Аналитика офисной недвижимости: Нижний Новгород

Нижний Новгород в цифрах

Нижний Новгород — город-миллионник, 7-ой по численности населения в стране (по данным на 01.01.2025). Являясь административным центром Приволжского федерального округа и крупным промышленно-научным центром, он традиционно привлекает поток деловой активности и инвестиций.

По данным аналитиков IDEM-консалтинг, в городе насчитывается 130 бизнес-центров, из которых только 38 можно отнести к качественным (классов A, B+ и B), совокупной арендопригодной площадью 279 тыс. кв.м.

Граница развитого рынка офисной недвижимости начинается при обеспеченности от 400-450 кв.м/1000 чел. В Нижнем Новгороде обеспеченность офисными площадями составляет 232 кв.м/1000 человек, что ниже показателя многих более крупных городов-миллионников. Это связано с особенностями экономики города, для которого характерна занятость на крупных предприятиях машиностроения, авиакосмической, атомной промышленности, приборостроения, энергетики, пищевой промышленности. Предприятия такого типа традиционно располагаются вне коммерческих объектов на закрытой собственной территории. Развитый уровень офисного рынка «промышленных» городов-миллионников, где потребность в офисах ниже, можно оценить в 300-350 кв. м/1000 чел. Например, в сопоставимой по численности населения Казани, на каждую 1000 жителей приходится 313 кв.м. качественных офисных площадей.

Это говорит о наличии потенциала для реализации в городе еще как минимум 150 тыс. кв.м качественных офисных площадей.

Динамика развития рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода

За последние 20 лет рынок качественной офисной недвижимости Нижнего Новгорода прошёл два чётко выраженных этапа:

1. Период поступательного роста (2005–2015 гг.), когда объём арендопригодных площадей увеличился с 25,3 тыс. кв.м до 234,7 тыс. кв.м. Ежегодный прирост составлял около 20 тыс. кв. м. Это был этап формирования рынка и насыщения качественными бизнес-центрами.

2. Период стабилизации и замедления (2016–2025 гг.) – за 9 лет на рынок было выведено менее 45 тыс. кв. м (около 5 тыс. кв. м в год).

Новых проектов строительства заявлено крайне мало.

Структура офисных площадей в качественных бизнес-центрах по классам

В Нижнем Новгороде наибольшую долю всего предложения составляют бизнес-центры «В» класса (56%). В то время как наиболее качественные объекты «В+» и «А» класса в общей структуре рынка занимают 23% и 21% соответственно.

Такое распределение с большой долей качественных БЦ позволяет говорить о том, что рынок находится в процессе становления и выходит на уровень развитого.

Распределение бизнес-центров по районам города и кластеры деловой активности

Большая часть качественных офисных площадей сосредоточена в центральной части города — 52% расположено в Нижегородском районе, в историческом и деловом центре, где также сосредоточены все объекты класса «A» и фиксируются максимальные арендные ставки.

Новые бизнес-центры строятся не только в центральной части города. С 2016 года по 2024 годы было введено 8 бизнес центров, из них лишь 2 – в центре. Ряд качественных крупных БЦ располагается в Нижней части города вблизи географического центра и крупнейших транспортных развязок – такое размещение позволяет сгладить негативное влияние транспортной ситуации, связанной с загруженностью дорожно-транспортной сети.

Аналитики IDEM-консалтинг выделили следующие ключевые кластеры, которые формируют основу деловой инфраструктуры Нижнего Новгорода и задают уровень цен на рынке:

• Центральный кластер — внутри трамвайного кольца №2 и внешняя  зона радиусом 1 км вокруг него.

• Комсомольская площадь — географический центр города, точка пересечения важнейших транспортных артерий.

• Бекетова-Нартова — в границах улиц Нартова, Медицинской, проспекта Гагарина и улицы Бекетова.

• Ярмарка — вблизи Московского вокзала и исторического торгового центра города.

Возраст фонда и потребность в модернизации

Средний возраст бизнес-центров в Нижнем Новгороде — 14,4 лет. Большинство объектов были построены в период с 2005 по 2015 год. Сейчас многие из них требуют капитального ремонта или реконструкции, чтобы соответствовать современным требованиям по инженерии, парковке и экологичности.

Уровень вакансии: распределение спроса и предложения

Средний уровень вакансии по всем классам в качественных бизнес-центрах составляет 6,9%, что говорит об общей сбалансированности рынка и отсутствии жесткого дефицита офисных площадей.

