Аналитика офисной недвижимости в разрезе региональных рынков: Нижний Новгород, Калининград, Казань, Пермь, Екатеринбург

Рынок офисной недвижимости на фоне растущих ставок выглядит довольно привлекательным как для девелоперов, так и для инвесторов. Но какие рынки действительно перспективны?

Аналитики IDEM-консалтинг провели сравнительный анализ рынка офисной недвижимости городов РФ – интересные данные о ставках аренды, обеспеченности рынка в регионах, структуре по классам, динамике ввода бизнес-центров, а также обеспеченности парковочными местами и уровню вакансии по классам в Казани, Перми, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Калининграде на начало 2025 года.

Рассматриваемые города: социально-демографический анализ

Динамика численности населения городов

Нижний Новгород является явным анти-лидером среди городов-миллионников РФ. С 2000 по 2025 годы численность населения снизилась на 12%.

Развитие рынка офисной недвижимости в городах

В Екатеринбурге наибольший приток населения, больше доля МСП, «новой экономики», услуг. Большая потребность в офисных центрах.

Динамика обеспеченности городов качественными офисными площадями

Екатеринбург – явный лидер. При разнице заработной платы не более 10% от средней по городам, уровень обеспеченности практически в 2 раза превосходит  другие рассматриваемые субъекты.

Распределение качественных бизнес-центров по классам, 2024 г.

В Екатеринбурге доля A-класса сравнительно небольшая (13%), так как строительство объектов в этом классе началось позже и затормозилось падением спроса со стороны международных компаний. В Перми и Калининграде А-класс не представлен.

Абсолютные значения ввода площадей БЦ: структура по классам

Основной ввод площадей происходил с 2005 по 2014 годы. Возраст большинства БЦ превышает 10 лет. Екатеринбург – абсолютный лидер по всем классам.

Уровень вакансии по городам и классам бизнес-центров

Во всех городах в классе «A» аналитики наблюдают явный дефицит. Вакансия менее 5%.

В Нижнем Новгороде самая высокая вакансия во всех классах.

Ставки аренды по городам и классам бизнес-центров

Рейтинг городов по стоимости аренды:

1. Екатеринбург

2. Казань
3. Нижний Новгород
4. Калининград
5. Пермь

В Екатеринбурге наиболее высокие ставки во всех классах БЦ. В массовом сегменте – классе «В», ставки в городах близки по значению. Разрыв в цене с «А» классом ярко выражен.

Децентрализация: тренд или мечты градостроительства?

Тенденция строительства новых бизнес-центров за пределами центра города проявляется c 2020 года во всех рассматриваемых городах, кроме Калининграда.

Обеспеченность парковочными местами по городам и классам бизнес-центров

Обеспеченность парковочными местами в городах отличается, Казань и Нижний Новгород обеспечивают почти 1,5 м/м на 100 метров, в то время как Екатеринбург всего 0,5. Существенных отличий по обеспеченности в классах нет.

Выводы:

• Тренд на децентрализацию проявляется во всех городах-миллионниках.

• Для строительства качественных бизнес центов A-класса Екатеринбург самый востребованный и перспективный город – низкая вакансия, и высокие цены. Бизнес оценил преимущества комфортабельных офисов А-класса.

• Рост населения крупного межрегионального центра;

• Другая структура занятости – больше доля  малого и среднего предпринимательства, больше доля новой экономики

• Пермь и Нижний Новгород  имеют схожий тип экономики – индустриальный,  высокотехнологический, наукоёмкий. Численность населения сокращается или сохраняется. При данном характере экономики и занятости, потребность в арендуемых офисных помещениях в этих городах меньше.