Аналитика рынка офисной недвижимости, Крым | февраль 2025

IDEM-консалтинг провел исследование рынка офисной недвижимости полуострова. Эксперты выяснили, что в регионе наблюдается нехватка качественных бизнес-центров классов В и А. Суммарно речь идет о дефиците, как минимум, в 100 000 квадратных метров офисной недвижимости.

Аналитики провели анализ рынка офисной недвижимости в городах с наибольшей деловой активностью – Симферополе и Севастополе. Первый – столица республики, второй имеет статус города федерального значения. В двух городах проживает значительная часть населения полуострова (суммарно, свыше 900 000 человек).

В рамках анализа консультанты пришли к выводу, что фонд офисной недвижимости Крыма устарел и изношен, а рынок качественной офисной недвижимости не сформирован.

В Симферополе, численность жителей которого составляет 355,6 тысяч человек, функционирует 10 качественных бизнес-центров (не считая корпоративных БЦ, не выведенных на открытый рынок), при этом «А» класс отсутствует.

Два бизнес-центра консультанты отнесли к классу «В+» и восемь – к классу «В», что говорит об обеспеченности офисной недвижимостью на уровне 117 кв. м на 1000 человек. Следует учитывать, что многие БЦ не в полной мере соответствуют заявленному классу, согласно стандарту РГУД.

В Севастополе, где проживает 561,4 тысячи человек, качественных бизнес-центров еще меньше, чем в столице региона – всего 7. При этом один консультанты отнесли к классу «А», еще один – к классу «В+» и пять – к классу «В», что соответствует обеспеченности офисными площадями в 51 кв. м на 1000 человек.

Арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах рассматриваемых городов формируются на уровне 1100- 1300 руб./кв.м./мес. Рост арендных ставок в Симферополе с 2023 года по 2025 составил 22% в классе «В+» и 39% в классе «В». Офисная недвижимость в регионе прирастает, преимущественно, мелкими объектами площадью 1500-2000 кв. м. Внутренний спрос не обеспечивает необходимый для развития рынка уровень арендных ставок.

Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг:

«Несмотря на низкий уровень обеспеченности и околонулевую вакансию, развитие рынка сдерживается низким уровнем деловой активности.  Доходность девелопмента при сдаче офисов в аренду составляет сейчас менее 8%, что сдерживает инвесторов. Следует отметить, что себестоимость строительства в Крыму выше среднего уровня по России в связи с особенностями логистики.

Однако при росте деловой активности на полуострове дефицит   качественных БЦ приведет к значительному увеличению цен аренды. В совокупности со снижением ключевой ставки и доступностью кредитов это станет драйвером нового строительства.   Оба города потенциально привлекательны для реализации современных бизнес-центров».