Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова | 2016 г.

Основные социально-экономические показатели по г. Тамбов в 2016г.

Рынок качественной торговой недвижимости в городе развивался не равномерно.

В 2007 году в городе был открыт первый качественный торговый центр – ТРЦ «Фестиваль Парк», GLA 15 000 кв. м. В 2009 г. был открыт гипермаркет «Real» с помыкающей к нему торговой галереей, GLA 14 000 кв. м (сейчас «Галерея АШАН»).

Рисунок 1

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Тамбов*

Ситуация на рынке существенно изменилась в 2013 г., когда рынок увеличился более чем в два раза – были введены окружные торговые центры ТРЦ «Европа 42», ТРЦ «Акварель», ТЦ «Bravo city». С этого времени в городе началась серьезная конкуренция между качественными ТЦ за счет появления новых концепций, форматов, состава арендаторов.

В 2014 г. состоялось знаковое событие на рынке торговой недвижимости г. Тамбов – в город зашел сетевой девелопер ГК «Ташир», который открыл в городе ТРЦ «РИО», GLA 16 000 кв. м. Он привлек на свою торговую площадку местных и федеральных ритейлов и быстро обрел статус торгово-развлекательного центра городского значения.

Рисунок 2

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Тамбов*

Консультанты компании «IDEM» выделяют в г. Тамбов шесть объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 138 829 кв. м, арендопригодной – 91 370 кв. м.

Под качественным/профессиональным торговым центром консультанты компании «IDEM» понимают торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

Не смотря на скромные размеры в г. Тамбов несомненно присутствуют качественные торговые центры.

В структуре рынка торговой недвижимости преобладают объекты окружного типа. К торговым центрам регионального типа можно отнести только ТРЦ «РИО». Торговых центров суперрегионального типа в городе не представлено.

Таблица 2

Качественные торговые центры г. Тамбов*

               

На конец первого полугодия 2016 г. обеспеченность торговыми площадями в г. Тамбов составляет 317кв.м/1000чел.

Таблица 3 

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ*

Города	Население, чел.	Обеспеченность качественными торговыми площадями*, кв.м/1000 чел.	Средняя номинальная начисленная з/п (июль 2016 г.), руб.	Величина прожиточного минимума на душу населения, руб.
Екатеринбург	1 444 439	624	32 045	10 230
Нижний Новгород	1 266 871	619	26 888	8 729
Санкт-Петербург	5 225 690	515	36 159	10 356
Тамбов	288 414	317	22 032	8 426
Новосибирск	1 584 138	304	29 066	10 295
Пермь	1 041 876	220	30 433	9 594

*по данным компании «IDEM»

Обеспеченность качественными торговыми площадями в городе не высокая (многие города миллионники преодолели отметку 500 кв. м на 1000 человек), при этом уровень вакансии (не занятых площадей в торговых центрах) консультанты компании IDEM оценивают на уровне порядка 20%. Уровень вакансии сейчас выше во всех городах РФ. Однако в качественных ТЦ вакантны площади либо в новых, открывшихся в течение года ТЦ, где идет естественный процесс поглощения и тормозится он за счет слабого развития ритейлеров, либо в ТЦ, где в управлении, маркетинге или изначальной концепции допущены серьезные ошибки (обычно это центры старше 7 лет). В Тамбове несколько качественных ТЦ испытывают трудности с привлечением арендаторов, и кроме указанных выше причин, консультанты также видят следующие: одновременный выход на рынок нескольких объектов, низкое качество концепций, отсутствие УТП и низкая маркетинговая активность.

Есть и еще одна интересная особенность, присущая малым городам – определенная инертность аудитории, сохранение лояльности к «рыночным» форматам торговли, высокая чувствительность к цене на товары.

