Исследования

21.07.2023

Регионы о регионах. Нижний Новгород | Июль 2023

В честь 15-летия компании IDEM и в рамках авторского проекта «Регионы о регионах» специалисты компании подготовили обзор торговой недвижимости Нижнего Новгорода в цифрах, фактах и графиках

В 2023 году компании «IDEM – консультанты по недвижимости» исполняется 15 лет! В честь этой даты мы подготовили небольшой обзор торговой недвижимости Нижнего Новгорода в цифрах, фактах и графиках. Именно в этом городе мы делали первые и, как оказалось, вполне большие шаги! Сейчас география работы IDEM – вся страна, но Нижний Новгород является для нас городом с особым значением, так как именно здесь в далеком 2008 году была основана наша компания.

ев2.png «Индустрия торговой недвижимости переживает не лучшие времена и с 2020 года находится в кризисе, однако грамотно спланированные ТЦ с эффективным управлением «держат удар». Нижний Новгород – город с глубокими купеческими традициями, и к торговле здесь особое отношение! Торговые центры стали не просто местом шоппинга, но взяли себя и функцию досуга, функцию «третьего места». Жизнь идет, меняется время, меняются предпочтения, меняются торговые центры! Появляются совершенно новые форматы и концепции. 20 лет исполнилось в этом году первому ТЦ Нижнего Новгорода – ТЦ «Этажи», в создании которого я также принимала участие!

Мы с радостью представляем этот Обзор всем нашим клиентам, партнерам и коллегам, руководствуясь нашим неизменным принципом, ставшим миссией компании - содействовать качественному развитию торговой недвижимости во всех регионах России», - Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM.

ЧТО ТАКОЕ РЕГИОНЫ О РЕГИОНАХ?

Проект «Регионы о регионах» – это обзорная аналитика рынков торговой недвижимости в разных городах России, объединенных в единую серию, где мы подробно рассказываем о ситуации на рынках торговой недвижимости в отдалении от столицы. Проект зародился в 2020 году, после чего мы исследовали Казань, Новосибирск, Крым и Севастополь, Калининград, Краснодар и Ростов-на-Дону.

Уже 15 лет IDEM работает на рынке недвижимости, за это время мы приняли участие в проектах в 40 городах России, и вся наша обширная практика говорит о том, что нет одинаковых городов и очень похожих рынков, в каждом регионе своя ментальность, особенности, архитектура и подход к бизнесу.

Новый выпуск проекта «Регионы о регионах» посвящен Нижнему Новгороду.

НИЖНИЙ НОВГОРОД В ЦИФРАХ

Нижний Новгород – город-миллионник, один из крупнейших торговых, деловых, культурных, и транспортных центров Поволжья. Шестой по численности населения город России – 1 213 477 человек (2023 г.).

Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 574 кв. м на 1000 жителей. Оборот розничной торговли Нижнего Новгорода за 2022 г. – 290,416 млрд. руб. по крупным и средним предприятиям, что составляет на 1 человека 239,3 тыс. руб./год или 19 944 руб./месяц.

РоР 1.jpeg РоР 2.jpeg

ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ КАЧЕСТВЕННЫМИ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ

По состоянию на июль 2023 года по данным 2ГИС в Нижнем Новгороде насчитывается 137 объектов, относящихся к категории торговых центров/моллов/универсальных магазинов/ТРК. При этом консультанты отмечают всего 26 объектов, которые возможно отнести к качественным торговым центрам.

Под качественным / профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей, находящийся в едином управлении, вакансия не превышает 30% от арендопригодных торговых площадей.

КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

РоР 3.jpeg ТЦ Нижнего Новгорода, карта.jpeg

зыков кружочек

«В Нижнем Новгороде торговые центры географически распределены довольно интересно. Если представить карту города и нанести на нее зоны обслуживания объектов, то можно увидеть большое количество пересечений границ этих зон. На таком рынке крайне сложно планировать торговые центры окружного значения, то есть арендной площадью 10-30 тыс. кв.м. Так как они будут вынуждены конкурировать, как с крупными проектами, так и районными ТЦ, прочно занявшими свою нишу. Хотя довольно интересным остается Автозаводский район для девелопмента – именно в юго-западной части города и вдоль проспекта Ленина (Ленинский район) сохраняется ниша для развития», - обозначил Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

СТРУКТУРА РЫНКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА ПО ТИПУ

РоР 4.jpeg РоР 5.jpeg

Общая площадь качественных торговых центров – 1 205 056 кв.м. Торговая – 697 080 кв.м.

Как видно из диаграмм, больше половины качественных торговых площадей в городе обеспечивают региональные и суперрегиональные ТЦ. В силу своей зоны охвата окружным ТЦ сложнее всего выжить на рынке в связи с необходимостью конкурирования, как с районными, так и с региональными объектами.

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ КАЧЕСТВЕННЫХ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ И ОБЕСПЕЧЕННОСТИ

РоР 6.jpeg

Прирост торговых площадей и рост обеспеченности происходил в Нижнем Новгороде дискретно.

Рывки происходили в 2006 (Мега, Фантастика, Золотая Миля, Муравей, Парк Авеню, Сормовские Зори), 2012 (Седьмое Небо, РИО) и 2015 годах (Небо, Жар-Птица, Крым, Олимп, Звезда), после рынок практически замер. Последний ощутимый рост произошел в 2022 г. (открылся ТЦ «Океанис»). Косвенно это свидетельствует о том, что в 2015 году рынок качественной торговой недвижимости перешел в категорию насыщенных.

СТРУКТУРА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА ПО РАЙОНАМ ПРИСУТСТВИЯ

РоР 7.jpeg РоР 8.jpeg

Нижний Новгород разделен на 8 административных районов. Лидирующее положение по обеспеченности качественными торговыми площадями занимают два района: Нижегородский и Канавинский, на третьем месте – Советский район.

