На главную

Деловой квартал | Чего хотят арендаторы

26.08.2013

Бессмысленная экономия 

Ряд экспертов утверждает, что нижегородские компании не готовы тратить большие средства на техническое оснащение офиса, особенно, если их деятельность напрямую не связана с информационными технологиями. Однако генеральный директор «СОНЕТ» Алексей Малышев утверждает, что ИТ  и инженерные слаботочные системы — основа любых технических инноваций в офисе. Попытка экономии некоторых компаний на них не имеет смысла, так как их доля в общем объеме затрат при строительстве офиса составляет 1,5 — 2%.

«Причем, их создание на этапе строительства проще и экономически выгоднее, чем уже после завершения строительных работ. В Нижнем становится все больше заказчиков, которые для повышения эффективности бизнеса внедряют IP видеонаблюдение, системы контроля и управления доступом, видеоконференцсвязь и другие инновационные разработки», — комментирует он.

Особый интерес крупных компаний сейчас вызывают «облачные» технологии. Руководитель филиала «Манго Телеком» в Нижнем Новгороде Михаил Пекерский объясняет это тем, что корпорациям сложно организовать работу на «чужой» территории, когда возможности по прокладке кабелей, организации кроссов, качественных центров обработки данных, подключению к телекоммуникационным операторам ограничены.

В результате многие системы связи и ИТ системы становится выгоднее виртуализовать. Особенно это выгодно для компаний, офисы которых расположены в разных районах или даже на разных этажах бизнес центра. Для них, как правило, актуален вопрос объединения офисных помещений в рамках общего инфокоммуникационного пространства, единого номерного плана и т.д. Конечно, в данном случае требования по увеличению количества линий или снижению их стоимости понятны, но, зачастую, они просто невыполнимы.

«Виртуальные АТС, CRM, интегрированные с функциями телефонии, «облачные» центры обработки вызовов позволяют не только удовлетворить потребности компаний в дополнительных телефонных номерах и линиях, но и помогают предприятию достаточно быстро и просто организовать единое рабочее «поле», в рамках которого ни один звонок, ни одно решение и ни один клиент не «теряются», — комментирует он.

Поэтому, по мнению г на Пекерского, арендаторам не стоит забывать и об альтернативных «облачных» инфокоммуникационных сервисах, для использования которых не нужна развитая инфраструктура и привлечение сторонних дорогостоящих специалистов по их обслуживанию.

Кстати, именно кризис 2008 г. увеличил желание искать и применять новые технологии, считает генеральный директор ОСГ Рекордз Менеджмент Россия ЗАЛИНА КАНАМЕТОВА. Ведь «умный» офис увеличивает продуктивность сотрудников и сокращает расходы. «Представьте себе кабинет бухгалтерии, а теперь все тоже самое, только без папок и бумаг: все документы хранятся и обрабатываются в электронном виде, никогда не теряются, а поиск нужного документа занимает несколько секунд. Такого результата, например, помогает добиться комплексная система управления документами и информацией. Она позволяет сделать офис безбумажным, а, значит, более просторным, современным и эффективным», — рассказывает она. По словам г жи Канаметовой, обеспечение офиса, в котором работают 15 сотрудников, комплексным решением «ОСГ Рекордз Менеджмент» обойдется всего в 9 тыс. руб.

Требования класса «А»

Кроме современного технического оснащения офиса у крупных компаний есть и другие требования к идеальному рабочему пространству. Директор ООО «Бизнес Дом» Виктория Москвичева утверждает, что пожелания к офисным площадям у крупных арендаторов с мировым именем остаются неизменными: месторасположение в центральном деловом районе города, наличие центральной системы теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, а также оптоволоконных цифровых линий для обеспечения качественной связи и наличие интернета от нескольких провайдеров.

Немаловажное значение имеет открытая планировка площадей с колонной сеткой, обеспечивающей гибкую перепланировку помещений, энергоснабжение, по меньшей мере 50 кВт на кв. м, наличие охраняемой парковки, как наземной так и подземной, а главное, присутствие профессиональной управляющей компании с прозрачной системой бухгалтерского учета. По ее словам, особое внимание уделяется и инфраструктуре в здании, а именно наличие общепита; кассы с Ж/Д и авиабилетами, салона красоты, аптеки, гостиницы, химчистки, стоматологии, спортивно-оздоровительного центра, отделения банков и прочие услуги. Все эти качества присуще бизнес центрам класса «А» и «В+».

У международной сети фирм, предоставляющей аудиторские, налоговые и консультационные услуги, KPMG очень высокие требования при заходе в тот или иной город.

