Аналитика рынка офисной недвижимости, Тюмень | Октябрь 2024

Аналитики IDEM-консалтинг оценили рынок офисной недвижимости Тюмени

Тюмень в цифрах

Тюмень, административный центр Тюменской области, нефтегазовая столица России и четвёртый по численности город Сибири с населением 861,1 тыс. чел., который в ближайшей перспективе имеет все шансы стать миллионником.

Особенности рынка обусловлены стремительным ростом, при котором развитие инфраструктуры не успевает за увеличением численности населения и бизнеса. Население города увеличилось с 500 тысяч человек в 2001 году до текущих 861 тысячи человек.

Рынок офисной недвижимости Тюмени

На октябрь 2024 г. консультанты выделяют 18 качественных объектов офисной недвижимости Тюмени, совокупной арендопригодной площадью 235 тыс. кв.м. в классах «А», «В» и «В+».

Обеспеченность качественными офисными площадями в бизнес-центрах Тюмени составляет 273 кв.м./1000 чел., что является довольно низким показателем для крупных городов России с населением до миллиона человек. Учитывая особенности рынка Тюмени, целевой показатель обеспеченности может достигать 300-350 кв.м./1000 чел. Рынок, по мнению аналитиков, может уверенно поглощать порядка 5-10% в год в ближайшие 2-3 года.

Структура бизнес-центров по классам

Бизнес-центры класса «В+» в общей структуре рынка занимают 44% и представлены довольно крупными объектам, средняя площадь которых 17-18 тыс. кв.м. Наибольшую долю рынка занимают объекты класса «В» (50%), их средняя площадь 7-8 тыс. кв.м.

При этом офисные площади «А-класса» представлены только одним объектом, площадью 33,5 тыс. кв.м. – БЦ «Арсиб Тауэр», введенный в эксплуатацию в 2022 г.

Все классы демонстрируют низкий уровень вакансии – менее 1,5%, что заметно ниже нормального показателя для ротации. Наибольший дефицит прослеживается в классах «А» и «В+» – предложения в соответствующих объектах практически отсутствуют.

По мнению Дениса Зыкова, руководителя отдела стратегического консалтинга IDEM: «Уровень вакансии ниже 5% на рынке офисной недвижимости говорит об общем дефиците площадей в бизнес-центрах. Показатель ниже 2-3% свидетельствует уже об остром дефиците, высоком спросе и последующем росте арендных ставок».

Ставки аренды

На фоне сохраняющегося спроса на офисную недвижимость, запрашиваемые арендные ставки в бизнес-центрах высокого класса стремятся к показателям от 2000 рублей в месяц за квадратный метр.

На октябрь 2024 г. разрыв в средних ставках экспозиции между объектами «В+» (1583 руб./кв.м.) и «В» (1207 руб./кв.м.) классов составляет 31%. Ставки аренды классов «А» (2000 руб./кв.м.) выше чем «В+» на 26%.

Следует отметить, что обычно  разница между классами на сбалансированном рынке составляет около 15-20%. В Тюмени явно выражен спрос на более качественные площади, что подтверждается и средним уровнем вакансии.

Парковочный индекс

В городе наблюдается низкий уровень обеспеченности парковочными местами объектов  офисной недвижимости ввиду того, что большая часть БЦ в Тюмени сосредоточена в историческом центре города при плотной застройке.

В то время, как для регионов России нормальный уровень обеспеченности современных БЦ находится в диапазоне 1,8-2,2 м/м на 100 кв.м. На данный момент только два бизнес-центра класса «В» Тюмени, расположенных на периферии города, отвечают заявленным требованиям и имеют парковочный индекс 2,4 м/м на 100 кв.м.

Наибольшая доля обеспеченности парковочными местами в Тюмени в объектах «В+» класса – 2,4 м/м на 100 кв.м. Бизнес-центры класса «А» преимущественно имеют самый низкий парковочный индекс 0,3 м/м на 100 кв.м.

Выводы экспертов:

• В Тюмени наблюдается явный дефицит качественных офисных площадей, есть потенциал ввода  от 25 000 до 65 000 кв. м.

• Многие из представленных бизнес-центров, позиционирующихся в  классе «А» официально не классифицированы и не соответствуют заявленному уровню.

• На рынке Тюмени явно выражен спрос на более качественные офисные площади.

• Низкий уровень вакансии прослеживается по всем классам БЦ, дефицит будет нарастать.

• Аналитики ожидают последующего роста арендных ставок и стоимости продажи офисной недвижимости в перспективе 1-2 лет.

• Учитывая текущий низкий уровень обеспеченности паркоместами объектов, расположенных преимущественно в историческом центре города, вероятно появление новых проектов на периферии города и постепенная децентрализация рынка.