Рынок гостиничной недвижимости: Новосибирск | июнь 2025

Новосибирск в цифрах

Новосибирск — административный центр области и столица Сибирского федерального округа. Это деловой, научный и финансовый центр региона, который сочетает в себе экономический потенциал, развитую инфраструктуру и выгодное географическое положение. Новосибирск является ключевым транспортно-логистическим узлом в схеме доставки грузов на Дальний Восток и в Китай, а также в обратном направлении – в Центральную Россию и Европу. 

В столице Сибирского федерального округа в последние 15 лет неизменно растет численность населения. Новосибирск, где в начале 2025 года проживало 1 637 266 человек, занимает 3-е место в стране среди крупнейших российских городов.

Новосибирская область входит в число наиболее развитых регионов страны по уровню социально-экономического развития. В 2024 году она стала лидером в Сибири и заняла 22-е место в России по уровню доходов населения. В первом полугодии 2025 года средняя заработная плата в области составила более 81 тыс. рублей и более 97 тыс. рублей в самом Новосибирске.

Туризм

Новосибирская область – популярное туристическое направление. Она занимает лидирующее место в Сибири и входит в десятку лучших регионов России. В последние годы здесь наблюдается значительный рост туристической активности. 

Министерство экономического развития Новосибирской области реализует ряд программ в рамках национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства» для увеличения внутреннего туристического трафика в регионе. По прогнозу заместителя министра экономического развития Новосибирской области Анны Винниковой темпы роста составят не менее 5% в год. 

Тем не менее, в 2024 году по числу туристов Новосибирск, где побывало 2,6 млн. гостей, уступил Казани и Нижнему Новгороду, где гостили 4,8 млн. и 2,8 млн. человек соответственно.

Дело в том, что потенциал расширения туристического потока в России напрямую связан с наличием густонаселенных регионов и крупных городов по соседству, уровню дохода населения в них и степенью удаленности от Москвы и Санкт-Петербурга. Казань и Нижний Новгород имеют более выгодное расположение.

Поэтому ключевым фактором в развитии гостиничной недвижимости Новосибирска стал именно бизнес-туризм, на который приходится около 45%. турпотока, самая значительная часть. В городе расположен крупнейший за Уралом выставочный комплекс «Новосибирск Экспоцентр», который является драйвером деловой и выставочной активности.

Новосибирск также известен как центр высококачественных образовательных и медицинских услуг. В городе активно развивается событийный туризм, который в период с 2015 по 2019 годы привлек около 0,8-1,2 млн. гостей.

В 2020 году турпоток в городе упал до 0,72 млн. человек в связи с пандемией и введенными ограничениями. Благодаря большой доле делового туризма, падение турпотока составило лишь 36%, что меньше, чем, например, в Казани, где турпоток сократился более чем в 2 раза. В последующие годы (2021–2024) началось стремительное восстановление туристического потока – показатели достигли 2,6 млн. туристов (рост в 2,3 раза по сравнению с доковидным 2019 годом).

Около 10% всех гостей города являются транзитными туристами, использующими город как транспортный хаб для путешествия в соседние регионы.

Сегодня в отрасли туризма Новосибирска мы можем наблюдать восходящий тренд – рост числа поездок и размещений в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Он стимулирует рынок недвижимости, где растет потребность в новых качественных гостиничных объектах.

Номерной фонд

На текущий момент в Новосибирске действует 92 официально классифицированных средства размещения (в т.ч. 89 гостиниц в категориях от «без звезд» до «пять звезд» соответственно), емкостью номерного фонда 4875 номеров. Доля «серой аренды» в среднем по рынку составляет 35-45% от общего объема. Качественный номерной фонд гостиниц (3*, 4*, 5*) города составляет 3970 номеров.

По состоянию на начало 2025 года, объем номерного фонда всех коллективных средств размещения Новосибирска, готового к размещению туристов, составлял около 7700 номеров.

Структура рынка гостиничной недвижимости Новосибирска сопоставима с Казанью и Нижним Новгородом, где преобладают объекты категорий 3 и 4 «звезды». Доля бизнес-туристов в этих городах составляет около 18-20% от общего турпотока. Деловой туризм менее чувствителен к стоимости размещения, чем «традиционный» с познавательными и рекреационными целями.

