Поиск по сайту

Кофейни, магазины, услуги и сервисы формируют уникальную атмосферу и качественную среду жилого комплекса, создают комфорт и места для отдыха и даже работы. Грамотный подход  к  коммерции влияет на ликвидность всего проекта.

Боронилов В.pngВадим Боронилов, директор по управлению коммерческой недвижимостью в жилых комплексах IDEM-консалтинг в своем интервью рассказывает, почему важно не только грамотно проектировать коммерческие объекты в жилых комплексах, но и профессионально ими управлять.


- Вадим Витальевич, добрый день, расскажите, пожалуйста, про новое бизнес-направление IDEM-консалтинг и почему возникла необходимость внедрения этой услуги?

Добрый день! Несколько лет мы помогаем ведущим федеральным и региональным застройщикам формировать концепцию коммерческой инфраструктуры в современных жилых комплексах, сопровождаем процесс проектирования и собственно определяем функциональную концепцию. Но на практике застройщики часто сталкивались с тем, что в процессе реализации концепции, продавая коммерческую недвижимость, задуманная изначально концепция претерпевает сильные изменения или вообще рушится. Сейчас же важно соблюдать заявленные функции не только потому, что сохранение концепции важно для проекта в целом, но и согласно требованиям законодательства, застройщики обязаны выполнить все обещания предусмотренного проектом функционала коммерческих помещений. Предусмотрен магазин детских товаров? - Реализуйте проект в полном объеме! Но девелоперы далеки от брокериджа и, особенно, от управления коммерческими объектами. Их основная бизнес-задача - строительство и реализация жилья, разработка востребованного и интересного  продукта. Именно в этом фокусе и движется весь проект.

Безусловно, коммерция стала важной составляющей продукта, но вот исполнение этой концепции задача уже с тремя звездочками.

Чтобы управлять коммерческой инфраструктурой, необходимо формировать команду профильных и нередко дорогих специалистов, ее администрировать, и не факт, что все получится. Поэтому все чаще к нам стали обращаться с просьбой не только разработать концепцию, но и осуществить дальнейшее сопровождение проекта в части сдачи в аренду, удержания ассортимента, выхода на плановую доходность и иногда дальнейшую продажу инвесторам готовых ГАБ.

- Допустим, застройщик понимает, что ему необходим профессиональный брокеридж коммерческих помещений. Какой первый шаг?

Строительные компании не всегда могут определить верный объем коммерческой инфраструктуры, стремясь обеспечить максимум необходимых функций. Но как определить будут ли помещения ликвидны? Это те вопросы, которые стоит решать на этапе формирования концепции коммерческой инфраструктуры. Ее разработка - это первый шаг. Идеальный вариант, если наши консультанты подключаются на этапе проектирования жилого комплекса. Тогда можно разработать грамотные планировки, с учетом потребности ритейлеров, продумать состав якорных арендаторов, все виды необходимых для ЖК и района функций и так далее. А уже имея качественную и продуманную до мелочей концепцию можно переходить к этапу профессионального брокериджа.

- Расскажите, какие функции включает в себя управление коммерческой недвижимостью в жилых комплексах?

Управление коммерческой недвижимостью включает в себя комплекс работ по управлению арендными отношениями в рамках коммерческой концепции, привлечение ведущих федеральных и региональных операторов еще на стадии строительства объектов, формирование инвестиционных лотов, а также наращивание доходности портфеля девелопера. Профессиональный подход к управлению - это грамотно установленные арендные ставки, отсутствие ненужной конкуренции между арендаторами, низкий процент вакансии и высокий спрос на аренду и покупку квадратных метров.

- Можно ли сказать, что самостоятельное управление коммерческой инфраструктурой - новый этап развития для застройщиков? Несколько лет назад девелоперы пришли к тому, что нужно создавать собственные управляющие компании для того, чтобы жильцы новых комплексов получали качественные коммунальные и жилищные услуги. Будет ли также с брокериджем и управлением коммерческой инфраструктурой?

Долгие годы застройщики были нацелены на то, чтобы распродавать коммерческие объекты, поскольку это их прямая прибыль. Но, как я раньше отметил, сейчас важно соблюдать заявленный при продаже квартир и определенный проектом функционал жилого комплекса. Причем не только социальный, но, в том числе, и в части коммерческой инфраструктуры. А продавая помещение, строительная компания уже не может диктовать условия, как его использовать. Все предпринимаемые застройщиком на этот счет “ухищрения” на деле практически не работают, особенно, когда собственник сталкивается с отсутствием поддержки со стороны продавца-застройщика по подбору или ротации соответствующего арендатора, сопровождении его в текущих арендных вопросах.

С другой стороны, в профессиональном брокеридже и последующем грамотном управлении кроется возможность развития конкурентного преимущества. Грамотно спланированная инфраструктура - несомненный плюс ЖК, который повышает спрос на квартиры, а, значит, и цену за квадратный метр. Возможно, в перспективе ближайших лет, крупные федеральные застройщики действительно придут к тому, что создадут собственные подразделения для успешного управления коммерческими помещениями. Но небольшим девелоперам просто не выгодно развивать это направление, поскольку оно не является основным видом деятельности, а проекты цикличны. В этом случае оптимальнее будет обратиться за услугой профессионального брокериджа и управления.

- Это дорого?

Разные компании устанавливают разные цены на подобные услуги. Мы для себя решили, что наиболее честным будет подход в виде определенного процента от арендной выручки. Так мы разделяем с девелопером риски и доказываем на практике свою мотивацию на то, чтобы концепция была реализована в полном объеме и в кратчайшие сроки. Однако важно понимать, что начинать работу нужно за несколько месяцев до сдачи объекта, на этот период, от начала работы до выхода арендаторов на ремонт, мы заключаем договор на управление объектом по фиксированной цене.

Мы организуем продвижение и PR коммерческих помещений, полный брокеридж, автоматизацию всех процессов, формируем лист ожидания. Кроме того в комплекс по сопровождению входит организация договорной работы с арендаторами, сопровождение въезда и выезда резидентов, поиск новых арендаторов под конкретный формат и их оперативная замена при необходимости, а так же работа с дебиторской задолженностью.

После старта и стабилизации работы организуем продажи готового бизнеса инвесторам с профильными магазинами и предприятиями услуг, сохраняя концепцию.

Цикл и отладка всех процессов, в среднем, занимает год-два, после этого девелопер обычно получает доход выше того, на который мог бы рассчитывать, реализуя коммерческие помещения на этапе строительства. Как правило, это дополнительный арендный поток за 2 года и последующая цена помещения с готовым бизнесом. При таком подходе инвестор легко определяет окупаемость и доходность. К тому же, помещения продаются уже с обязательствами арендаторов, закрепленных долгосрочными договорами. Так сохраняется концепция и выигрывают все - от застройщика, инвестора до жителей комплекса.