На главную

Ловись рыбка несетевая | CRE RETAIL

02.06.2016

Девелоперы и управляющие компании пробуют любые возможные способы повышения привлекательности ТРЦ. Эксперты CRE Retail – о том, почему иногда стоит бросить лучшие силы на поиски так называемых несетевых арендаторов.

По словам Маргариты Аристарховой, регионального директора PM-департамента Colliers International, традиционно несетевых арендаторов больше в тех сегментах, в которых посетители ТРЦ совершают нерегулярные или несезонные покупки или приобретают штучный, немассовый, эксклюзивный товар. «В свою очередь, почти на 100% сетевые арендаторы занимают продуктовый сегмент,  хозтовары; сегмент электроники, fashion-сегмент, включая детские и спортивные товары, – перечисляет г-жа Аристархова. – В сфере развлечений ТЦ также отдают предпочтение сетям, хотя и не на все 100%. Многозальные кинотеатры и мультиплексы в ТРЦ – это, безусловно, сетевой продукт. Но рядом с ними могут находиться и малые сети, например, сегмента детских развлечений. В сфере управления торговой недвижимостью отчетливо видна тенденция к так называемой умной ротации. Качество арендного пула и, как следствие, трафик ТЦ важно поддерживать не только за счет привлечения громких имен и крупных сетей, но и за счет отбора таких арендаторов, чье уникальное торговое предложение действительно оригинально и может качественно улучшить тот или иной сегмент, представленный в ТРЦ».

В числе наиболее заметных несетевых игроков эксперты называют также рестораны, салоны красоты, фитнес-центры, мебельные магазины, зоомагазины, проекты для хобби и творчества, магазины часов, оптики, ювелирных изделий, аксессуаров и бижутерии. «Fashion-индустрия не слишком подвержена этой тенденции, – соглашается Евгений Кузьмин, руководитель проекта BlackStone Keeping Company. – Но размещение нефедеральных брендов рядом с сетевиками всегда создавало эффект синергии. Один из успешных кейсов – Lucky Land, который за два года из развлекательного центра вырос в регионального оператора и открыл уже порядка пяти центров. В сегменте товаров для дома и подарков подобным успехом может похвастаться компания Bogacho. За три года из одного магазина компания выросла в федеральную сеть из 60 магазинов, которые представлены не только по всей России, но и в Казахстане, Белоруссии, Армении».

По мнению Надежды Васильевой, генерального директора ТРЦ «Ворошиловский» (Волгоград), практически все несетевые арендаторы в ее проекте удачно дополняют сетевиков. «Многие обычные в прошлом ателье, например, предлагают интересные идеи, регистрируют собственные товарные знаки, – рассказывает г-жа Васильева. – Скажем, делают прекрасные меховые аксессуары, шьют авторскую одежду из кожи и меха. Или вот наш “остров” по продаже пиццы в стакане с собственной рецептурой; кондитерская “Капучино” с рецептами блюд, которые изготавливаются из продуктов местных производителей. Или ТANA – магазин постельного белья и домашней одежды с собственными модельерами и производством. Кроме того, у нас есть нумизматическая лавка и книжный магазин с книгами в авторских переплетах».

В Colliers International называют также интересным тренд, наметившийся в начале 2016 года и набирающий популярность сейчас. «Это так называемые edutainment-арендаторы, – поясняет Маргарита Аристархова. – Их доля в начале года в общем арендном пуле ТРЦ составляла порядка 8%. Сейчас она не претерпела количественных изменений, зато видоизменилась качественно и, помимо Москвы и Петербурга, стала заявлять о себе и в регионах. В основном edutainment-арендаторы представляют собой разнообразные коммерческие детские культурно-досуговые и игровые центры, направленные на развитие и дополнительное образование детей. Изначально, в конце прошлого года, их приглашали с целью заполнить пустующие площади в ТРЦ, но затем стало ясно, что данное направление достаточно перспективно и расширять его можно до бесконечности. Так, в качестве edutainment-арендатора в ТРЦ “РИО” в Санкт-Петербурге существует Экзоопарк, в котором проживают более 400 представителей разных видов экзотических животных. На его базе функционирует Экзошкола, которая регулярно проводит занятия по окружающему миру для дошкольников и младших школьников, а недавно Экзоопарк начал долгосрочное сотрудничество с Государственным русским музеем. Еще один пример успешного несетевого арендатора – Quest Kids в ТРК “Лето” в Санкт-Петербурге».

