IDEM - Полезная площадь|Екатерина Гресс: "Рынок коммерческой недвижимости восстановится через 4 года»

На главную

Полезная площадь|Екатерина Гресс: "Рынок коммерческой недвижимости восстановится через 4 года»

16.03.2016

Ставки аренды коммерческой недвижимости продолжают свое снижение. Казалось бы, привлекательные объекты выставляются на продажу, но месяцами не продаются. Так что же происходит в сегменте коммерческой недвижимости города, каковы прогнозы? На эту тему корреспондент «Полезной площади» побеседовал с Екатериной Гресс, представителем РГУД (Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов) в Нижнем Новгороде, руководителем компании IDEM.

- Рынок недвижимости является индикатором состояния экономики страны. С одной стороны рынок довольно инертен, изменения видны не сразу, но в разных сегментах рынка недвижимости изменения происходят с разной скоростью, коммерческая недвижимость быстрее реагирует на внешние факторы, особенно когда они носят глобальный характер - сейчас именно такое время. Статистика говорит - все важнейшие показатели – уровень доходов граждан и компаний, потребительский спрос и т.д. – упали. В частности, потребительский спрос снизился на 9%, оборот розничной торговли за 2015 год сократился примерно на 10%. В условиях общего спада экономики множество проблемных зон появилось и в банковской сфере: регулярно появляются сообщения об отзыве лицензий у банков, растет доля просроченной задолженности, кредитная нагрузка высокая. Например, в Ульяновской области на одно домохозяйство приходится порядка трех кредитов. Все это не может не влиять на рынок - многие компании оптимизируют бизнес либо уходят с рынка, магазины закрываются, появляется больше вакантных площадей, ставки аренды падают. Как результат – падает и цена на недвижимость, но это обычно не происходит с такой же скоростью, как изменение ставок аренды, рынок должен «привыкнуть», «переварить» новые условия.

- Насколько сегодня привлекательна коммерческая недвижимость в плане инвестиций?

- Конечно, по сравнению с докризисным периодом, привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов гораздо меньше, тем более принимая во внимание снижение ставок аренды. В Нижнем Новгороде немало и бизнес-центров и торговых центров, открываются новые. Учитывая, что предложение на рынке сейчас выше спроса, стоимость аренды все ниже и ходе сделки может корректироваться в сторону уменьшения до 20%.

В основном инвесторы в 2015 вкладывались в офисную недвижимость, на долю этого сегмента пришлось 70%. Торговая и складская недвижимость вызывают меньше интереса для инвесторов.

- Получается, рынок замер?

- Не совсем так. На рынке офисной недвижимости активность присутствует. В Нижнем Новгороде она была обусловлена в основном переездами. Либо компании ужимались в площадях, либо выбирали лучшие условия, либо и то, и другое вместе.

В торговых центрах также происходили изменения, появились новые ТЦ, с ними на рынке появились и новые магазины, новые бренды.

- В каких районах города вводится наибольшее количество новых офисов?

- Нижегородский и Советский районы, традиционные центры деловой активности, лидируют по объемам ввода площадей.

- Каков процент пустующих офисов?

- По данным консультантов IDEM, говоря о состоянии на декабрь 2015 года, вакансии в офисных центрах составляют 10-20 % . Это такая «средняя температура по больнице» - где-то больше, где-то меньше.

- Гостиницы – еще одна составляющая сегмента коммерческой недвижимости. Что происходит с ними?

- Доходность гостиниц упала по понятным причинам, это общероссийская тенденция. Американцы и европейцы стали к нам ездить меньше, зато растет поток туристов из Китая, падение курса рубля этому способствует. Увеличивается и внутренний туризм. Особенностью является то, что растут цены в люксовом сегменте, хотя стоимость люксов в долларах упала.

Средняя загрузка нижегородских отелей составляет 65%. Напомню, что 60% - минимальный порог рентабельности. Падает в нашем регионе и деловой туризм. Во-первых, он стал менее привлекателен для инвесторов. Во-вторых, развивается скоростной транспорт между Нижним Новгородом, Санкт-Петербургом и Москвой, что позволяет планировать свою деловую программу без ночевки в городе.