Нижегородской район считается наиболее насыщенным. Одни из Наиболее крупных торговых центров (ТРЦ «Фантастика», ТРЦ «Небо») располагаются в нем. Нижегородский район является центром деловой и торговой активности города.

ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ КАЧЕСТВЕННЫМИ ПЛОЩАДЯМИ ПО РАЙОНАМ

РоР 9.jpeg РоР 10.jpeg

Следует отметить неравномерность распределения торговой недвижимости относительно частей города, находящихся по разные стороны от реки Оки. В Нагорной части (центр деловой активности) обеспеченность торговыми площадями в четыре раза выше, чем в Заречной. В Московском районе (Заречной части города) полностью отсутствует качественная торговая недвижимость.

ТОП-6 ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Консультанты IDEM составили список самых популярных торговых центров Нижнего Новгорода. Следует учитывать, что представлен лишь список популярных объектов, без указания конкретного рейтинга. Данные объекты были отобраны в ТОП в силу их влияния, зоны обслуживания, наличия популярных брендов, общей атмосферы и состава арендаторов.

РоР 11.jpeg РоР 12.jpeg

РоР 13.jpeg РоР 14.jpeg

ТРЦ «Океанис» – самый молодой торговый центр в Нижнем Новгороде, открытие которого состоялось в сложный период на рынке торговой недвижимости. Отчасти это объясняет высокий уровень вакансии.

Тем не менее, торговый центр имеет достаточно удачное местоположение на одной из крупнейших транспортных артерий Нагорной части города, примыкая при этом к парку «Швейцария». Одним из поводов посетить торговый центр для горожан является наличие крупнейшего в области аквапарка и комплекса терм.

МЕСТНЫЕ БРЕНДЫ, ВЫШЕДШИЕ НА ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УРОВЕНЬ

Как крупный город-миллионник Нижний Новгород является родным истоком для таких федеральных сетей как: дискаунтер «Smart», сеть магазинов у дома «Авокадо», аптеки Farmani и «Аптечество», оптика «Кронос», магазин обуви и аксессуаров «Лапоток», сеть магазинов «Бристоль», а так же «Куулклевер».

РоР 15.jpeg

ВАКАНСИЯ В КРУПНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

В масштабах города наибольшие показатели вакансии наблюдаются в Нагорной (верхней) части. Причиной может быть высокая обеспеченность качественной торговой недвижимостью Нижегородского и Советского районов.

80% качественной торговой недвижимости приходится на Верхнюю часть города. Наиболее высокая вакансия наблюдается в открывшемся последним ТРЦ «Океанис».

РоР 16.jpeg

ВАКАНСИЯ В РАЙОННЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Схожая ситуация и с районными торговыми центрами. Наиболее высокая вакансия Нижегородском районе – соседство с крупными конкурентами и развитый стрит-ритейл, создают сложные условия для их работы.

РоР 17.jpeg

зыков кружочек

«Рынок качественной торговой недвижимости практически достиг порога насыщения. Об этом свидетельствует, как текущий довольно высокий уровень вакансии, так и постепенный выход из состава качественных и перепрофилирование некоторых ТЦ.

Хотя в городе еще остаются хорошие локации для размещения достаточно крупных проектов, но в условиях сжимающегося рынка (как с точки зрения реальных доходов населения, так и стратегий развития ритейла), а также трендов локализации потребления более привлекательным и устойчивым выглядит девелопмент именно районных и микрорайонных проектов. Особенно это актуально при комплексной застройке жилых районов (в городе ведется активное строительство и КРТ) в том числе для самих застройщиков», - комментирует Денис Зыков.

ПОСЕЩАЕМОСТЬ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ ПРИВОЛЖСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА

Посещаемость торговых центров за последние 5 лет имела непостоянный характер. Наиболее резкий спад пришелся на начало весны 2020 года, вслед за началом пандемии коронавируса. В то же время в феврале-марте 2022 года, посещаемость упала не так сильно как можно было ожидать.

К 2023 году посещаемость ТЦ практически восстановилась до докризисного уровня и даже к июлю 2023 года она достаточно высока. Вероятный и наиболее заметно воздействующий фактор на посещаемость – экономический и связан с ростом цен и снижением покупательной способности населения.

РоР 18.jpeg

ОСОБЕННОСТИ И ТРЕНДЫ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА

Исход арендаторов за прошедший 2022 год не столь сильно затронул рынок качественной торговой недвижимости в Нижнем Новгороде. Вакансия во многих торговых центрах зафиксировалась на уровне 3-10%. Крупные торговые центры сумели справиться с растущей вакансией за счет перезапуска и замены многих ушедших международных сетей (Zara, Sinsay, Cropp, Reserved и др.)
Сохраняется тренд на локализацию потребления. В частности это касается строительства небольших проектов районного значения, площадью до 10 тыс. кв.м полезной площади, которые могут обслуживать небольшую область в пределах пешей доступности. Особенно это актуально для крупных застраивающихся микрорайонов и обособленных жилых комплексов («Цветы», «Анкудиновский Парк», «Новая Кузнечиха» и др.)
В настоящий момент планы по строительству крупных ТЦ не анонсировал ни один девелопер. Отчасти это связано с уже имевшимся высоким уровнем обеспеченности, который с открытием «Океаниса» на проспекте Гагарина преодолел отметку в 550 кв.м/1000 чел.
Консультанты прогнозируют тренд реконцепции и возможно частичного перепрофилирования торговых центров в многофункциональные комплексы.

Подробнее ознакомиться с выводами экспертов вы можете, скачав полную версию исследования .

Смотрите также

Смотреть все