Как вам не стыдно

Ключевое изменение на рынке последних трёх лет – понятие «антиарендатор» перестало быть таким категоричным, констатирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. «Если раньше можно было говорить о том, что тот или иной сетевой оператор не очень эффективен, но выдавал стандарт качества, то сейчас – о преобладании не сетевых операторов в целом, и «антирейтинг» трехлетней давности с сегодняшним, главным образом, отличается концептуально –повсеместно снижается качество предлагаемых товаров», – добавляет Дмитрий Томилин. 

Однако отношение собственников к операторам уровня «всё сложно» остаётся намного более жёстким. «Арендная ставка однозначно будет выше, – перечисляет Борис Мезенцев. – Размер этого превышения будет зависеть от того, насколько арендатор «анти», и насколько он нужен ТРЦ. Но, в принципе, она может быть выше и на 50-100%. Также необходимо учесть размер обеспечительного платежа – для такого арендатора он будет больше, поскольку риски высоки. Затем – требования к оформлению. Когда на объект заходит сложный арендатор, УК особенно внимательно контролирует то, как он будет выглядеть, какое оборудование будет использовано, как это будет соответствовать общему виду торговой галереи. Естественно, к зарекомендовавшим себя и известным брендам требования другие. Далее – срок действия договора: УК будет стараться заключить документ не более, чем на одиннадцать месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать, и с арендатором было проще расстаться. И, самое главное – возможности расторжения договора со стороны арендодателя: здесь будут стремиться включить в договор требования, которые позволят максимально быстро и безболезненно расстаться». 

«Основная проблема – «антиарендатор» приводит в целом недружественную для ТЦ и основных брендов аудиторию, – указывает Роман Кокорев, руководитель департамента развития проектов RealJet. – Это сказывается на других операторах: они теряют качественный трафик и, соответственно, обороты, а также несут риски, связанные с тем, что потенциальная аудитория может воспринимать их магазин и ценности по-другому. Конечно, если вакантность слишком высока и арендный не позволяет покрывать обязательства, то выбора у собственника не особенно много.  Площадки сдаются подчас, лишь бы получить хоть какую-то аренду, но не всегда задумываясь, что это может повлиять и на имеющийся пул, когда старые арендаторы могут попросить скидку, либо уйти вовсе».

Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM:

«Торговый центр отличается от площадок в стрит-ритейле меньшей вариативностью выбора. Если в стрит-ритейле подбор арендаторов происходит по определенным критериям (подходит ли помещение технически и юридически, учитывается эстетика и внешний вид, назначение, согласование рыночной ставки владельцем  и арендатором), то в ТЦ все несколько иначе. Основополагающим фактором при формировании пула остаётся соблюдение концепции. Вторым, не менее важным, условием является размер арендной платы по сформированному плану лизинга/плану арендных поступлений. 

В такой ситуации, по большому счету, успех проекта зависит от того, насколько твёрдо владелец или управляющая компания готовы отстаивать концепцию, насколько она вообще актуальна и соответствует запросу рынка, а также какое время на ожидание арендатора есть у торгового центра. Перекос обычно случается в сложные времена, когда время экспозиции растягивается не на 2-4 месяца, а на год и более. Терпение окончательно сдает, финансовые пробелы растут, и тогда на сцену выходит стратегия «бери, что дают». 

Проблемы возникают довольно быстро: когда  арендатор, который заведомо не соответствует функциональной концепции, размывает позиционирование или в разы увеличивает объем некой товарной категории. В таком случае, ТЦ сталкивается со всеми перечисленными проблемами – ультиматумы от значимых федеральных сетей, удивление покупателей и падение целевого трафика, резкое снижение качества объекта. Восстановление стоит дорого, а иногда – и требует полной реконцепции и реброкериджа». 

Источник и полный текст статьи: Журнал CRE Retail

Автор: Максим Барабаш