Руководитель Приволжского регионального центра KPMG Андрей Гричук рассказывает, что все офисы компании располагаются в БЦ класса «А» с единой управляющей компанией. Главное требование — это качественное функционирование инженерных систем, а также наличие доступа в здание корпоративных поставщиков телекоммуникационных услуг. «В то же время в условиях текущей непростой рыночной ситуации многие собственники бизнеса отказываются от дорогих интерьеров в пользу сдержанного офисного стиля помещений», — говорит он.

В свою очередь директор Центрального филиала ОАО «Мегафон» Павел Корчагин считает, если оригинальный дизайн помещения помогает сотрудникам аккумулировать новые идеи для продвижения товаров и услуг, либо создавать что то новое и оригинальное, следовательно, вложение средств в дизайн оправдано. А руководитель Нижегородского филиала ООО «АТОН» Елена Матвеева, рассказывает, что принципы эргономики, главным образом, используются при формировании дизайн проекта, в первую очередь, клиентской и переговорной зоны.

Кстати, международное имя компании не означает ее готовность платить любую арендную ставку. Зачастую такие организации очень разумно подходят к поиску помещений для открытия офисов, делая выбор в пользу наилучшего сочетания цены и качества. «Многие из них имеют дополнительные технические требования к площадкам. Поэтому некоторые международные и крупные федеральные компании нередко предпочитают самостоятельное строительство своих офисов», — комментирует генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс.

Классовый дефицит

Строительство офисов «под себя», по мнению экспертов, связано с тем, что в Нижнем Новгороде не хватает качественных офисных площадей.

По данным директора «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяны Романчевой, в Нижнем Новгороде на данный момент находится более 100 действующих, отдельно стоящих бизнес-центров. «Между тем, качественных площадей в них — всего 22,9%, в том числе класса «А» — 6,9%. Отмечу, что доля вакантных помещений в последних составляет всего 2 3%», — уточнила г жа Романчева.

Как рассказала генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс, ощущается недостаток крупноформатных офисов от 300 кв.м. в бизнес-центрах класса «А» и «В+», а также потребность в помещениях до 50 кв.м. классом ниже. Кроме того, трудно найти в городе и совсем большие площади — от 2 тыс. кв.м.

На сегодняшний день стандартам класса «А» отвечают всего пять бизнес центров: «Столица Нижний», «Лобачевский Плаза», «Центр международной торговли», «Холодный переулок,10», «Богемия Палас». Классу «Б+» — восемь: «Москва Плаза», «Новая площадь», «Две башни», БЦ на ул. Б.Печерская, KM City, ГК «Ока», «Теледом» и London. И в ближайшее время ожидать существенного изменения на рынке офисной недвижимости не приходится, считает генеральный директор ООО «Конгресс» Сергей Минин. В первую очередь это касается офисных центров класса А и В/В+, поскольку в ближайшей перспективе в городе нет объектов, готовящихся к вводу в эксплуатацию.

Из шести заявленных проектов бизнес центров до конца 2013 г., по прогнозам экспертов компании IDEM, с уверенностью можно говорить только об открытии БЦ «Эсквайр» общей площадью 6,2 тыс кв.м. Остальные проекты будут запущены позднее. «Ввод такого объема площадей никак не отразится на характере рыночных отношений, сложившихся в сегменте офисной недвижимости. Нижегородский рынок сегодня может спокойно «переварить» 15 20 тыс. кв.м без каких либо заметных изменений в структуре спроса и предложения. Тем не менее, в случае если бы все заявленные проекты были введены в эксплуатацию в обозначенные сроки, это временно удовлетворило существующий спрос и даже могло отразиться на арендных ставках, слегка снизив средний показатель», — комментирует г жа Гресс.

Что касается арендных ставок, по данным Татьяны Романчевой, самые дорогие площади по прежнему располагаются в Нижегородском районе. Их стоимость начинается от 742 руб. за 1 кв. м. В то время, как, например, в соседнем Советском — от 648 руб. за «квардрат». Цена аренды помещений в бизнес-центрах класса «А», в свою очередь, во втором квартале 2013 г. превысила среднюю стоимости по городу в два раза.

Екатерина Гресс считает, что факторы, влияющие на арендную ставку в бизнес центрах, со временем практически не меняются, во главе угла по прежнему остаются локация объекта и его качественные составляющие. «Особенно остро сейчас встает вопрос парковки и доступности объекта общественному и личному транспорту. Нередки случаи, когда федеральные компании отказывались от офисов высокой классности в пользу бизнес центров с достаточной парковочной зоной и удобной развязкой», — рассказывает она.

Эксперты отмечают, что сегодня можно говорить о начале процесса стабилизации на рынке офисной недвижимости, когда предложение и спрос в целом сбалансированы. Тем не менее, остаются незанятые ниши, например, в заречной части города кроме «Бугров Бизнес Парка» практически нет крупных и современных бизнес центров, а интерес к этой части города не уступает нагорной, в основном потому, что транспортная доступность и парковка таких объектов обычно лучше. 






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.