Дефицит офисов А и В класса в Нижнем Новгороде

В 2020 г. в Нижнем Новгороде в эксплуатацию был введен БЦ «Corner Place», который является наиболее современным качественным объектом. В 2023 г. на рынок вышло сразу 2 объекта: БЦ «Лидер» (В+) и Business Bay (В+).

В рамках исследования аналитики подробно изучили бизнес-центры полезной площадью не менее 3000 кв.м. На конец года в Нижнем Новгороде представлено 77 бизнес-центров совокупной общей площадью 450 тыс. кв. м, из которых лишь 10 объектов официально классифицировано по системе РГУД.

Гильдия Управляющих и Девелоперов проводит систематизацию БЦ и делит их на 4 класса (А, В+, В и С). В классификации учитываются основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и транспортная доступность, наличие парковки и управляющей компании, услуги для арендаторов, а так же экологическая эффективность.

Структура распределения бизнес-центров в Нижнем Новгороде характерна для городов с высоким уровнем деловой активности. Однако обеспеченность офисными площадями В и А класса составляет лишь скромные 229 кв. м/1000 человек, что свидетельствует о явном дефиците предложения. Для сравнения, наиболее высокий уровень обеспеченности офисами среди российских городов зафиксирован в Москве – 1533 кв. м/1000 чел.

Характерная черта Нижегородского рынка – сравнительно низкий уровень качества, большая доля С-класса (40%) и малая доля А-класса.

На текущий момент в Нижнем Новгороде действует всего 6 бизнес-центров класса А, общей площадью 57 тыс. кв. м, что составляет лишь 13% от общего объема предложения. Причем официально классифицирован по системе РГУД только 1 из них – «Центр Международной торговли». Существующие объекты значительно отстают по качественным параметрам, при этом имеют серьезный дефицит площадей.

Класс В+ находится в дефиците и насчитывает всего 7 объектов или 14% от всего объема рынка, а на класс В приходится 23 проекта (35% от общего объема). Большую часть, а именно 38% от всего объема в Нижнем Новгороде, составляют бизнес-центры класса С.

«Уровень качества офисной недвижимости в городе довольно низкий. Большинство объектов уже морально устарели, требуют дополнительных инвестиций и обновления. Многие компании ищут помещения в бизнес-центрах, но сталкиваются с отсутствием предложений. При детальном изучении существующие вакантные площади чаще всего бракуются потенциальными арендаторами, которые все больше внимания уделяется эстетике, дизайну и уровню сервиса», - Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Развитие офисного сегмента в районах города 

По данным аналитиков IDEM, наибольшая доля бизнес-центров сосредоточена в Нагорной части Нижнего Новгорода. Явным лидером по обеспеченности офисными площадями является Нижегородский район, где представлено чуть меньше половины площадей всего рынка города – 47%. Здесь же расположены бизнес-центры более высокого класса. Однако, несмотря на наибольшую насыщенность, именно в Нижегородском районе наблюдается дефицит площадей. 

По словам консультантов, большинство проектов было остановлено на стадии проектирования. Однако в  2023 г. готовится к открытию БЦ «МОСТ» (А-класс).

В ближайшие 1-2 года на рынке Нижнего Новгорода может быть введено еще несколько проектов, которые в данный момент находятся на стадии проектирования:

• объект на Комсомольском шоссе, общей площадью около 8 тыс. кв.м;

• объект редевелопмента административных зданий у завода «Электромаш» на ул. Федосеенко (Сормовский район), класс В, общей площадью 3000-6000 кв.м;

• небольшой объект В-класса в районе ул. Маршала Малиновского, 13 (Советский район).

Ставки аренды

За 2 года арендные ставки в среднем по рынку выросли на 16%. Рассматривая текущие предложения в зависимости от района города, наибольший рост за счет повышения спроса аналитики наблюдают в Нижегородском (+19%), где отмечаются самые высокие ставки аренды – 978 руб./кв.м в месяц. За ним следует Канавинский район, располагающийся в Заречной части города – 869 руб./кв.м в месяц. Самый низкий уровень арендных ставок отмечен в Сормовском районе – 548 руб./кв.м в месяц. 

«Рост арендных ставок в Автозаводском и Приокском районах был минимальным и заметно ниже уровня инфляции. Это связано с тем, что в данных районах располагаются менее качественные и востребованные бизнес центры. Но следует отметить, что Приокский район сейчас начинает активно развиваться», - комментирует Денис Зыков.

Классы «А» и «В+» демонстрируют наибольшие арендные ставки на рынке, а также наибольший рост цены за 6 лет. Это в очередной раз свидетельствует о высоком спросе и дефиците современных офисных площадей. И если в 2021 г. наблюдалась стагнация рынка на фоне пандемии Covid-19, то в 2023 г. арендные ставки в бизнес центрах высокого класса заметно подтянулись.

Если ли дефицит на рынке?

Средний уровень вакансии в Нижнем Новгороде практически всегда находился в диапазоне 4-9%, следовательно, уровень ввода примерно равняется уровню поглощения. Качество вводимых площадей повышалось с каждым годом, так, например, с 2014 г. на рынок не выводились объекты класса С. Наибольшая доля и объем вакантных площадей наблюдается в проектах класса B – 11%, в то время, как бизнес-центры А-класса заполнены практически на 100%.

«Фактически, в городе отсутствуют предложения крупноформатных площадок в качественных бизнес-центрах А-класса! Мы наблюдаем спрос на большие площади от крупных федеральных компаний, особенно активны IT и финансовый сектор, при этом качественные площадки с хорошей локацией уже заняты. Таким образом, на рынке Нижнего Новгорода наблюдается острый дефицит действительно качественных площадей, отвечающих высоким современным стандартам», - прокомментировал Денис Зыков.

На рынке Нижнего Новгорода ярко выражен дефицит качественных офисных площадей, что дает высокий потенциал для развития офисных центров  В и А-класса.