На главную

По данным ADG group, в прошлом году близость к дому или месту работы впервые стала основным критерием для выбора места покупок, обогнав ассортимент и цену. Однако на посткризисном рынке, где время – наиболее ценный ресурс для покупателя, эксперты по-прежнему констатируют острый дефицит качественных районных торговых центров.

15.11.2017

Сегодня на территории между ТТК и МКАД проживает 10,5 млн москвичей. Почти половина из них (46%) проводят все свободное время в пределах своего района. В рамках собственных исследований потребительской активности, в ADG group изучили, как меняется подход к посещению торговых центров. В компании отмечают, что традиционная потребительская модель, заложенная в основу привычных мегамоллов, перестала привлекать посетителей, а значит, и гарантировать стабильный трафик и выручку компаниямарендаторам. Желание аудитории ездить в крупные ТЦ на окраине стабильно снижается: москвичи ищут качественный ритейл максимально близко к месту проживания и работы. По данным Watcom Group, 29% москвичей выбирают торговый центр, руководствуясь его расположением (а именно близостью к дому), в то время как цена приоритетна для 27%, а ассортимент – для 20% покупателей. Кроме того, современной аудитории больше не интересно просто приобретать товары, в эпоху «экономики впечатлений» потребитель гонится за эмоциями и знаниями. По данным Watcom Group, 65% посетителей столичных торговых центров приходят, чтобы интересно провести время.

СВЕРИМ ФОРМАТЫ

Именно у формата районных ТЦ наибольшие перспективы в ближайшие пять лет, соглашается ЕКАТЕРИНА ГРЕСС, председатель торгового комитета РГУД, генеральный директор компании «IDEM – консультанты по торговой недвижимости»: «Во-первых, по причине смены парадигмы потребления (рациональность, экономия). Во-вторых, из-за небольшого формата: крупные девелоперские проекты сегодня единичны, на стагнирующем рынке именно форматы “у дома” оптимальны с точки зрения инвестора и понятны банкам. И, в-третьих, новые жилые комплексы, жилые районы нуждаются в качественной инфраструктуре с магазинами, кафе, ресторанами, центрами досуга и отдыха, которую может объединить на своих площадях районный ТЦ».

Однако из-за высокой плотности населения в Москве западная классификация торговых центров по форматам (районный, окружной, региональный и т. д.) в принципе не работает в России, отмечает АЛЕКСАНДР ОБУХОВСКИЙ, директор департамен торговой недвижимости компании Knight Frank. «По западным стандартам в объекте торговой площадью до 15 тыс. кв. м в зоне обслуживаниядолжно проживать 30–50 тыс. человек, – поясняет эксперт. – В Москве в пешей доступности могут проживать 50 тыс. человек, а в пяти минутах езды на транспорте – 100 тыс. человек. Поэтому получается, что ТЦ, которые по европейской классификации считаются районными, в России относятся к окружным. А ТЦ внутри района площадью 2000– 7000 кв. м считаются микрорайонными. За счет небольшой площади (в них нет типового шаблона по наполнению арендаторами, например, может не быть супермаркета), микрорайонники занимают пограничное положение между стрит-ритейлом и торговыми центрами». В компании наблюдают дефицит районных торговых центров. «Но, возможно, кризис будет способствовать появлению сетевых девелоперов, которые будут делать более качественные объекты, – прогнозирует Александр Обуховский. – Плохо насыщены новые районы, появившиеся в 2000-е годы, в них строительство объектов коммерческой недвижимости не успевало за вводом жилья. В некоторых случаях при планировке территории внутри района не отводилось места под торговые объекты. В свою очередь, в районах, активно застраивавшихся в 1990-х годах (Марьино, Бутово, Митино), напротив, все хорошо с районными ТЦ. Это связано с тем, что они формировались в 1990-е годы, были площадки под строительство, а дома заселял средней класс – основной драйвер потребительского рынка. Сейчас быстро расширяются Котельники, Южное Бутово, и торговые центры просто не успевают открывать. Например, в Бутове есть ТЦ плохого качества, однако в них охотно идут известные арендаторы. Перспективны любые кварталы массовой застройки. Но нужно понимать, что торговые центры строят в них только тогда, когда заселяются дома. Также в районах, попавших под реновацию, есть потенциал для появления районных торговых центров, поскольку в них увеличится плотность населения».

