Аналитика рынка офисной недвижимости, Пермь | Октябрь 2024

Консультанты IDEM оценили рынок офисной недвижимости в г. Пермь

Пермь в цифрах

Пермь – крупный многоотраслевой промышленный, научный и культурный центр Урала, административный центр Пермского края. Город-миллионник с 1,027 тыс. жителей и 15-ый по численности населения город России.

По итогам 2023 года Пермь заняла 7 место среди крупнейших городов России в рейтинге «Индекс качества городской среды» по версии Минстроя РФ, а также попала в список «30 лучших городов России» по версии Forbs.

За первое полугодие 2024 г. средняя заработная плата в городе составила 78 120 руб., что на 3% меньше, чем в среднем по России.

Рынок офисной недвижимости Перми

В исследовании учитывался 51 качественный объект офисной недвижимости Перми, совокупной арендопригодной площадью 248,5 тыс. кв.м. Существенная доля офисных площадей размещается в составе торгово-офисных центров.

Несмотря на то, что Пермь – город-миллионник, он имеет структуру распределения качественных бизнес-центров классов «A», «B+» и «B» более характерную для городов с населением 400-700 тысяч человек, что говорит о явном дефиците рынка.

Дефицит качественных офисных площадей Перми составляет около 27 000 кв.м. Обеспеченность рынка, характерная для городов-миллионников, находится в диапазоне 250-300 кв.м на 1000 человек, при этом текущий уровень данного показателя в Перми составляет лишь 225 кв.м на 1000 человек.

Например, в сопоставимом по численности населения, Новосибирске на каждую 1000 жителей приходится 372 кв.м. качественных офисных площадей, а в Казани - 313 кв. м. на 1000 человек.

Динамика развития рынка офисной недвижимости Перми

Рынок офисной недвижимости Перми в последние 10 лет развивался довольно неоднородно. Наибольший прирост площадей наблюдался до 2010 г. За последние 7 лет было введено порядка 28 000 кв.м арендопригодных офисных площадей, что составило лишь 12% от общего объема рынка.

При этом вероятность строительства новых бизнес-центров в горизонте трех лет эксперты оценивают как низкую.

В перспективе ближайших лет планируется ввод трех крупных проектов БЦ, которые дадут рынку еще около 40% новых офисных площадей. Это не устранит сложившийся дефицит в полном объеме, но позволит рынку преодолеть первый порог насыщения. После ввода заявленных БЦ обеспеченность офисными площадями в Перми достигнет отметки в 306 кв.м/1000 чел.

Структура бизнес-центров по классам

В Перми наибольшую долю рынка офисных площадей, около 2/3 всего предложения, занимают бизнес-центры «В» класса. В то время, как качественные объекты «А» класса полностью отсутствуют. Офисы класса «В+» в общей структуре рынка занимают 33%.

Все классы демонстрируют крайне низкий уровень вакансии – менее 1%, что подтверждает факт существенного дефицита на рынке. В структуре бизнес-центров явно прослеживается зависимость востребованности площадей от класса объекта – класс B+ обладает самым низким процентом вакансии (0,34%) и самыми высокими арендными ставками.

По мнению Дениса Зыкова, руководителя отдела стратегического консалтинга IDEM: «Крайне низкий уровень вакансии свидетельствует об общем дефиците рынка и наличии девелоперского потенциала в данном сегменте. Наиболее высокий потенциал отмечается в классах B+ и B, в которых прослеживается значительный рост арендных ставок (25–30%) по сравнению с 2022 годом».

Распределение  бизнес-центров  по районам города

Аналитики выделяют основную локацию на карте Перми с наибольшей концентрацией офисных и бизнес-центров – административный, исторический и деловой центр города.

Наибольшее количество офисных помещений сконцентрировано в Ленинском районе, где обеспеченность качественными офисными площадями составляет 1846 кв.м/1000 чел. На втором месте Свердловский район с обеспеченностью порядка 481 кв.м/1000 чел. Индустриальный район занимает третье место по показателю обеспеченности. В Орджоникидзевском и Кировском районах качественные бизнес-центры отсутствуют – данные локации находятся на значительном удалении от центра деловой активности города.

В городе сложилась центрированная система размещения бизнес-центров, по мере удаления от делового центра плотность размещения существенно снижается. Тренд на децентрализацию не намечается. Учитывая практически нулевую вакансию, спрос на офисные площади в центре города находится в большом дефиците. 

Выводы экспертов:

• Офисные помещения в качественных бизнес-центрах Перми находятся в крайней степени дефицита. На рынке полностью отсутствуют качественные объекты класса «А».

• В городе острый дефицит мелко-форматных площадей.

• Специалисты отмечают крайне низкий процент свободных площадей и значительный рост арендных ставок (на 25–30%) по сравнению с 2022 годом в бизнес-центрах классов «B+» и «B».

• Спрос на недвижимость классов «A», «B+» и «B» будет сохраняться в горизонте среднесрочной перспективы. Это связано не только с дефицитом качественных офисных пространств, но и с общими тенденциями рынка в сторону качественной трансформации.

• Спрос на современные офисы от местных и даже федеральных компаний высокий. С учетом сложившегося дефицита, объем площадей около 25-30 тыс. кв.м «А» и «В+» класса может быть поглощен за 2-2,5 года.

• На фоне высокого спроса и морального устаревания объектов, на рынке Перми имеются большие перспективы для девелопмента офисной недвижимости.