Подобные проекты не могут и не должны быть сетевыми, убеждены в Colliers, однако не следует приуменьшать их значимость. «Прямой конкуренции федеральным сетевикам они не создадут, ситуация сейчас такова, что избирательность покупателей постоянно требует новых трендов, концепций и решений,– продолжает г-жа Аристархова. – В выигрыше оказывается тот ТЦ, где УК не только правильно миксует арендный пул, но и улавливает эти тренды и находит возможность для интеграции их в ТРЦ». По словам Екатерины Гресс, генерального директора компании IDEM, несетевиков покупатели могут вообще обходить стороной – правда, чаще всего там, где слишком сильный и яркий пул из сетевых арендаторов. «Но вот “Центр плова” в lifestyle-центре “Башкирия” занимает 15 кв. м и обслуживает в день до 500 покупателей, – делится г-жа Гресс. – Фреш-маркет в “Башкирии” приводит в ТЦ 3500 человек в день. Многие региональные несетевые проекты развились в сети – “Бахетле”, “Бубль Гум”, “Золотое яблоко”».

Одной из типичных ошибок размещения несетевых арендаторов эксперты называют также неправильную локацию. «Если в ТЦ среди якорных арендаторов широко представлены магазины мобильных и интернет-гаджетов или, скажем, хозяйственных товаров повседневного спроса, то неуместно приглашать в ТРЦ идентичного несетевого арендатора, – убеждена Маргарита Аристархова. – Гораздо лучше, если рядом с такими сетями расположится несетевик, скажем, с креативной посудой и аксессуарами и магазинчик сопутствующих товаров для электронных гаджетов». Кроме того, среди несетевиков намного больше «случайных» предпринимателей, и, по словам Надежды Васильевой, существует высокий риск нарушения финансовой дисциплины, изменения концепции или досрочного расторжения договора. «Есть еще и риск интенсивного роста, иногда настолько резкого, что не все могут это пройти, перестроив бизнес от ИП до серьезной империи, – говорит Катя Гресс. – К тому же несетевой арендатор всегда будет под угрозой замены сетевым. Однако в некотором смысле страховкой для него остается арендная плата (несетевые концепции обычно платят больше сетевых)». Еще один фактор риска, по словам Евгения Кузьмина – краткосрочные договоры на 11 месяцев.

В GVA Sawyer считают тенденцию появления несетевых арендаторов в некотором смысле «децивилизацией торговли». Некоторые крупные компании слишком широким шагом шли в развитии и теперь вынуждены приостановиться. Соответственно, предприниматели, которые оперативно реагируют на появление освободившихся небольших ниш на рынке, готовы идти в торговлю. Алексей Чиналиев, первый вице-президент по коммерции АО «ТПС Недвижимость», дополняет: «Несмотря на то, что девелоперы вынуждены искать новые форматы, следует понимать: и для них, и чаще всего для покупателя сетевой формат будет предпочтительнее. Он хорошо просчитан, прогнозируем и предсказуем. Что же касается уникальности арендаторов, о которой так любят писать журналисты, то по большей части это нонсенс. Если уникальная концепция или формат арендатора не тиражируются рынком – значит, ее уникальность финансово не оправдана. Такая концепция не понадобится ни самому арендатору, ни девелоперу, ни, как показывают продажи, покупателю. Таким образом, все новые концепции – большой риск для проекта». Роберт Кортни, старший исполнительный директор Retail Profile Russia, отмечает, что «расширять сознание» все-таки приходится всем участникам рынка. «Для такого активного поиска новых форматов и концепций хорошо подходит canvassing, – сообщает г-н Кортни. – Это инструмент брокериджа, который отлично зарекомендовал себя на развитых рынках, суть его в том, что брокер должен покинуть свой теплый офис и начать искать арендаторов, что называется, “в полях”: в других ТЦ, на рынках, фестивалях, просто на улице. Таким образом, брокер, применяющий canvassing, становится участником происходящего, а не кабинетным менеджером, наполняя атмосферу ТЦ новыми красками и значениями – посетителю хочется туда возвращаться. Например, в соцсети “Вконтакте” мы нашли ребят, которые занимаются интересной авторской упаковкой подарков, пригласили их поработать в формате RMU, а год спустя они уже открылись в формате киоска. Некоторые концепции мы находим на ярмарке арендаторов – например, проект “Море желаний” словно аквариум с рыбками. А кого-то находим просто в интернете, такими стали “Мясные деликатесы из оленины и медвежатины” и “Экотория”. Любой брокер может совершать canvassing в любое время, где бы он ни находился – в аэропорту, ресторане, в такси, путешествуя, читая журналы. Главное – быть открытым к новым идеям».

Практически все собеседники CRE Retail убеждены, что значительное место на рынке несетевые арендаторы вряд ли займут даже в условиях кризиса. Как отмечает Надежда Васильева, учитывая, что из регионов магазины формата ИП никуда не уходили, заново открывать возможности несетевых магазинов предстоит скорее москвичам и петербуржцам. 

Источник






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.