Радует, что в преддверие чемпионата мира по футболу на местный рынок выходят известные международные гостиничные бренды. Так в декабре 2015 года уже начал свою работу отель Courtyard by Marriott Nizhny Novgorod City Center, совсем скоро ожидается открытие отеля еще одной международной сети Hampton by Hilton, идет строительство второй гостиницы Ibis. Всего же к чемпионату мира по футболу в Нижнем Новгороде появится 14 новых объектов с общим номерным фондом примерно 1700 номеров.

- Какова заполняемость торговых центров?

- Как я уже говорила, ритейлеры среагировали на экономические проблемы мгновенно. Еще в 2014 году арендаторы направили первые письма с просьбой снизить ставку аренды, запустив процесс понижения цен. Таких арендных ставок, которые были в 2013 году, мы еще долго не увидим. В 2015 году падение ставок аренды было особенно серьезным, что отрицательно повлияло на заполняемость торговых центров. Яркий пример: новые торговые центры в нашем городе выходят на рынок с заполняемостью всего 30%. Возможно, на вакантные площади уже имеются подписанные договора, но арендаторы не торопятся въезжать и начинать хозяйственную деятельность.

Еще один тренд – если раньше торговый центр заполнялся почти на 95% за четыре месяца после открытия, то теперь на это по нашим подсчетам уйдет гораздо больше времени: процесс займет порядка двух лет. Падает и посещаемость торговых центров – это также закономерное явление. Два года назад такие тенденции просто ужаснули бы. Но сейчас мы постепенно привыкаем к ситуации. Какие-то бренды будут вынуждены покинуть рынок, зато выйдут новые, более удовлетворяющие современным условиям.

Под новые условия вынуждены подстраиваться и сами торговые центры. Большинство из них имеют проблемы с покупательским трафиком и ищут новые способы переформатирования объекта или привлечения покупателей. Сейчас, чтобы привлечь и удержать покупателя необходимо уделять должное внимание концепции ТЦ, его наполнению, уникальным форматам. Покупателю теперь важно не только совершить покупку, но и интересно провести время, получить новые знания и впечатления. Нестандартные форматы становятся альтернативой традиционному шопингу, приобретая все большее значение при выборе торгового центра. Теме внедрения инновационных форматов и организации общественных пространств будет посвящена большая конференция, которая состоится 8-9 апреля в Санкт-Петербурге.

- Что происходит в сфере стрит-ритейла?

- Здесь также наблюдаются изменения в структуре спроса. Консультанты IDEM констатируют - достаточно спокойно чувствуют себя такие сегменты как продукты питания, детские товары, на них спрос есть всегда. Воспользовавшись низким ценовым предложением, продолжают развитие кафе и рестораны. На прежнем уровне по объемам занимаемых площадей остались аптеки. Сокращается на рынке количество ритейлеров одежды и обуви, даже не специалисты могу заметить, насколько меньше стало отделений банков.

- А если говорить о первых этажах новостроек – там тоже коммерческая недвижимость. Что происходит здесь?

- Первые этажи квартальной застройки – тема сложная и серьезная. Почему-то у нас до сих пор стандартный подход- все под коммерческую недвижимость! А нужна ли она бизнесу, удобно ли жителям? Я немало общаюсь с различными девелоперами, в том числе из Санкт-Петербурга и Москвы. Сейчас существует новый тренд – первые этажи проектируют под жилье, причем с прилегающим участком. Такие предложения особенно удобны для категорий лиц с ограниченными возможностями и пожилого населения. Также первые этажи остаются привлекательными для размещения таких форматов как детские развивающие центры, языковые клубы. Для осуществления крупных покупок население в основном выбирает торговые центры. За последние 10 лет наши привычки изменились, мы чаще посещаем торговые центры. Этот процесс закономерен, меняется само представление о коммерческой недвижимости, застройщикам следует учесть, что первые этажи жилых домов в ближайшие годы возможно будут более привлекательны для сдачи в аренду, а не для выкупа.

- Каковы ваши прогнозы – что дальше?

- Правительство осторожно запланировало небольшую положительную динамику на 2016 год. Насколько эти планы сбудутся – судить сложно, но сейчас мы наблюдаем интерес к подешевевшим активам. Объемы нового строительства коммерческой недвижимости в 2016 году будут низкими В целом, от 2 до 4 лет понадобится, чтобы вернуться к экономическим показателям 2014 года.

Торговая недвижимость так называемое «техническое дно» прошла в начале 2016 года. Сейчас наступает медленная рецессия.

Источник






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.