Крым — особенная российская территория. Юридически она вошла в состав Российской Федерации в 2014 году, после референдума, итоги которого до сих пор не признают ни Украина, ни большинство других стран мира. Как бы там ни было, Крым уже пятый год наш, и Россия не жалеет сил и денег, чтобы привести новую территорию в соответствие со своим законодательством, экономикой и бытом. 

Перемены коснулись и рынка торговой недвижимости Крыма. Но пока их результат не очень заметен. По оценкам экспертов IDEM, которые в прошлом году изучили состояние торговой недвижимости полуострова, рынок Крыма отстает от российского на 3-5 лет. 

«По сути, до 2015 года в Крыму завершались проекты, которые стартовали ранее. А после 2015 года новые торговые центры здесь не строили. Связано это как с санкционными проблемами, так и с уходом из Крыма крупных украинских девелоперов и ретейлеров (некоторые из них ушли совсем, а некоторые сменили собственника), а также иностранных сетей. Кроме того, Крым не в лучшую сторону выделялся на фоне других российских регионов своей юридической неопределенностью и кадастровыми проблемами. Рисковать никто из девелоперов не хотел. Только сейчас, когда основные проблемы урегулированы, инвесторы стали предпринимать робкие попытки по проработке участков под новые проекты и планированию будущих торговых комплексов. Но общий уровень девелопмента и управления существующими торговыми объектами на полуострове значительно ниже, чем на материке», — констатирует гендиректор IDEM Екатерина Гресс.

Сегодня обеспеченность населения Крыма качественными торговыми площадями — одна из самых низких в России. По данным IDEM, она составляет 98 м2 на 1 тыс. жителей. Причем это статистика без учета фактора сезонности, который не стоит сбрасывать со счетов. Ведь только в прошлом году туристический поток в Крыму вырос на 20% и превысил 6,5 млн человек. Так что «летнее население» полуострова оказалось почти в 2 раза больше зимнего за счет курортных и прибрежных городов. Если посчитать общее количество обитателей полуострова за год, статистика их обеспеченности качественными торговыми объектами окажется еще слабее.

По экспертным оценкам, в настоящее время на полуострове функционирует более 150 торговых объектов. Но к качественным (арендной площадью более 5 тыс. м2, с четкой концепцией, «якорями», торговой галереей, благоустроенной территорией и парковкой) эксперты причисляют только 11 из них: шесть в Севастополе, четыре в Симферополе и один торговый центр в Ялте. За пределами перечисленных городов торговля Крыма — это в основном базары, лавочки и магазины у дома. Что вполне соответствует уровню местной экономики.

Доходы населения Крыма нельзя назвать высокими. По данным крымских властей, размер среднемесячной номинальной зарплаты крымчан в 2017 году (данные за прошлый год еще не обнародованы) составлял всего 26,3 тыс. рублей. По этому показателю Крым занимал шестое место среди восьми субъектов Южного федерального округа, опережая лишь Адыгею и Калмыкию. Но в 2018 году доходы населения полуострова росли самыми высокими в стране темпами: в Севастополе на 17%, а Республике Крым — на 5%. Это происходило в том числе из-за централизованной политики России по развитию полуострова, в частности благодаря большим вложениям бюджета в крупные инфраструктурные проекты — Крымский мост (сданный в прошлом году) и дороги полуострова. 

Тем не менее валовый региональный продукт на душу населения Крыма пока в 3 раза меньше, чем в среднем по России: 152 тыс. рублей против общероссийского показателя 472 тыс. рублей. Но данные по Крыму, по мнению экспертов, могут быть сильно занижены из-за большой доли серого рынка услуг на полуострове.
  
Сложная ситуация с границами Украины, отсутствие в течение нескольких лет прямого железнодорожного сообщения с материком, санкции — все это снижало привлекательность Крыма в глазах инвесторов и ограничивало развитие банковского сектора и крупного бизнеса, в том числе филиалов российских компаний. Несмотря на неоднозначную ситуацию, многие международные и федеральные операторы вышли на рынок полуострова, например, здесь присутствуют «Эльдорадо», «Л’Этуаль», Adidas/Reebok, Levis, Kari, DNS. 

«Что касается продуктового ретейла, то в Крыму по-прежнему присутствуют сетевые операторы с Украины, ассортимент которых, правда, все чаще формируется не из украинских продуктов. Но эти украинские сети зарегистрированы в Крыму и имеют крымский статус, а значит, все налоги уплачивают в бюджет республики. Между тем сетевых российских супермаркетов и гипермаркетов в Крыму практически нет. Такие продуктовые ретейлеры, как X5 Retail Group («Пятерочка», «Перекресток, «Карусель»), «Магнит» и другие, не входят в Крым из-за логистических проблем и санкций», — констатируют эксперты IDEM. 

