Ошибки при планировании объектов коммерческой недвижимости

Каждый год на рынке появляется все больше активов, выставляемых на торги банками. Речь идет о залоговых активах, собственники которых либо не смогли расплатиться с долгами, либо посчитали наиболее выгодным передать актив банку в счет долга. Для многих эти активы выглядят привлекательными с точки зрения инвестиций, поскольку цена их продажи в несколько раз ниже, чем возведение подобного объекта с нуля в сегодняшних реалиях.

На рынке встречается довольно много предложений, стоимость которых находится в диапазоне 20-30 тыс. руб./м. кв. Очень часто эти активы располагаются на пересечении довольно динамичных транспортных и пешеходных улиц. В совокупности все это выглядит очень привлекательно для вложения средств и инвестирования.

В большинстве случаев, такой актив приобретается без детального анализа. Ситуацию осложняет тот факт, что до совершения официальной сделки, инвестор не может более детально проанализировать объект, кроме проведения внешнего осмотра и изучения, имеющихся на руках у банка, документов. А проведение каких-либо экспертиз сопряжено не только с дополнительными инвестиционными вложениями, но и издержками времени. Поэтому довольно часто такие активы приобретаются, как «кот в мешке».

Основные ошибки в выборе рациональной и доходной концепции объекта

В своей практике мы неоднократно сталкивались с подобными объектами, анализируя наиболее коммерчески-эффективные варианты их использования. На наш взгляд, главная проблема заключается не в технических или конструктивных недостатках объекта, а в рациональности его использования.

Чаще всего при покупке объекта для инвестиций, собственник рассматривает именно пассивный доход, который подразумевает сдачу его в аренду под торговый или бизнес-центр. Однако, на сегодняшний день, особенно в топовых локациях, рынок уже и так достаточно перегружен объектами. Существующая конкурентная ситуация просто не позволяет создать качественный и высокодоходный  продукт без существенных вложений! Либо нужно найти очень эффективные или нишевые варианты с гарантированной доходностью.

Как показывает наша практика, многие собственники из-за недостатка опыта или незнания актуальных и современных трендов рынка, выбирают слишком шаблонные решения. Не имея достаточного опыта в реконструкции и управлении девелоперским проектом, они не представляют себе реальные сроки, вложения, а самое главное – реальный будущий доход!

Специалист, который годами занимается поиском земельных участков и зданий, исследует вопрос, какая коммерческая недвижимость приносит больший доход, перепрофилирует бывшие заводы, постоянно нарабатывает опыт, следит за современными тенденциями и регулярно взаимодействует в профессиональной среде, по умолчанию будет знать и видеть больше подводных камней.

Кейсы от экcпертов IDEM

Насколько бы очевидно не выглядел ваш сценарий, лучше получить «второе мнение» профессионалов, имеющих опыт четкой и беспристрастной оценки развития объекта, опыт сдачи в аренду и управления.

Апарт-отель «Пролетарка» (г. Тверь)

Заказчик приобрел с торгов административное здание бывшего комбината «Хлопчатобумажного ордена Ленина» и планировал использовать Объект для сдачи в аренду коммерческих помещений здания целиком в качестве офиса для крупной компании.

Консультанты провели всесторонние маркетинговые исследования, проанализировали спрос на рынке города и района, цели и возможности заказчика. В результате нашли оптимальный и более коммерчески-эффективный вариант, требующий минимальных инвестиций – апарт-отель, сочетающий в себе 3-звездочную гостиницу.

Как и в первом кейсе, Заказчик приобрел объект незавершенного строительства в достаточно высокой степени готовности.

Консультанты провели всесторонний анализ рынка, с учетом технических ограничений, определили наиболее ликвидный формат и разработали концепцию многофункционального комплекса, который позволит совместить в себе апартаменты, рестораны, фитнес клуб с бассейном, современный торговый центр и бизнес-центр.

Заказчик принял предложенный вариант и уже приступил к реализации проекта совместно с Консультантами, отбросив убыточную идею пятизвездочного гостиничного комплекса.

Владелец объекта планировал реализовать на территории бывшего завода «Сантехпром» торгово-развлекательный центр. При первичном анализе местоположения и конкурентной ситуации, Консультанты поставили под вопрос актуальность этого варианта развития.

В результате консультанты разработали концепцию многофункционального центра. Финансовые показатели итогового варианта и детальная проработка дали хороший импульс старту проекта.