Консультанты компании IDEM отмечают интересную особенность рынка в г. Тамбов – в 2016 году были закрыты магазины «О’кей» (ТРЦ «Акварель») и «Перекресток» (ТРЦ «РИО»), даже на кризисном рынке редко происходят закрытия продовольственных операторов, можно предположить, что в силу низких доходов население ориентировано на дисконт форматы. Также консультанты отмечают неудачное расположение указанных супермаркетов в ТРЦ, что в совокупности, возможно, и стало причиной их закрытия. 

В настоящее время в г. Тамбове функционирует порядка 50 объектов, именующих себя торговыми центрами. В их числе ТЦ «ATRIUM», МФЦ «Галерея», ТД «Дом купца Аносова», ТЦ «Улей».

Таблица 4

Некоторые не концептуальные торговые центры г. Тамбов*

В городе присутствуют и специализированные торговые центры, такие как ТЦ «Олимп» (товары для спорта и туризма) и ТЦ «Мебельный континент» (мебель).

Таблица 5

Некоторые специализированные торговые центры г. Тамбов*

В городе функционирует популярный среди населения «Тамбовский городской рынок», претерпевший реконструкцию, и ряд районных рынков, которые в последнее время вытесняются торговыми центрами.

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Октябрьском округе г. Тамбов, при этом в Советском округе не представлено ни одного качественного торгового центра. Большинство торговых центров («РИО», «АШАН», «Фестиваль парк») располагаются на главных улицах города – на улице Советская и на пересекающем ее бульваре Энтузиастов, которые находятся в Октябрьском районе.

Таблица 6

Торговые центры г. Тамбов по районам города

Район	Торговый центр		Площадь, кв. м	Обеспеченность*, кв. м/тыс. чел.
	Кол-во	Наименование
Октябрьский	5	ТРЦ «Фестиваль Парк», Галерея «АШАН», ТРЦ «Европа-42», ТРЦ «Акварель» ТЦ «Bravo city»	75 370	501
Ленинский	1	ТЦ «РИО»	16 000	365
Советский	0		0	0
ИТОГО			91 370	317

     *по данным компании «IDEM» 

Для городов с населением менее 500 тыс. чел. в целом характерно размещение деловых и торговых объектов в «историческом центре». Это связано в первую очередь с культурно-историческими факторами, а также с компактностью размещения таких городов.

Рисунок 3

Объем предложения и обеспеченность качественными торговыми площадями жителей районов г. Тамбов*

Ритейл в торговых центрах г. Тамбов

С экономико-географической точки зрения, город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных сетевых операторов торговли не вызывает проблем.

Консультанты компании IDEM отмечают, что рынок ритейла в г. Тамбов достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов.

В 2013 году на месте бывшего «Real» открылся гипермаркет «АШАН» с торговой галереей.

В торгово-развлекательном центре «РИО» открылся первый в городе McDonald’s в формате «in store» с летней террасой.

В 2014 году в ТРЦ «РИО» состоялось открытие нового магазина международного fashion-бренда New Yorker (78-го по счету для бренда), торговая площадь которого 900 кв. метров. В этом же году в ТРЦ «РИО» был открыт специализированный магазин детских товаров «Кораблик» (второй по счету магазин в г. Тамбов).

Также в 2014 году в ТЦ «Акварель» открылся магазин федерального бренда «Savage» формата Fight Light. Данный формат магазина предполагает торговую площадь 100-200 кв. м, создан специально для городов с количеством населения до 500 тысяч человек.

В 2015 году открылись первые продуктовые гипермаркеты формата «у дома», принадлежащий федеральной сети «Дикси» (ул. Коммунальная, д.21А, ул. Куйбышева, д.13Б).

В Тамбове успешно функционирует сеть «Европа», основанная группой компаний «Промресурс». Компания имеет два основных направления в бизнесе – собственные розничные магазины и развлекательные центры, а также строительство торгово-развлекательных центров и супермаркетов, с последующей сдачей их в аренду. ТС «Европа» состоит более чем из 50 торговых предприятий, расположенных на территории Курской, Липецкой, Воронежской, Белгородской, Орловской, Брянской, Рязанской, Тамбовской и Тульской областей. Большинство предприятий сети представляют собой многофункциональные торговые комплексы, в состав которых обычно входят: продуктовые супермаркеты и гипермаркеты с собственным кулинарным производством, торговые предприятия арендаторов, развлекательные центры, рестораны, кафе, кинотеатры.