Также на полуострове слабо развиты развлечения в торговых центрах. Во всем Крыму есть лишь несколько комплексов с полноценной и разнообразной развлекательной зоной. Эту нишу инвесторам только предстоит освоить.

Большие города
Среди городов Крымского полуострова можно выделить лишь два — столицу Симферополь и город федерального значения Севастополь, — где у покупателей все-таки есть выбор качественных торговых объектов. 

Лучше всего, по данным IDEM, ситуация в Севастополе, где работает шесть качественных торговых комплексов общей площадью 116 тыс. м2(арендопригодная — 78,3 тыс. м2). До 2014 года рынок города стабильно прирастал новыми объектами: были введены ТРЦ «Апельсин», ТЦ SeaMall, ТЦ «Московский», за счет реконструкции площадей бывшей промзоны расширялся торговый центр «Муссон» — самый крупный торговый объект города на данный момент. Но с 2015 года на рынок Севастополя не вышел ни один новый ТРЦ. 

В городе много торгового недостроя. В частности, зависли проекты торгового комплекса на Камышовом шоссе, 21 (начали строить в 2008 году), комплекса на ул. Очаковцев, 24 (стартовал в 2010 году), центра «Ажур» на ул. Косарева, 3А (начали в 2007 году). Но вероятность их завершения в ближайшее время эксперты считают низкой. Есть в городе спорные объекты, например, недостроенный ТЦ «Диалог» на Большой Морской ул., который в частично функционирует в формате street-ретейла.

А из заявленных проектов можно отметить ТЦ Lavanda (GBA 12 тыс. м2) местного девелопера ГК «Добрыня-Дар». Он откроет свои двери в начале 2019 года и станет первым в Севастополе и в Крыму специализированным торговым центром моды. А также интересен проект ТРЦ «Сухопутные ворота» (GBA — 41 тыс. м2) на Балаклавском шоссе. Пока этот проект находится на стадии проработки, но в случае реализации он окажет серьезное влияние на рынок торговой недвижимости не только города, но и всего региона. 

«Рынок качественной торговой недвижимости Севастополя находится на этапе становления. Для девелопмента торговых центров здесь очень большое раздолье. Конечно, следует учитывать особенности географии города. Здесь есть районы, прежде всего центральные, с мощной локальной конкуренцией в торговле. Но вероятность «внезапного» появления новых проектов даже там высока. Тем более что четыре из шести ТЦ в городе по своим характеристикам являются районными. А к региональным относится только ТРЦ «Муссон». Обеспеченность торговыми площадями населения Севастополя, которое за последние 3 года выросло на 9% и продолжает увеличиваться, составляет около 183 м2 на 1 тыс. жителей. Для сравнения: в Москве этот показатель — 495 м2, а в Самаре — 685 м2. Так что новые ТЦ, которые появятся в Севастополе в перспективе 5 лет, имеют все шансы на успешную работу. С их появлением многие действующие объекты потеряют свою популярность и будут нуждаться в реконцепции», — говорят в IDEM. 

Похожая ситуация и на рынке торговой недвижимости Симферополя. Здесь функционирует четыре качественных торговых центра общей площадью 220 тыс. м2 (арендопригодная — 136,5 тыс. м2). Два из них по статусу региональные, и два — окружные. Рынок крымской столицы активно развивался в 2012-2015 годах: за это время были построены дополнительные очереди ТРЦ FM, ТЦ «Южная Галерея», ТЦ «Центрум» и ТРЦ Meganom. С тех пор новые торговые объекты здесь не вводили.

Тем не менее ситуация с торговой недвижимостью в Симферополе в 2 раза лучше, чем в Севастополе, — обеспеченность населения торговыми площадями оценивается в 377 м2 на 1 тыс. жителей. Сказывается столичный статус города и наличие там аэропорта. 

В городе заявлено несколько проектов крупных ТРЦ. В их числе МФК «Светофор» (GBA — 49 тыс. м2) на ул. Козлова, на месте одноименного рынка. А также торговый комплекс в составе МФК «#КрымНаш» в жилом квартале «Крымская роза», но о сроках его реализации пока не сообщается. 

«Пока рынок качественной торговой недвижимости крымской столицы нельзя назвать насыщенным. Порог насыщенности для него — 450 м2 торговых объектов на 1 тыс. жителей. Поэтому новые торговые объекты, которые появятся здесь в ближайшее время, наверняка займут свою нишу и быстро начнут приносить прибыль», — говорят в IDEM.

Комментарий

Екатерина Гресс, гендиректор IDEM, председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов:

Наша компания активна в Крыму: мы проводим исследования, ведем несколько проектов. Один из них — ТЦ Lavanda в Севастополе. Это будет первый на полуострове специализированный fashion-mall. Его открытие запланировано на апрель этого года. Мы будем им управлять. И постараемся сделать этот проект «индикатором качества» торговой недвижимости в Крыму. 