МЕСТО КРАСИТ

 «Лучше всего, на мой взгляд, функцию районного ТЦ выполняли старые объекты из 1990-х – продукты редевелопмента или так называемые временные строения из металлоконструкций, – размышляет АЛЕКСАНДР ЧЕБАНОВ, начальник отдела по управлению коммерческой недвижимостью «Маторин». – Давно считаю, что в Московском регионе недостаточно качественной недвижимости в формате районного ТЦ. Но, хотя идея строительства новых районных ТЦ витает в воздухе, реализовать ее непросто из-за плотной застройки в старых районах города. За годы в них произошел естественный отбор арендаторов, востребованных покупателями товаров и услуг. Но эти объекты архитектурно, конструктивно и морально устарели. Часть из них было снесено (например, ТЦ “Паровоз” вблизи ж/д станции Сетунь на западе Москвы), и их нишу так никто пока и не занял. Еще раньше приходилось видеть небольшие по площади, не слишком успешные торговые объекты, в составе которых просто несколько средних по площади магазинов. Назвать их районными ТЦ нельзя». По словам г-на Чебанова, в итоге в Москве проще найти хороший окружной или региональный ТЦ, чем районный. «Сейчас многим понятны преимущества районного ТЦ – магазина у дома, – продолжает эксперт. – Успешный районный ТЦ должен обладать признаками общественного центра, например, объединять в себе сетевой продуктовый магазин, пункт самовывоза интернет-торговли, аптеку, химчистку, отделение банка, салон красоты, ремонт одежды и обуви, кофейню, детский образовательный центр, танцевальный клуб, залы для занятия йогой».

Пока же районные торговые объекты появляются не только в рамках новых удаленных жилых районов, но и в локациях со сложившейся застройкой, сообщает ИВАН ТАТАРИНОВ, коммерческий директор компании Glincom. «Это объекты как редевелопмента, так и нового строительства, в зависимости от площадки и возможностей девелопера, – рассказывает г-н Татаринов. – Подавляющее большинство районных ТЦ пока представлены новыми объектами, но мы, в частности, развиваем формат путем редевелопмента: в этом году мы запустили два районных торговых объекта, ТРЦ BabyStore и “Зеленый”, в следующем году готовим к запуску ТЦ Metromall. Все эти объекты созданы путем редевелопмента на базе бывших промышленных зданий. Вообще, в тех зонах, где невозможно или невыгодно создание жилья путем редевелопмента, торговые центры наиболее эффективны (в отличие от стагнирующих офисов). Наконец, Москва приготовила для развития районных ТЦ 39 площадок – бывшие советские кинотеатры, часть из которых будет снесена, часть – реконструирована под районные торговые центры».

ОТ «АЛТУФЬЕВА» ДО «ПРАЖСКОЙ»

В свою очередь, федеральные операторы крупного и малого формата все более активно рассматривают районные ТЦ, размышляет СВЕТЛАНА МАЛЫШКИНА, ведущий консультант департамента торговой недвижимости RealJet: «В управлении нашей компании находится несколько торговых центров районного формата. Интерес прежде всего связан с тем, что трафик таких ТЦ зачастую очень высок, что сказывается и на товаро обороте арендаторов. Многие представители fashion-сегмента заявляют о том, что их показатели в наших ТЦ соизмеримы с их же показателями в крупных моллах».