Таблица 7

Известные федеральные и международные операторы, присутствующие в г. Тамбов*

Товарная группа	Операторы
Продовольственные товары / продукты	АШАН, Карусель, Магнит, Пятерочка, Дикси, Европа
DIY	Стройдепо, БауМаркет
Мебель	Много Мебели, Lazurit, Askona, Юнион, Ангстрем, Шатура
Бытовая техника и электроника	М.Видео, Эльдорадо, DNS, Ulmart, Техносила
Салоны связи	Евросеть, Связной, МТС, Теле2, МегаФон, БиЛайн, Yota
Спортивные товары	Спортмастер, Триал-Спорт, Adidas, Reebok
Одежда	New Yorker, Modis, O’stin, Colin’s, 5 КармаNов, F5, Gloria Jeans, Твое, Sela, BeFree, Love Republic, Zarina, Zolla, Savage, Baon, Familia, Concept Club, Svyatnyh, Fun Day
Обувь	Kari, Rieker, Chester, Belwest, Обувь Град
Аксессуары	Ledy Collection, Империя сумок
Белье и купальники	Incity, Calzedonia, MilaVitsa, Бюстье, Women’secret
Ювелирные изделия	Золото 585, Адамас, Pandora, Sunlight
Косметика и парфюмерия, бытовая химия	Л’Этуаль, Yves Rocher, L’Occitane, Семь Дней
Детские товары	Бегемот, Европа Kids, Детский мир, Дочки & Сыночки, Кораблик, Карапузик, Acoola, Котофей, Toy.ru
Кафе / рестораны	McDonald’s, Subway, Ташир, MyBox
Прочее	Ригла (аптеки), Gipfel (посуда), Читай Город (книжный), FixPrice

*по данным компании «IDEM»

Ставки аренды и вакансия в торговых центрах г. Тамбов

Многие торговые центры были вынуждены пересмотреть свои арендные ставки, которые ощутимо снизились относительно докризисного периода. В 2015 году ставки продолжили коррекцию в зависимости от качества и расположения торгового объекта.

В целом ситуация с уровнем арендных ставок в г. Тамбов схожа с общей ситуацией на рынке торговой недвижимости РФ. 

В 2015г. средняя ставка аренды для помещения до 100 кв. м на первом этаже в качественном торговом центре находилась в коридоре от 800 до 3 000 рублей за кв. м в месяц, а в не концептуальных торговых центрах - в коридоре от 300 до 1 100 руб. за кв. м в месяц. Ставка аренды на помещения свыше 250 кв. м варьировалась в зависимости от этажа и целей использования и составляла в качественных торговых центрах от 500 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц.

Ставки аренды зависят от качества торгового объекта, места его расположения, от этажа, площади, а также от группы товаров арендатора.

После некоторой стабилизации рынка в 2016 году в консультанты компании IDEM фиксируют небольшой рост арендных ставок в некоторых качественных торговых объектах с хорошей заполняемостью и активной маркетинговой политикой, однако о возвращении ставок к докризисным говорить пока преждевременно.

Текущая ситуация на рынке заставила сетевых операторов уделить больше внимание оптимизации расходов операционной деятельности.

Многие торговые сети были вынуждены сократить розничную торговлю в регионах, в том числе и в г. Тамбов, что привело к росту вакансии в торговых центрах города.

Рост вакантных площадей коснулся не только не концептуальных центров, но и объектов качественной недвижимости. В 2016 году с рынка г. Тамбов ушли два крупных оператора продовольственной группы: в ТРЦ «Рио» закрылся супермаркет «Перекресток», а в ТРЦ «Акварель» закрылся гипермаркет «О’кей».