Пока торговой инфраструктуры полуострову не хватает. Для девелоперов и ретейлеров здесь открывается широкое поле для активности. Но ее сдерживают пробелы в законодательстве, которые пока не устранены. Если предположить, кто из девелоперов придет в Крым в ближайшие годы, то это, скорее всего, будут или российские сети, или крупные федералы, которые будут сотрудничать с местными сетями. Все-таки административный ресурс в Крыму — это достаточно весомый аргумент. 

Кроме того, в ближайшие годы в Крыму будет заложено много новых районных торговых центров. Дело в том, что сейчас на полуострове идет проектирование большого количества новых жилых комплексов. Вокруг них необходимо будет создавать инфраструктуру, в том числе торговую. Так что в ближайшие 2-3 года ниша торгово-развлекательных центров на полуострове будет заполнена кем-то смелым. 

Надо еще отметить, что в этом году все ТЦ Крыма были проверены на соблюдение требований пожарной безопасности. Большинство из них получили предписания об устранении нарушений. Что и сделали. Сейчас основная часть торговых центров Крыма работает в нормальном режиме. 

Крупнейшие торговые центры Крыма


ТРЦ «Муссон» (Севастополь)
Торгово-развлекательный центр «Муссон», расположенный на ул. Вакуленчука в Севастополе, — крупнейший ТЦ Крыма. Он был открыт в ноябре 2006 года. Его общая площадь на данный момент — 160 тыс. м2 (под чистую торговлю используется около четверти площадей). Комплексом владеет местный бизнесмен Владимир Плотка. В нескольких корпусах этого ТРЦ находится 150 демократичных мультибрендовых и сетевых магазинов одежды (Colin's, LTB, Adidas), обуви (Kari), косметики (Lush, Dzintars), игрушек и товаров для детей. А один из корпусов занимают 20 салонов мебели и интерьера.

Помимо магазинов в «Муссоне» находятся база одноименной баскетбольной команды и единственный в городе ледовый каток, где играет и тренируется хоккейный клуб «Медведи», а также фигуристы. Здесь же открыты боулинг, лазермакс, 7-зальный кинотеатр и большой развлекательный комплекс «Муссония» с аттракционами, батутами, бильярдом и гольфом. При спорткомплексе есть гостиница.

Последний год был для «Муссона» очень сложным. Минувшим летом прокуратура закрыла комплекс для посетителей из-за претензий к соблюдению техники пожарной безопасности и к оформлению земли под зданием (она оказалась сельхозназначения, что снижало налоги для собственника). Шли судебные тяжбы. Только перед Новым годом два из четырех корпусов «Муссона» открыли. Еще два корпуса, где расположены кинотеатр и спорткомплекс, будут открыты позже. 




ТРЦ Meganom (Симферополь)
Торгово-развлекательный центр Meganom — самый большой торговый объект Симферополя, расположен на Евпаторийском шоссе, 8. Он имеет статус регионального торгового центра. Его первую очередь открыли весной 2012 года. Вторую — через год. Их общая площадь — 74,3 тыс. м2. Комплекс построила компания Ukrainian Development Partners (UDP) депутата Верховной рады Украины Василия Хмельницкого, вложив в него $22 млн. После присоединения Крыма к России комплекс был выставлен на продажу. Но о закрытии сделки не сообщалось. Сейчас им владеет российское ООО «Меганом Групп». 

В комплексе находится более 200 магазинов одежды и обуви. Работает продуктовый гипермаркет Fozzy, магазины бытовой техники и электроники, «Спортмастер», большой фуд-корт. Развлечения в ТРЦ представлены ледовым катком, кинотеатром «Мультиплекс» на 500 мест и боулингом. Открыта парковка на 2 тыс. машин.   




ТРЦ FM (Симферополь)
Торговый центр FM в Симферополе имеет статус окружного. Он был открыт в декабре 2008 года на ул. Механизаторов, 51, — возле одной из самых оживленных магистралей Ялта — Симферополь. Принадлежит комплекс бизнесмену Фрунзе Мардояну. Сегодня площадь этого 3-этажного ТРЦ превышает 33 тыс. м2 (из них 18 тыс. м2 были открыты в 2012 году). Ежедневно ТРЦ посещают около 5 тыс. человек, а в выходные и праздничные дни число посетителей достигает 10 тысяч.

В комплексе работает более 100 магазинов разного формата. «Якорем» является продуктовый гипермаркет «Большое Яблоко», который занимает 5 тыс. м2 на первом этаже. А половина третьего этажа отдана под мебель и товары для интерьера. Развлечения в комплексе представлены крытым ледовым катком, детским центром и боулингом. Открыта парковка на 800 машин.

В прошлом году FM, как и многие другие ТЦ Крыма, закрывали по итогам проверки соблюдения правил пожарной безопасности. Но в течение месяца нарушения были устранены, и комплекс снова заработал.

 Источник: МаркетМедиа