Аналитика рынка складской недвижимости, Воронеж | Октябрь 2024

Воронеж в цифрах

Город Воронеж – административный центр Воронежской области, столица центрально-черноземного региона России. С 2013 года Воронеж приобрел статус города-миллионника и на сегодняшний день входит в 20 крупнейших городов России, занимая 14 позицию с численностью населения 1 046 425 чел.

Средняя заработная плата в г. Воронеж на март 2024 г. составила 59 620 руб.

Воронеж имеет выгодное расположение для развития транзитной логистики и является главным транспортным коридором «Центр-Юг», что оказывает положительное влияние на развитие рынка складской недвижимости.

Структура распределения качественных складских площадей Воронежа

Распределение крупнейших и наиболее качественных складских мощностей в Воронеже соответствует основным грузо-транспортным потокам – подъезду к городу с северной стороны (район Московского шоссе/трассы М4) и юго-восточный участок окружной дороги (территории Новоусманского района вблизи трассы М4).

«Большая часть складских площадей в городской черте представлена помещениями относительно низкого качества, изначально не предполагающими размещение складской функции, например бывшими производственными строениями», - комментирует Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

Имеющиеся в городском округе складские площади «А» класса, предназначенные для свободного рынка, находятся под управлением крупных сетевых арендаторов и логистических операторов с низкой текущей вакантностью. Основными потребителями качественных складских площадей выступают федеральные сети FMCG и маркетплейсы. Крупнейшими игроками рынка Воронежа являются:

• Склады логистических компаний (более 300 тыс. кв.м), расположенные в районе Воронежского аэропорта, месте пересечения Московского шоссе и трассы М4;

• Склады распределительных центров в Айдаровском кластере: «Офисмаг» (72 тыс. кв.м.); OZON (41 тыс. кв.м), РЦ «Красное&Белое» (38 тыс. кв.м); РЦ «Пятерочка» (30 тыс. кв.м);

• В Левобережной части города и Новоусманском районе: «Магнит» (40 тыс. кв.м), Wildberries (150 тыс. кв.м), «Порядок» (40 тыс. кв.м);

• Торговые и производственные компании, небольшие дистрибьюторы FMCG товаров, занимающие склады класса «А» и «В» (менее 10 тыс. кв. м.);

• Производители и поставщики продукции, требующей специализированного хранения.

В условиях небольшого объема предложения качественных площадей, востребованными также остаются складские площади класса «В», представленные реконструированными производственными помещениями в промзонах и новыми объектами на границах города.

Обеспеченность рынка качественной складской недвижимостью

Как крупный региональный центр, с населением агломерации более 1,3 млн. чел., Воронеж имеет достаточно высокую обеспеченность качественными складскими площадями – 515 кв. м на 1000 человек, что делает его одним из наиболее обеспеченных складской недвижимостью городов-миллионников. 

При этом следует учитывать, что такая обеспеченность обусловлена местоположением региона и формирует интересную особенность рынка, на котором значительную долю занимают склады, ориентированные на распределительные региональные потоки Центрального Черноземья.

Динамика ввода складских площадей 

К концу 2024 года объем складских площадей класса «A» в Воронеже составит до 770 тыс. кв. м. с учетом дополнительно вводимых 70 тыс. «квадратов».

Только за вторую половину года рынок складской недвижимости пополнится на 70 тыс. кв. м, которые построены, в основном, в Новоусманском районе. Примечательно, что эти площади все еще экспонируются и не были поглощены до ввода. На рынке города вакантно около 7,3% от всего объема «А» класса, а это значительно выше среднего значения по стране (1,5-2%) и является одним из самых высоких показателей среди городов-миллионников.

При том, что общая вакансия в 2024 г. резко выросла из-за ввода новых объектов, объем предложения готовых складов класса «А» на открытом рынке Воронежа в последние годы составлял не более 3%. С высокой долей вероятности, новые склады найдут своих арендаторов в ближайшее время, однако, не стоит упускать из внимания изменение структуры спроса.

Также, в последние годы были анонсированы проекты новых складских комплексов общим объемом около 400 тыс. кв. м., однако они ориентированы на обслуживание грузопотока собственных новых бизнес-направлений компаний и, скорее всего, не поступят на открытый рынок.