Рынок г. Тамбов сегодня характеризуется ротацией арендаторов между существующими объектами качественной торговой недвижимости. В погоне за покупательскими потоками некоторые арендаторы перебрались в центр города. Вакансия площадей в торговых центрах, расположенных на периферии увеличиваются, а в центре напротив уменьшаются.

Перспективы развития рынка торговых центров г. Тамбов

В Тамбовской области был утвержден план мероприятий по развитию торговли на 2015-2017 годы, согласно которому по области должны быть открыты 10 новых розничных рынков, 25 крупных магазинов и торговых центров, около 30 предприятий общественного питания.

Таблица 8

Планируемые объекты торговой недвижимости*

На сегодняшний день в связи со сложной экономической обстановкой многие запланированные на 2015  – 2016 гг. пуски объектов так и не состоялись.

Консультанты компании IDEM считают, что вероятнее всего в 2017 году в эксплуатацию будут введены Lifestyle-центр по ул. Советская и торговый центр на ул. Гиляровского.

Таблица 9

Перспективные строящиеся объекты в г. Тамбов*

Выводы

По мнению консультантов компании «IDEM» торговая недвижимость г. Тамбова находится в стадии развития. Существенную долю составляет street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается.

Рынок торговых центров г. Тамбов уже достаточно конкурентен, но на сегодняшний день многие торговые центры города морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции.

В конкурентной борьбе выигрывают новые, современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, где ведется активная маркетинговая политика, демонстрируется лояльность к арендаторам. Большое значение также имеет наличие комфортной парковки.

На рынке торговой недвижимости города г. Тамбов присутствует дефицит уникальных концепций торговых центров. И, хотя, в последнее время девелоперы стремятся инвестировать в концептуальные проекты современного формата, их количество недостаточно. Фактически, обеспеченность города качественными торговыми центрами не велика.

Перспективы для девелопмета торговой недвижимости присутствуют, но развитие в этой области осложняется состоянием общей экономической ситуации в стране и в городе.

К особенностям рынка торговой недвижимости г. Тамбов можно отнести недостаток в пуле арендаторов фитнес центров и составляющей entertainment. Из шести отмеченных консультантами качественных ТЦ только четыре имеют в своем составе детские/семейные развлекательные центры и кинотеатры.

Перспективными направлениями являются концепции, включающие в себя развитие развлекательной составляющей, расширение разнообразной зоны общественного питания, а также качественная синергия торговых площадок и фитнес индустрии.

Относительно медленные темпы развития в г. Тамбов федеральных и иностранных ритейлеров связаны с размерами города (до 300 тыс. чел.) и платежеспособным спросом – в первую очередь ритейлеры начинают освоение региона с крупных городов, в которых наибольшие доходы на душу населения (приоритетны города Москва, МО и СПБ, малые города рассматривают в последнюю очередь). В сложившихся условиях местные ритейлеры входят в проекты на привлекательных для них условиях.

Однако, не смотря на ограничение интереса крупных федеральных сетевых торговых операторов к городу, крупные российские сети все же постепенно заходят на рынок г. Тамбов - преимущественно в таких направлениях, как торговля продуктами питания, электроникой и обувью.

В городе представлены и развиваются региональные сети из Тамбова, Курска, Липецка, Воронежа такие как «Тамбовчанка», «Европа», «Усадьба», «Порядок».

В современных экономических условиях спрос смещается в сторону более дешевых сегментов. Хорошие перспективы есть у сетей в сегменте «дисконт» - торговых операторов, представляющих ассортимент недорогих товаров.

Выгодное логистическое расположения города благоприятствует развитию федерального ритейла. Однако сложная и нестабильная социально-экономическая ситуация в городе, низкая платежеспособность большей части населения, невысокая его численность в целом негативно сказываются на развитии рынка торговой недвижимости города.