По словам АЛЕКСАНДРЫ ЧИРКАЕВОЙ, руководителя направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону, отдел торговых помещений CBRE в Москве, районные ТРЦ пользуются относительно высоким спросом среди арендаторов сегмента «средний». «В какой-то степени их заполнить и управлять ими легче, чем крупным ТРЦ, – поясняет эксперт. – Кроме того, дефицит крупных земельных участков для строительства ТРЦ формата “окружной” и больше заставляет девелоперов все чаще смотреть в сторону проектов с GLA до 10 тыс. кв. м». На этом фоне одной из наиболее перспективных локаций, по словам Ивана Татаринова, остается Новая Москва. «Эта территория наиболее нуждается в торговой инфраструктуре, не насыщена ею, и жители новых районов в основном пользуются уже сложившейся небольшой инфраструктурой ближайших городов, таких как Троицк, – полагает г-н Татаринов. – Ритейл же крупного формата сосредоточен возле МКАД». Одним из направлений для «второго дыхания» «районников» уже сейчас, по словам Светланы Малышкиной, становится тот факт, что многие интернет-магазины выбирают для открытия офлайнточек именно районные торговые центры. «И это не пункты выдачи, которые давно стали спутниками районных ТЦ, а полноценные форматы, – сообщает эксперт. – Ну и, конечно, новые услуги: барбершопы, детские парикмахерские, салоны красоты узкого профиля – все они обязательно становятся новыми арендаторами районных ТЦ». Екатерина Гресс соглашается: именно так называемые неформатные арендные концепции позволяют «районникам» эффективно отстраиваться от конкурентов, расширять зону охвата и повышать лояльность. «Например, концепция кировского ТРЦ “Эко-Ярмарка”, над которой мы работали, выгодно отличает этот центр от других, – рассказывает г-жа Гресс. – Здесь работает первый в городе фрешмаркет – рынок свежих фермерских продуктов. Есть и необычный зоомагазин – контактный зоопарк “Собачья деревня”. Edutainment направление представлено детским городом профессий и уникальным клубом для пенсионеров “Практикум”. Занятия в “Практикуме” проводятся по принципу абонемента; преподается компьютерная и юридическая грамотность, цвето водство и приусадебное хозяйство, изобразительное искусство, есть литературный клуб, театральная студия, шахматный клуб, краеведение, рукоделие, фитнес, клуб здорового питания и многое другое».

Александр Чебанов отмечает успешный опыт в ТЦ Sferum с уникальной концепцией Lifestyle Management Centre. «Основная идея здесь – избавить покупателя от проблемы выбора, силами персональных консультантов оказать помощь в выборе покупок», – продолжает г-н Чебанов.

 

ПРОДУКТОВАЯ КОРЗИНА

Одной из «мин замедленного действия» для районных ТЦ участники рынка называют их возможное превращение в гипермаркеты у дома. «Чтобы этого избежать, районному ТЦ необходимо соблюдать правильный баланс между торговой и развлекательной составляющими, – рекомендует Иван Татаринов. – Если единственным реально востребованным арендатором в объекте является супермаркет FMCG, то, разумеется, стоит задуматься о смене концепции и пула арендаторов. Другое дело, принято считать, что районному ТЦ не нужна концепция, он востребован благодаря локации, расположению в местах покупательских потоков. Однако сейчас, в условиях растущей конкуренции, этого мало: районному ТЦ нужны также операторы, заставляющие покупателей возвращаться в объект снова и снова». Светлана Малышкина поддерживает: экономически выгоднее создавать в районном ТЦ галерею из небольших арендаторов. Что касается продуктовых операторов, то, по словам Александра Обуховского, на рынке продолжается диверсификация фуд-ритейла. «Традиционно в ТЦ должен быть только один продуктовый магазин, сейчас в одном объекте можно встретить супермаркет, кулинарные лавки, небольшие магазины вроде “Избенки”, – перечисляет г-н Обуховский. – Также появились качественные арендаторы сегмента дрогери: “Магнит Косметик”, “Подружка”».

