Обзор рынка торговой недвижимости Севастополя | Январь 2018

Социально-экономическое развитие

Севастополь расположен на юго-западе Крымского полуострова, на побережье Чёрного моря. Население города 429 тыс. человек. Севастополь - незамерзающий морской торговый и рыбный порт, промышленный, научно-технический, рекреационный и культурно-исторический центр Крымского полуострова, Город-Герой. В Севастополе расположена главная военно-морская база Черноморского флота РФ. Севастополь имеет особый юридический и экономический статус – город федерального значения России.

Основные социально-экономические показатели г. Севастополь в 2017 г.

Численность населения (на 01.01.2017г.) город федерального значения Севастополь	428 753 чел.* (в т.ч. городское 398 070 чел.*)
Расстояние до г. Москва (на автомобиле)	1 808 км в обход Украины, 1 467 км через территорию Украины
Административные районы	Ленинский, Гагаринский, Нахимовский, Балаклавский
Оборот розничной торговли по субъекту РФ (январь - сентябрь 2017г.)	56 323,8 млн. руб.*
Средняя номинальная начисленная з/ппо субъекту РФ (9 месяцев 2017г.)	26 490руб.*

Рынок торговой недвижимости г. Севастополь

В г. Севастополь функционируют 6 объектов качественной торговой недвижимости общей площадью 115 820 кв. м, арендопригодной площадью 78 300 кв.м.

Под качественным/профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Севастополь*

*по данным компании «IDEM»

До 2014 года рынок города стабильно прирастал новыми объектами: были введены ТРЦ «Апельсин», ТЦ «SeaMall», ТЦ «Московский», расширялся торговый центр «Муссон» - самый крупный объект города, за счет ввода реконструируемых площадей бывшего промышленного предприятия. С 2015 года на рынок не выведено новых качественных Торговых центров. Обеспеченность города качественными торговыми площадями низкая!

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ* по данным на начало 2017 г.

Города	Численность население по данным на 01.01.2017г., тыс. чел.	Обеспеченность качественными торговыми площадями*,  кв.м/1000 чел.	Средняя номинальная начисленная з/п по области 9 месяцев 2017г., тыс. руб.	Величина прожиточного минимума на душу населения по области  II квартал 2017г., руб.
Нижний Новгород	1 264	619	29 520	9335
Санкт-Петербург	5 282	553**	52 5311	10 7591
Воронеж	1 039	527	27 436	8581
Москва	12 381	469**	77 1501	16 4261
Брянск	407	401	23 855	9887
Симферополь	362	377	25 794	9 936
Владивосток	607	326	36 912	12521
Новосибирск	1 603	326	31 998	11159
Тамбов	290	317	23 537	8 687
Ижевск	646	295	28 308	8 934
Севастополь	429	183	26 490	104201
Киров	501	150	24 358	9 503
Владимир	356	130	27 116	9760

* по данным компании «IDEM», ** по данным компании «KnightFrank», ¹ данные по городу