При этом в наиболее качественных бизнес-центрах класса «A» доля свободных площадей 3,5%, что явно указывает на дефицит. Классы «В» и «В+» имеют нормальный рыночный уровень вакансии в 7,9% и 7,2% соответственно.

Динамика арендных ставок по классам

На сбалансированном рынке разница между средневзвешенными ценами квадратного метра по классам находится в интервале 18-25%.

Разница в арендных ставках между классами хорошо отражает рыночную ситуацию в Нижнем Новгороде:

• 27% между классами «B+» и «А» — в рамках нормы и вполне соответствует сбалансированному рынку;

• 38% между «B» и «B+» — указывает на избыток предложений в классе «B» и подтверждается более высоким уровнем вакансии.

Динамика арендной ставки в классах «А» и «B+» несколько опережает инфляцию.

Уход части арендаторов (иностранных компаний) временно снизил давление на рынок, однако интерес к качественным помещениям остаётся высоким. Учитывая текущий уровень вакансии, следует ожидать дальнейшего роста арендных ставок выше уровня инфляции в БЦ класса «А» и «В+».

Парковочный индекс

Нормальный уровень обеспеченности машиноместами, соответствующий современным требованиям, находится в пределах 2,2-2,5 м/м на 100 кв. м. Средневзвешенный показатель по Нижнему Новгороду в классах A, B+ и B значительно ниже рекомендуемой нормы.

Наибольшая доля обеспеченности парковочными местами в Нижнем Новгороде в объектах «В» класса – 1,54 м/м на 100 кв.м. Бизнес-центры класса «А» преимущественно имеют самый низкий парковочный индекс 1,31 м/м на 100 кв.м.

Перспективные проекты

Заявленных проектов строительства новых бизнес-центров крайне мало:

• «Правительственный квартал» — проект КРТ на 14,8 Га в районе Сенной площади от федерального застройщика GloraX, предполагающий переезд регионального правительства. Реализация ожидается не ранее 2027 года. Проект предполагает порядка 225 тыс. кв.м полезных площадей и будет включать правительственные здания, коммерческие объекты, жилые дома и всю необходимую инфраструктуру.

• IT-технопарк — более 170 тыс. кв.м, на которых разместятся офисы резидентов, лаборатории, производства, коворкинг и конгресс-холл. Проект реализуется в районе улиц Малая Ямская, Маслякова и Ильинская. Предполагаемый срок реализации 2–2,5 года. Ввод проекта может вызвать передислокацию многих IT-компаний и рост вакансии в других бизнес-центрах.

Ожидается, что новые проекты позволят повысить качество и конкурентоспособность регионального рынка.

Выводы экспертов

Несмотря на существующие ограничения, рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода демонстрирует хороший потенциал. Обладает достаточным уровнем ликвидности и стабильным спросом, особенно на качественные помещения в классах «А» и «B+». Дальнейшее успешное развитие возможно за счет увеличения предложения в высоких классах, улучшения транспортной доступности и развития парковочной инфраструктуры.

• A-класс в структуре существующих качественных бизнес-центров занимает 21% – наименьшую долю рынка.

• Рынок качественной офисной недвижимости Нижнего Новгорода состоит преимущественно из бизнес-центров, введенных в эксплуатацию до 2015 г. За последние 9 лет было введено только 44 тыс. кв. м качественных площадей. Суммарное поглощение в «A» и «B+» классах около 5000 кв.м в год.

• Больше половины качественных офисных площадей (55%) сконцентрированы в историческом, общественном и деловом центре города. С 2016 года большую часть новых бизнес центров строят вне кластера «Центр». Тренд на децентрализацию явно выраженный.

• В высоких классах уровень вакансии минимальный или полностью отсутствует – прослеживается умеренный дефицит в высоких классах БЦ.

• Аналитики отмечают высокий спрос на офисные площади до 150 кв.м, а также 200-400 кв.м. А также дефицит крупноформатных качественных офисов, площадью от 600 кв. м.

• Согласно расчету емкости рынка, Нижний Новгород может поглотить еще порядка 150 тыс. кв.м качественных площадей.

• В городе большая проблема с парковочными местами, особенно в центральном деловом кластере. Обеспеченность машиноместами ниже рекомендованных значений.

• Инфраструктура в зоне ближайшего окружения бизнес-центров является одним из определяющих факторов цены.

• Крупные компании чаще всего строят собственные офисные здания, не ориентированные на открытый рынок.

• Внедрение новых высококлассных объектов будет способствовать перераспределению арендаторов и повышению стандартов на рынке.