В Новосибирске довольно низкий уровень предложения номерного фонда 5-звездочных отелей (322 номера или 8%) в сравнении с Москвой (36%) и Санкт-Петербургом (25%), а так же сопоставимых по населению Нижним Новгородом (11%) и Казанью (10%). По мнению экспертов IDEM, учитывая большую долю делового туризма, доля номеров отелей 5* может составить 17-20% от номерного фонда, что дает возможность для роста потребительского спроса в этом сегменте. Объем качественных номеров в категории 5 «звёзд» уже сейчас мог быть в 2,5 раза больше (до 805 номеров, что на 483 номера больше фактического числа номеров, а с учетом роста туристического потока к 2029 году увеличение может составить до 700 номеров), что открывает перспективы для строительства отелей высокого класса.

В текущих условиях наиболее востребованным форматом остаются 4-звёздочные гостиницы, на долю которых приходится около 50% рынка качественных средств размещения. В целом рынок 3–4 звездочных объектов сбалансирован.

Загрузка номерного фонда

По данным аналитиков IDEM-консалтинг средняя загрузка гостиниц Новосибирска по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 62%. Особенностью города является сглаженная сезонность:

• Гостиничный рынок Новосибирска следует типичному паттерну крупных деловых центров – спрос достигает пика в периоды высокой деловой активности (февраль–апрель, сентябрь–ноябрь) и в июле-августе (в этот период снижается доля бизнес-гостей);

• Наиболее заметно падает загрузка гостиниц в мае и с августа по сентябрь, что связано с началом сезона отпусков и приостановкой корпоративной деятельности;

• Летнее снижение потока деловых гостей города частично компенсируется притоком традиционных туристов.

Отличительной особенностью рынка Новосибирска является стабильная загрузка номерного фонда в диапазоне 67-79%. В то время как в большинстве регионов, в частности в Нижнем Новгороде и Казани, показатели загрузки колеблются от 40 до 90%.

Данные за 2023–2024 годы свидетельствуют о выходе рынка на плато – при постепенном росте туристического потока и числа размещённых гостей уровень загрузки средств размещения остаётся стабильным. Это указывает на насыщение существующего рынка и сигнализирует о потенциальном перераспределении спроса.

Структура номерного фонда по типам размещения

На новосибирском рынке коллективных средств размещения (КСР) представлены различные форматы  — от бюджетных хостелов (от 600 руб./сут. за койко-место) до комфортабельных гостиниц 4-5 звёзд со среднегодовой суточной стоимостью номера (ADR) около 8000 руб. и президентским 150-метровым люксом за 122 000 рублей за сутки.

В городе активно развивается кластер апарт-отелей. Сейчас доля номерного фонда апарт-отелей в сегменте качественных средств размещения (3, 4, и 5 «звезд») – 20% (815 номеров в 12 апарт-отелях, в т.ч. в 7 гостиницах малого размера с гостиничным фондом менее 70 номеров). В ближайшие годы доля апарт-отелей значительно увеличится и к 2030 году может составить более 50% от всего номерного фонда.

Структура рынка гостиничной недвижимости по районам города

Гостиничный рынок Новосибирска можно условно разделить на три зоны, отличающиеся по уровню спроса, стоимости и инфраструктуре:

• Центральный пояс (Центральный и Железнодорожный районы) – ядро гостиничного рынка, где сосредоточены основные качественные средства размещения (47% от номерного фонда города, 2151 номер), деловой центр города и ключевые туристические объекты. В этих районах средняя стоимость номеров премиум-сегмента составляет 11500 руб./сут., бизнес сегмента 5800 руб./сут. и среднего ценового сегмента 3033 руб./сут.

• Срединный пояс (Октябрьский, Заельцовский, Дзержинский и Ленинский районы) – расположено 35% от номерного фонда города. Научно-производственный кластер и близость к центру города дает возможность конкурировать за часть делового и туристического трафика. Характеризуется преобладанием среднего и эконом-сегментов (от 2 789 руб./сут.). 

• Периферийный пояс (остальные районы города) – преобладают средний и бизнес-сегмент со средней ценой 2 178 руб./сут. и 3 950 руб./сут. соответственно. Заметно присутствует сегмент «эконом» (17%). Средства размещения часто соседствуют с жилой застройкой и спальными районами. Исключение — Академгородок и НПК «Сибирский наукополис», которые формируют собственный деловой трафик.