Качественные торговые центры г. Севастополь*

Название, адрес	Основные арендаторы(якоря, мини-якоря), развлекательные форматы	Фото
ТРЦ «Муссон»  Адрес: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 29 Тип: региональный Дата ввода в эксплуатацию: 2006г., реконструкция Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 50 000 / 37 500 Кол-во этажей: 2 Кол-во парковочных мест, машино-мест: ≈ 600	Ассорти Продукты – продукты, Эльдорадо – БТиЭ, Comfy – БТиЭ, DNS – БТиЭ, Л’Этуаль –косметика и парфюмерия, Kari – обувь В ТРЦ представлены разнообразные развлекательные форматы: 7-зальный кинотеатр Муссон, развлекательный центр Муссония, боулинг-бильярд Муссон, круглогодичная ледовая арена и лазертаг. Имеются нестандартные форматы: школа танцев, спортивный комплекс (включающий в себя залы для баскетбола, волейбола, теннисные корты и спортивную арену). В составе комплекса ведется строительство гостиницы.
ТЦ «SeaMall»  Адрес: г. Севастополь, пр-т Генерала Острякова, 260 Тип: окружной Дата ввода в эксплуатацию: 2012г. Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 20 000 / 12 900 Кол-во этажей: 2 Кол-во парковочных мест, машино-мест: ≈300	Ассорти Продукт – продукты, Эльдорадо – БТиЭ, Valtmart – БТиЭ, Sport City – спорттовары, Л’Этуаль – косметика и парфюмерия, Kari – обувь, O’Stin + O’Stin Kids – одежда, Детский Крым – товары для детей
ТЦ «Novus»  Адрес: г. Севастополь, ул. Вакуленчука, 20 Тип: районный Дата ввода в эксплуатацию: 2009г. Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 10 600 / 7 400 Кол-во этажей: 2 + цокольный этаж (паркинг) Кол-во парковочных мест, машино-мест: 100	Novus –продукты, Valtmart – БТиЭ, Megasport – спорттовары
ТЦ «Novus» (на ПОРе) Адрес: г. Севастополь, пр-т Октябрьской Революции, 24 Тип: районный Дата ввода в эксплуатацию: 2008г. Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 15 220 / 5 200 Кол-во этажей: 2 + цокольный этаж (паркинг) Кол-во парковочных мест, машино-мест: 220	Novus – продукты, Л’Этуаль – косметика и парфюмерия, Эльдорадо – БТиЭ, Лимпопо – товары для детей
ТРЦ «Апельсин»  Адрес: г. Севастополь, пр-т Героев Сталинграда, 27 Тип: районный Дата ввода в эксплуатацию: 2011г. Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 10 000 / 7 800 Кол-во этажей: 3 Кол-во парковочных мест, машино-мест: 150	DNS – БТиЭ В ТРЦ есть развлекательная зона, представленная кинотеатром Orange-кино, детским игровым центром. На прилегающей территории расположено футбольное поле Апельсин-арена (на прилегающей территории ТРЦ).
ТЦ «Московский»  Адрес: г. Севастополь, пр-т Генерала Острякова, 64 Тип: районный Дата ввода в эксплуатацию: 2014г. Площадь общая / торговая (GBA/GLA), кв. м: 10 000 / 7 500 Кол-во этажей: 3 Кол-во парковочных мест, машино-мест: 100	Яблоко – продукты, DNS – БТиЭ, Бегемотик – товары для детей В ТЦ расположен развлекательный детский центр Море Чудес, также присутствуют нестандартные форматы (школа-студия танцев, медицинский центр, прокат детских товаров). Рядом с ТЦ находится кинотеатр «Москва».

Качественные торговые объекты, которые будут введены в городе в перспективе 5 лет, имеют все шансы на успешную работу. Но крайне важно спроектировать торговые центры концептуально и профессионально, к сдаче в аренду привлекать профессиональных брокеров, так как с вводом новых ТЦ конкуренция будет существенно нарастать. Девелоперы столкнуться с проблемой привлечения и качественной ротации арендаторов, выбор которых будет в пользу более ликвидных и концептуальных проектов. Вопрос качества, актуальности концепции и позиционирования ТЦ выходит на первый план.

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Севастополь*

Рынок качественной торговой недвижимости г. Севастополь находится на этапе становления и развития. Наблюдается большой потенциал для девелопмента торговых центров. 

Конечно, следует учитывать особенности географии Севастополя и распределения уже имеющихся торговых центров. Есть районы, где новый качественный объект быстро займет свою нишу, есть и районы, прежде всего центральные, с мощной локальной конкуренцией. При этом вероятность «внезапного» появления новых проектов высока, поэтому к строительству нового ТЦ необходимо подходить с учетом данного факта, планируя концептуальный проект с профессиональными консультантами, что позволит обеспечить его ликвидность и конкурентоспособность в долгосрочной перспективе.

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости г. Севастополь 4 из 6 ТЦ являются районными.

Структура рынка торговых центров г. Севастополь по зоне обслуживания*


Территориальное распределение

В г. Севастополь объекты качественной торговой недвижимости располагаются только в 2х районах города: в Гагаринском и Ленинском. При этом преимущество по обеспеченности имеет Гагаринский район города, где располагается ТРЦ «Муссон».

Географическое распределение торговых центров г. Севастополь*

В силу ряда причин многие небольшие, но популярные у населения объекты (не относящиеся к качественным ТЦ), оказывают влияние на потребительское поведение жителей города.