Заказчик принял решение реализовать проект в концепции, предложенной консультантами.

Чаще всего стоимость таких консультаций не превышает 2-3% от стоимости объекта в перспективе. Советы экспертов основаны на глубоком знании рынка и его потребностей. Консультанты смогут предложить варианты по улучшению концепции вашего объекта, что поможет дополнительно увеличить будущий доход и вернуть стоимость услуг в первые же месяцы. Но наиболее рациональным подходом для инвестирования будет проведения экспресс-исследования земельного участка или объекта еще до непосредственной покупки, тем самым это позволит снизить все риски неудачных вложений.

Как проходит экспресс-исследование земельного участка или объекта:

1. Первой задачей консультантов является определение наилучших вариантов функционального назначения объекта. Мы изучаем объект, его конструктивные и технические особенности, юридические преграды для развития, в том числе изучаем градостроительный план и перспективы развития территории. После этого проводим всесторонний геомаркетинговый анализ, включающий в себя анализ факторов местоположения, перспектив развития инфраструктуры, детальный анализ конкуренции в различных сегментах. Так как на этапе подписания договора и начальной стадии исследования, не всегда очевидны все варианты возможного использования здания или земельного участка, они проявляются уже в процессе.
2. Следующей задачей является определение нишевых функций и расчета емкости рынка.
3. После этого мы приступаем к постепенному формированию гипотез развития объекта. Они представляют собой архитектурные чертежи и панировочные решения с досконально выверенными объемами, которые определяются на этапе маркетинговых исследований.
4. Получившиеся гипотезы и сценарии «упаковываются», концептуально описываются, определяются ключевые преимущества для будущих операторов и производится тестирование разработанных вариантов на открытом рынке, среди ритейлеров, отельеров, рестораторов, предприятий сервиса и услуг. На этом этапе мы стараемся определить реальный спрос, а также технические условия и требования арендаторов, инвесторов и операторов. Выявить ограничения, мешающие развитию проекта. Если выбранная концепция актуальна и представляет реальный интерес для участников рынка, уже на этом этапе происходит подписание протоколов о намерениях. Одним из инструментов проверки будущих гипотез развития является бенчмаркинг – поиск аналогичных по концепции проектов на рынке и детальное изучение факторов их успешной работы. Эффективным методом также является интервью с профильными экспертами, управляющими или владельцами схожего бизнеса. Все собранные данные агрегируются. После проведения всех этапов тестирования «ошибочные» и наиболее рисковые варианты отбрасываются, а перспективные корректируются с учетом полученных откликов.
5. По лучшим, тщательно отобранным вариантам, проводится инвестиционный анализ – рассчитываются основные и второстепенные финансовые показатели, выстраиваются денежные потоки, определяется необходимый размер инвестиций, рассчитываются кредитные линии. В итоге, мы отбираем один или два варианта, которые отвечают  задачам  инвестора и обладают наиболее эффективными показателями.
6. Последним подготовительным этапом является составление технического задания для проектировщиков и строителей, а также разработка маркетингового плана и стратегии.
7. Авторский контроль на этапе реализации проекта также лучше делегировать консультантам, которые разрабатывали его концепцию. В таком случае, все стороны лучше чувствуют свои зоны ответственности и могут гарантировать результат. 

Таким образом, консультант проводит анализ наилучшего использования объекта недвижимости или земельного участка. Практика последних лет показывает, что чаще всего, даже небольшие объекты (до 3-5 тыс. м. кв.) более эффективно превращать в многофункциональные центры. Популярность набирают также сервисные апартаменты – этот формат привлекателен для инвесторов тем, что позволяет быстро вернуть вложения и привлечь финансирование еще на этапе реализации проекта, минимизировав собственные вложения. Но каждый из сценариев требует тщательной проверки!

Когда в проекте появляется несколько синергичных функций, которые отдельно имеют не достаточно коммерчески-эффективные показатели, но в совокупности дают отличный финансовый результат – именно в таких случаях, для выстраивания нового операционного бизнеса, инвестору необходима помощь профессиональных консультантов. К таким функциям в торгово-развлекательных центрах, например, относится общепит и развлекательные услуги. Исследование, какая коммерческая недвижимость приносит больший доход, особенно актуально, когда сложно найти арендатора на низколиквидные площади, но все еще возможно изменить исходную бизнес-модель.