Наибольшая доля средств размещения (51% от общего объема рынка города) расположена в Центральном, Октябрьском и Калининском районах – 47 единиц или 2114 номеров. Эти районы остаются ключевыми точками притяжения для девелоперов, инвесторов и управляющих компаний.

Динамика средней стоимости средств размещения

В период с 2023 по 2025 годы мы наблюдаем существенный рост среднего тарифа на проживание  – +21,2% (2023–2024 годы) и +9,5% (с начала 2024 по 2025 год).

При этом, такой рост в 2024 году не связан с восстановлением туристического и корпоративного спроса после пандемии — этот этап был пройден в 2021–2023 годах.

При устойчивом восстановлении и росте туристического потока, но без ввода новых качественных средств размещения, способных закрыть растущий спрос, рынок Новосибирска оказался в ситуации, когда тарифы на проживание стали расти.

Сегодня на гостиничном рынке города заметен повышенный спрос при ограниченном предложении, когда баланс регулируется преимущественно ценовой политикой операторов.

Перспективные проекты

В перспективе до 2029 года на территории Новосибирска будет введено 13 проектов на 6507 номеров. Сейчас они находятся на этапе реализации. Общий объем вводимого номерного фонда в 2 раза увеличит текущие показатели.

Большинство заявленных девелоперских проектов — апарт-отели и многофункциональные гостиничные комплексы: 10 проектов на 5540 номеров под управлением профессиональных управляющих компаний, таких как Valo, Гостиниц.Net и RBI.

Все анонсированные проекты относятся к среднему и высокому ценовому сегменту класса 3 и 4 звезды. Они будут оснащены инфраструктурой, которая позволит снизить зависимость от сезонной загрузки номерного фонда.

Отдельно стоит выделить реализуемые сейчас на берегу р. Обь 4-х звездочные проекты с развитой MICE-инфраструктурой:

• Гостиничный комплекс «Турист», который будет предлагать гостям лекционные залы, кинотеатры, конференц-пространства и рестораны;

• Многофункциональный комплекс «Аэрон», в составе которого откроются клиника пластической хирургии и бизнес-центр А-класса, который возводится под конкретного заказчика.

Выводы экспертов:

Учитывая текущее состояния рынка гостиничной недвижимости и масштабы роста туристического потока в перспективе, эксперты IDEM-консалтинг сделали следующие выводы:

• В период 2025–2029 гг. ожидается двукратный рост номерного фонда всех КСР — с 7700 номеров до ~15 700 номеров, что составит порядка 19% ежегодно.

• Темпы ввода проектируемых и строящихся объектов превышают ожидаемый рост туристического потока (всего 5% в год), что создаёт предпосылки для перенасыщения рынка в ближайшие годы.

• В настоящее время на рынке Новосибирска низкая конкуренция, но при двукратном увеличении номерного фонда и выходе на рынок ближайшие четыре года новых проектов, он станет высококонкурентным. Это приведет к снижению загрузки, перераспределению спроса и снижению тарифов на размещение, пока рынок не выровняется.

• Большинство реализуемых проектов — апарт-отели и многофункциональные комплексы. Лишь часть из них будет, в том числе, предлагать краткосрочное размещение.

• В 2023–2024 годах наблюдалась стагнация показателей среднегодовой загрузки в лучших гостиницах города. Они не поднимались выше 71,4-71,7%, даже несмотря на рост туристического потока, оставаясь максимально близкими к пиковым значениям. При этом средний тариф на проживание вырос на 21% в 2023–2024 годах и ещё на 9,5% в первом полугодии 2025 года.

• В Новосибирске существует дефицит качественных средств размещения, который исчезнет, как только будут введены уже заявленные гостиничные комплексы.

• Регион быстро восстановился после пандемии. Турпоток растет быстрее плановых показателей региональной программы развития туризма.

• Сейчас рынок гостиничных услуг находится в перегретом и перенасыщенном спросом состоянии. Ситуация изменится в 2026-2029 годах, когда будут реализованы заявленные крупные гостиничные проекты, что повлечет изменения: текущий «рынок спроса» заменит «рынок предложения».