Особенности и перспективы рынка торговой недвижимости и ритейла г. Севастополь

Сейчас в Крыму и, в частности, в Севастополе развиваются местные и региональные сетевые операторы. Крупных супермаркетов и гипермаркетов практически нет. Известные в России продуктовые ритейлеры, например, X5 RetailGroup («Пятерочка», «Перекресток, «Карусель»), «Магнит» и др., не входят на рынок полуострова по причинам логистических проблем или по причинам связанными с санкциями.

Региональные и местные сетевые бренды, присутствующие на полуострове Крым*



* настоящая таблица демонстрирует представленность сетей, но не несет исчерпывающей информации обо всех сетевых операторах города
 
 Федеральные и международные бренды, присутствующие на полуострове Крым*

Товарная группа	Операторы
Продовольственные товары / продукты	Ашан, Metro
DIY	220 Вольт
Мебель	Askona, Много Мебели, Шатура
Товары для дома	Fissman, Gipfel
Бытовая техника и электроника, салоны связи, мобильные устройства и гаджеты	DNS, Эльдорадо, Samsung, МТС
Спортивные товары	Спортмастер, Adidas/Reebok, Nike, Puma, Arena
Одежда	Gloria Jeans, ТВОЕ, Incity, OGGI, O'Stin, Fan Day, Sela, Westland, Colin's, Koton, Baon, Climber, Cropp, House, LC Waikiki, Love Republic, LTB, Mira Sesar, Mohito, Reserved, Savage, Terranova, Tom Farr, Tom Tailor, US Polo
Обувь	Kari, Basconi, Ecco, Geox, Rieker, st. Ergo, Chester, Ralf Ringer, Respect, Mascotte, Zenden
Белье и купальники	Милавица, Incanto, Парижанка
Кожгалантерея и сумки, аксессуары	Империя Сумок, Domani, Diva
Ювелирные изделия и часы	Pandora, Линии Любви, Золото России
Парфюмерия и косметика, бытовая химия	Л'Этуаль, Yves Rocher, Lush, Inglot
Детские товары	Бегемотик, Gulliver, Lego, Chicco, Котофей, Orbi, Stilnyashka,  Оранжевый слон
Общественное питание	Шоколадница, Burger Club, Burger House
Прочее	Аптека Ригла, оптика Айкрафт, сеть ногтевых студий 4hands, барбершоп OldBoy

Слабо представленная развлекательная составляющая является отличительной особенностью торговых центров Севастополя. На сегодняшний день лишь несколько торговых центров Севастополя обладают полноценной и разнообразной развлекательной зоной. 


В Севастополе наибольшее количество развлекательных форматов сконцентрировано в ТРЦ «Муссон»: 7-зальный кинотеатр, детский развлекательный центр, боулинг-бильярд, ледовый каток и лазертаг. Имеются также нестандартные форматы: школа танцев и спортивный комплекс, включающий в себя залы для баскетбола, волейбола, теннисные корты и спортивную арену.

Развлекательные форматы ТРЦ «Муссон» г. Севастополь

Перспективы развития рынка торговых центров Крыма и Севастополя

На сегодняшний день Крым является развивающимся регионом, интересным для девелопмента, однако риски девелопмента еще крайне высоки. 

• Во-первых, это связано с политической ситуацией, логистикой и санкциями, что влияет на вход сетевых, федеральных и международных ритейлеров на полуостров. 
• Во-вторых, возможный резкий всплеск девелоперской активности может привести к высокой доле ввода торговых площадей единовременно, что обострит конкуренцию между объектами, увеличит вакансию и приведет к снижению цен.
• В-третьих, особенности менталитета и покупательская способность жителей полуострова диктуют особый подход к структуре ассортимента товаров, составу арендаторов.
• В-четвертых, климатические условия и фактор сезонности спроса влияют на концепцию ТЦ и функциональный состав операторов, что в свою очередь формирует особый подход к ценообразованию (арендная плата)

Данные риски можно значительно снизить, заручившись поддержкой профессиональных консультантов, имеющих опыт работы в Крыму, и разработав эффективную и устойчивую в перспективе концепцию развития ТЦ.

На момент исследования в г. Севастополь присутствует значительное количество объектов в стадии «недостроя», проектирование и строительство которых было начато до 2014г. В их числе:

• Торговый комплекс на Камышовом шоссе 21 (заявленная этажность: 4 этажа), который ранее был заявлен к реализации в IV квартале 2011г. (начало строительства I квартал 2008г). 
• Торгово-офисный центр на ул. Очаковцев 24 (заявленная этажность: 7 этажей). Строительство было начало в 2010г.
• Общественно-торговый центр «Ажур» с парковкой и ночной автостоянкой на ул. Косарева 3а (заявленная этажность: 3 этажа). Строительство было начато в 2007г.