СТРОЙКИ ВЕКА

По мнению некоторых собеседников CRE Retail, для девелопера на посткризисном рынке строительство нескольких районных ТЦ выгоднее, чем строительство одного большого объекта. «Одной из потенциальных угроз рано или поздно может стать кризис площадок, — поясняет Иван Татаринов. — 90% успеха районного проекта все же заключается в его правильном расположении. Когда соответствующие площадки будут исчерпаны, период активного развития районных ТЦ в Москве завершится, однако продолжится в удаленных новых районах и крупных жилых кварталах, где такие объекты строго необходимы для жителей». При этом в случае с районными ТЦ как никогда работает правило «дьявол в мелочах», считает Александр Обуховский: «Сразу возникают вопросы, что эффективнее разместить на маленькой площади. Для строительства успешного “районника” надо знать проживающую вокруг целевую аудиторию и ее потребности. Несколько лет назад мы думали, что покупатели и девелоперы устали от больших торговых центров и застройщики будут переходить к другим форматам. Но из-за кризиса многие проекты заморозились. И, поскольку при создании “районника” нужно учитывать много факторов, теперь проще “разморозить” один большой ТЦ, чем строить несколько районных».

 

 

 

«РАЙОННИКИ» — НОВЫЙ ТРЕНД РЫНКА

 Анна Панюкова, – директор по развитию «Прайм менеджмент»:

– Тренд на районные ТЦ связан с новыми реалиями рынка: строить масштабные проекты девелоперы пока не рискуют. Это оправдано, поскольку ритейлеры единогласно заявляют, что, несмотря на позитивную официальную статистику, реальный спрос на товары и услуги в России не вырос. Что касается насыщения, то в Москве юго-западное и южное, северо-западное и западное направления – насыщены или продолжают застраиваться качественными торговыми объектами. В Москве традиционно не насыщен восток от ТТК до МКАД. В этом районе города строительство будет оправдано, и новые «районники» при условии грамотно разработанной концепции, с учетом особенностей спроса, будут востребованы местными жителями. На фоне кризиса практически во всех объектах упал трафик, однако районные ТЦ, на наш взгляд, пострадали от новых реалий меньше всего, по разным причинам. Во-первых, набор арендаторов во всех таких объектах – это продукты и товары повседневного спроса, без которых мало кто обходится. Поэтому, если в региональных объектах трафик снизился, то в продуктовые супермаркеты наплыв посетителей в пиковые часы за период экономического спада почти не снижался. Если говорить о новых трендах, то под влиянием скорректированного кризисом спроса собственники, где это было возможно, стали увеличивать зону фуд-корта. Основные тренды в сегменте районных ТЦ – увеличение числа арендаторов сегмента F&B, уменьшение числа fashion-операторов в проекте, перевод части секций nonfood под food & beverage. Что касается новых концепций «районников», они не только не были изобретены, напротив, рынок на пути к стандартизации таких объектов.


СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ — РАЙОННЫЕ ЦЕНТРЫ

Анастасия Шаркова, – директор по аренде ADG group

– В основе проекта ADG group – идея возрождения исторической функции 39 старых советских кинотеатров как культурных и общественных центров жилых районов. Районные центры ADG group не только предложат партнерам и арендаторам качествен но новый подход к организации продаж, но и позволят внести существенный вклад в решение сразу двух значимых городских проблем – децентрализации Москвы и качественного развития инфраструктуры спальных районов. Проект ADG group может внести вклад в решение задач по децентрализации города сразу в трех направлениях: создать качественную досуговую и ритейл-инфраструктуру, а также достаточное количество общественных пространств в шаговой доступности от домов 2,5 млн москвичей, что спровоцирует ощутимый рост качества жизни и возродит сеть социальных связей жителей района, вернув спальным районам локальную идентичность. Открытие приведет к появлению дополнительных рабочих мест в жилых районах. По прогнозам аналитического центра ADG group, каждый районный центр создаст несколько сотен рабочих мест – это более 14 тыс. вакансий в масштабах всего города. Появление качественного торгового досуга и образовательного предложения рядом с домами 2,5 млн москвичей позволит жителям значительно сократить финансовые и временные затраты на транспорт и снизит нагрузку на дорожную инфраструктуру города и ключевые транспортные узлы.

 

Источник: CRE Ratail 






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.