Объем предложения качественной складской недвижимости

В настоящее время на открытом рынке Воронежа экспонируются качественные склады «А» класса. Запланированные к вводу в эксплуатацию три комплекса в Новоусманском районе, предлагают в аренду около 70 тыс. квадратных метров, что составит около 9% в классе.

«Предложения о продаже готовых складов класса «А» на рынке в настоящее время отсутствуют. Возможные цены продажи складских площадей локальные риелторы оценивают в диапазоне от 85 до 100 тыс. руб. за метр, что соответствует нижним границам стоимости таких объектов в Московском регионе», - Денис Зыков.

Структура экспозиции качественной складской недвижимости

На рынке аренды складских помещений Воронежа сложилась уникальная ситуация, когда экспозиция складов «А» класса превышает объем предлагаемых площадей менее качественных форматов. Такое положение может быть временным, однако факт того, что такие значительные объемы не были сданы на ранних этапах строительства, может свидетельствовать о приближении рынка к порогу насыщения.

Склады класса «А» представлены, в основном, объектами со средними и выше средних лотами – от 10 тыс. кв. м. Меньшие площади практически отсутствуют, что открывает потенциал для развития рынка средних и малых качественных складов. Текущие ставки аренды на складские площади в данном классе составляют 750-800 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Складские комплексы класса «В» и «С» сдаются в диапазонах площадей 1,5-3 тыс. кв.м. Ставки аренды складов и площадей свободного назначения составляют 450-650 руб. за 1 кв.м. в месяц, в зависимости от качества помещений.

В текущей структуре экспозиции класс «А» занимает наибольшую долю рынка – 46% или около 60 тыс. кв.м площадей.

Перспективы развития рынка

«Рынок складской недвижимости Воронежа приближается к порогу насыщения, заявлены новые проекты. Однако для девелоперов остается актуальным вопрос выбора наиболее перспективного направление для инвестиций и развития. В текущих условиях появление нового спекулятивного строительства на открытом ранке маловероятно. Крупные анонсированные проекты складов реализуются как собственное строительство отдельных компаний», - Денис Зыков.

В поиске новых возможностей региональные девелоперы начинают активно рассматривать «соседние» сегменты рынка. В этом контексте, учитывая опыт Московской и Ленинградской областей, особый интерес представляют многофункциональные производственно-складские помещения Light-industrial, способные стать популярным форматом на рынке. 

Выводы экспертов:

• Воронеж превосходит соседние регионы как по емкости потребительского рынка, так и по количеству размещенных здесь складских площадей, являясь, при этом, транзитным центром направлений Центр-Юг и Восток-Запад. Значительная доля складов выполняет функции региональных распределительных центров, обслуживающих все Центральное Черноземье.

• На рынке Воронежа наблюдается значительный перевес нового строительства в пользу крупноформатных складов, ориентированных на крупных арендаторов. При этом, значительная часть как местных, так и федеральных компаний не обеспечена качественными складами меньших площадей.

• Перспективными сегментами для Воронежского рынка недвижимости являются складские помещения высокого качества малого и среднего форматов, в диапазоне площадей от 2 до 5 тыс. кв. м. и 7-15 тыс. кв. м.

• Новые склады малой и средней площади, с учетом вероятного спроса и текущих ставок, остаются достаточно привлекательными с инвестиционной точки зрения даже в условиях высокой стоимости строительства.

• На рынке наблюдается повышенный уровень вакансии, что при вводе новых объемов складирования может привести к некоторой корректировке арендных ставок.

• Малоформатные склады, в том числе «В» и «С» классов, постепенно интегрируются в рынок многофункциональных производственно-складских помещений и объектов типа «light industrial».

• Новое складское строительство в классе «А» может сохранить приемлемую ликвидность на фоне высоких ставок. Однако насыщение рынка и снижение нового спроса в классе больших объемов может снизить цену аренды и, соответственно, сократить инвестиционный интерес.

• Интерес девелоперов к спекулятивному строительству крупных складских комплексов на региональных рынках практически исчез вместе с ажиотажным спросом, гарантировавшим, что реализованные складские площади сдадутся до ввода в эксплуатацию. На фоне роста стоимости строительства объекты «big box» формата реализуется исключительно под заказчика – built-to-suit. В отдельных случаях, значительные объемы качественных площадей могут попадать на рынок, когда заказчики отказываются от своих планов на этапе строительства, а девелопер вынужден достраивать объект в надежде на его сдачу на открытом рынке.