Перспективы инвестиций в складскую недвижимость: виды, порог входа, доходность

Инвестиции в складскую недвижимость всегда были наиболее стабильными. Этап неопределенности случился лишь в 2022 г., когда эксперты строили разные теории, куда же качнется рынок, не снизится ли доходность. Но нет, этого не произошло, напротив, с активным развитие e-commerce и необходимостью содержания больших товарных запасов в связи с имеющимися санкциями, потребность в складах только выросла. Эксперты IDEM-консалтинг делятся советами, как приумножить капитал инвестируя в складскую недвижимость.

В большинстве регионов России на данный момент преобладает «рынок девелопера». То есть девелоперы устанавливают свою норму прибыли. Обычно доходность составляет 10%. Но в последний год наблюдается активный рост аппетита многих девелоперов, сделки BtS заключаются с нормой доходности в 11% и ведутся переговоры даже по 12%. Договоры, подходящие к концу, перезаключаются на новых условиях с ростом ставки на 50-100%. Такая ситуация ненормальна для данного сегмента недвижимости. Арендная ставка в складах класса А в некоторых регионах превысила ставки стрит-ритейла.

Эксперты IDEM-консалтинг ожидают рост доходности логистических проектов, среди которых стоит отметить Московский регион и Санкт-Петербург, где арендная ставка скоро пробьет порог 20 тыс. руб./кв.м./год. Также положительную динамику демонстрируют и регионы: Казань, Саратов и Краснодар. Некоторые регионы пробили порог в 16 тыс. руб./кв.м./год.

Дефицит качественных объектов отмечается практически по всей России. Как в Московском регионе, где доля свободных складов составляет всего 0,4%, так и в регионах, где вакансия редко превышает порог в 2%. Это создаёт благоприятные условия для роста арендных ставок и стоимости объектов.

Продолжающийся бум онлайн-торговли стимулирует спрос на складские площади. По прогнозам, в 2025 году объём онлайн-торговли в России вырастет на 52%, что потребует дополнительных складских мощностей. Здесь, впрочем, следует учитывать стратегии развития крупнейших маркетплейсов и их планы строительства складов «под себя», что не позволяет рассчитывать на эти площади со спекулятивным «прицелом».

Для прямых инвесторов покупка готового склада или строительство нового объекта требует значительных капиталовложений. Например, цены на готовые склады «А» класса в Подмосковье начинаются от 100-120 тыс. руб. за «метр» в зависимости от места и степени «усталости» строений. При этом склады демонстрируют устойчивый рост стоимости, особенно в условиях дефицита качественных объектов. Так, в Московском регионе стоимость складских помещений выросла, в среднем, на 40% за последние два года.

Строительство же нового склада обойдётся в 75-78 тыс. руб. за «квадрат», без учета стоимости земли и подключения коммуникаций.

Порог входа для крупных институциональных инвесторов на складской рынок варьируется в зависимости как от формата, так и от выбранного региона. Крайне редко это менее 1,5 млрд. руб.

Более высокую доходность, традиционно, можно ожидать от складской логистики в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Но обычно в этих регионах выше цена приобретения участка. Отдельные региональные рынки могут также стать весьма перспективными. Региональные потребности растут и сливки снимет тот, кто первым выйдет с новым предложением. Так, в 2024 году лидерами регионов по вводу новых площадей стали Казань, Саратов и Краснодар.

Несмотря на то, что сегмент складов можно назвать самым стабильным и в настоящий момент одним из самых доходных, строительство более, чем в 90% случаев происходит bts (расшифровка). Проблема заключается в высокой ключевой ставке и консервативные инвесторы, вкладывающиеся в склады, не готовы к рискам ликвидности. А так как девелопмент bts обычно производится для арендаторов крупных площадей (от 8-10 тыс. кв.м.), возникает дефицит складов малых форматов 2-5 тыс. кв.м.

В случае развития тенденции спекулятивного строительства, с учетом бурного роста девелопмента складов в некоторых регионах, возрастают риски переобеспеченности и снижения ликвидности складских площадей.

В силу высокого порога входа в формат классических складов и высокого спроса на небольшие площади, на помощь приходит формат light-industrial. Для институциональных инвесторов порог входа, примерно такой же, как и в склады, но данный формат предполагает возможность распродажи малым инвесторам, которые уже будут сдавать площади в аренду. И для них порог входа уже может начинаться от 30-50 млн. руб. А бизнес-модель институционального инвестора становится отличной от складской, более похожей на модель застройщиков жилых домов, предполагающей быстрый выход из проекта. В среднем доходность инвестиций в LI, примерно, такая же, как и в склады, но риски в регионах несколько выше, так как формат не везде может быть рабочим – необходим тщательный анализ локации размещения и изучение региональной специфики.

Инвестиции в сегмент Light Industrial становятся всё более популярными благодаря хорошей доходности, низкой конкуренции и растущему спросу на производственные и многофункциональные площади.

Ставки аренды в LI обычно на 15-20% выше, чем в складах А-класса. Инвестиции, примерно, на 20-25% больше. Но учитывая довольно быстро растущий спрос на данный формат, его доходность вскоре может превысить складскую.

В целом для «классических» складов и Light Industrial, минимизация рисков при инвестировании состоит в правильном подборе инвестпортфеля: а именно необходимо, выбирать объекты вблизи транспортных узлов, заключать долгосрочные арендные контракты с индексацией ставок и диверсифицировать инвестиции через фонды. Минимизация рисков девелопера начинается с оценки ресурсного качества участка, емкости рынка и оценки спроса. За последний год такие работы были проведены в Воронеже, Казани, Перми и Нижнем Новгороде и стоит отметить, что несмотря на дефицит, сложившийся почти в каждом городе и схожую стоимость строительства, перспективы девелопмента везде разные, зависимость безусловно прослеживается   как от логистических особенностей локации и города, так и от конкурентного влияния и стратегии развития компании рынка e-commerce.

Источник и полный текст статьи: 1МЕТР

Автор: Ксения Субботина