической нестабильности  формирует стратегии сбережения. Мы наблюдаем высокий спрос на торговые помещения, за которым следует рост цен. Особенно заметно это на первичном рынке – рынке новостроек. В регионах для принятия решения о покупке еще пару лет назад инвесторы пользовались нехитрой формулой определения цены – 100-120 арендных ставок. Сейчас этот размер подрос до 140-160. Ставки аренды не поспевают за ростом цен на недвижимость. Так как рынок развивается циклично, можно прогнозировать коррекцию ставок аренды в среднесрочной перспективе и замедление роста цен на стрит-ритейл после снижения темпов  инфляции.

Источник и полный текст статьи: 1МЕТР

Автор: Ксения Субботина