Вероятность реализации данных проектов в краткосрочной перспективе оценивается Консультантами как низкая, большинство объектов представляют собой долгострои.

Имеют место и спорные объекты, такие как недостроенный ТЦ «Диалог» по ул. Большая Морская, который в настоящее время частично функционирует, скорее, в формате street-ритейла.

На уровне правительства Севастополя в2017г. г. обсуждался вопрос о возможном строительстве двух торговых объектов:

• ТЦ на Площади Захарова на Северной стороне города (по информации Правительства Севастополя в ближайшее время предстоит «зачистка» существующего стихийного рынка на пл. Захарова с демонтажем имеющихся торговых точек);
• Инвестиционный проект строительства крупного ТЦ площадью 30 тыс. кв.м. (местоположение неизвестно).

Заявленные проекты торговой недвижимости г. Севастополь

1. ТРЦ «Сухопутные ворота» 

На стадии инвестиционного планирования находится объект, расположенный в 7 минутах пешеходной доступности от ТЦ «SeaMall» на 5 км Балаклавского шоссе - ТРЦ «Сухопутные ворота». Заявленная общая площадь 41 236 кв.м. Планом предусматривается строительство торгово-развлекательного комплекса высотой 8 этажей, в т. ч. 2 уровня подземной парковки. В случае реализации проекта ТРЦ «Сухопутные ворота» в существующем масштабе он будет оказывать значительное влияние на распределение покупательских потоков города в целом.

Проект ТРЦ «Сухопутные ворота»

2. ТЦ «Лаванда» г. Севастополь

Во II квартале 2018г. в г. Севастополь по ул. Вакуленчука планируется открытие ТЦ «Lavanda» (GBA 12 500 кв.м /GLA 10 000 кв.м) - первый в Севастополе и в Крыму специализированный торговый центр моды, предлагающий комфортный шопинг, основным преимуществом которого является высокая концентрация магазинов одежды и обуви известных торговых марок. Девелопером проекта выступает ГК «Добрыня-Дар». Проект предполагает строительство 3х этажного здания с парковкой на 300 машино-мест.

Проект ТЦ «Lavanda»

Выводы и прогнозы развития рынка торговой недвижимости Севастополя

• На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости г. Севастополь, имеет низкий уровень обеспеченности- 183кв.м/1000 чел. При этом рынок торговой недвижимости Крыма находится на этапе становления. Консультанты компании «IDEM» отмечают высокий потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ.
• Имеет место неравномерность концентрации торговой недвижимости в городе. В Балаклавском и Нахимовском районах нет качественных ТЦ, в то время как обеспеченность в Гагаринском районе практически достигла порога насыщения. При этом население Балаклавского и Нахимовского районов 50 и 115 тыс. чел.
• В результате образовавшейся ниши, возникшей после присоединения Крыма к России и ухода украинских сетей с полуострова, активно развиваются местные и региональные сетевые операторы. Многие международные и федеральные операторы, работающие в России, вошли на рынок Крыма. Однако действие антироссийских санкций ограничивает развитие на полуострове ряда федеральных и международных операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса со стороны сетевого ритейла и росту девелоперской активности, дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.
• В целом Консультанты отмечают высокую заинтересованность представителей федерального ритейла к развитию в Крыму и в Севастополе. Инфраструктурное развитие региона, в том числе открытие в 2018г. Керченского моста, выступит катализатором развития торговой недвижимости и ритейла региона.
• Помимо проблем с логистикой, внешнеполитических и экономических обстоятельств, сдерживающим фактором развития сетей является недостаток на полуострове качественных торговых площадей.
• Консультанты прогнозируют в среднесрочной перспективе становление новых форматов торговых центров. С появлением новых проектов многие действующие Объекты могут потерять свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.
• По мере сглаживания негативных факторов (логистика, экономический кризис, санкции) в Крыму ожидается рост девелоперской активности и интенсивное развитие торговых центров!

...................................................................................................................................................................................

Над отчетом работали: