Упразднение долевого строительства: к чему готовиться покупателям квартир и девелоперам?

На главную

Упразднение долевого строительства: к чему готовиться покупателям квартир и девелоперам?

07.08.2018

Многолетняя борьба правительства с недобросовестными застройщиками и усиление мер, направленных на защиту интересов покупателей жилья на первичном рынке, до сих пор не позволили окончательно решить проблему обманутых дольщиков. Пока одни долгострои возводят силами государства и частных инвесторов, в регионах появляются другие проблемные объекты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в начале июля 2018 года более 100 тысяч жителей оставались в статусе обманутых дольщиков. Некоторые из тех, кто подписал ДДУ в прошлом, так и не смогли справить новоселье: люди попросту не дожили до счастливого момента получения ключей, как это произошло, например, с покупателями жилья в Новосибирске.

Поставить точку в наболевшем вопросе законотворцы решили весьма радикально, попросту отменив долевое строительство. Для этого профильные ведомства уже разработали «дорожную карту», предполагающую поэтапное упразднение ДДУ и переход к проектному финансированию, включая эскроу-счета.

      

Особенности нового механизма

Система эскроу-счетов, по словам законотворцев, зарекомендовала себя исключительно с положительной стороны. Данный механизм хорошо знаком жителям зарубежных стран, где уже давно используется проектное финансирование. Главное отличие предлагаемой правительством схемы от всем привычного долевого строительства заключается в том, что девелопер не получает деньги граждан до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. Все время от момента заключения договора до ввода многоэтажки в строй средства покупателей жилья будут храниться в банке. Таким образом, финансово-кредитная организация, по сути, выступает посредником между дольщиками и застройщиком. Если с последним что-то случится, все зачисления частных лиц вернутся им в полном объеме.

Заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса группы компаний «Столица Нижний» Борис Замский считает, что принятые поправки справятся со своей задачей – защитой интересов покупателей первичного жилья – в полной мере. Эскроу-счета с этой точки зрения могут гарантировать людям, что они не останутся без квартир и денег. При этом эксперт отметил, что, вводя новые инструменты повышения уровня безопасности для сделок с новостройками, государство ничего не говорит о том, что будет с ценами, которые могут измениться, поскольку не все игроки рынка смогут соответствовать новым требованиям и работать в новых условиях.

Аналогичные опасения ранее озвучивали уже многие аналитики. Так, по мнению ряда представителей девелоперских организаций, стоимость квартир с отменой ДДУ вырастет на 10-40%. Сотрудники федеральных ведомств, в свою очередь, озвучивают куда более скромные прогнозы – на уровне до 5%.

Что ждет застройщиков?

Большинство юристов уверены в эффективности перехода к эскроу-счетам, поскольку перечень обманутых дольщиков наконец перестанет пополняться. С другой стороны, становится не совсем понятной ситуация, в которой скоро окажутся строительные компании. Очевидно, далеко не все застройщики, присутствующие сегодня на рынке, смогут оплачивать возведение домов из своего кармана. Получение заемных средств также будет не таким простым: банкам придется проводить серьезный анализ рисков, принимая решение о кредитовании той или иной компании. 

 

Начальник отдела финансирования недвижимости в Сбербанке Илья Новожилов пояснил, что суммы кредитов, выдаваемые застройщикам, вырастут с 60 до 85% от стоимости проекта. С увеличением рисков для финансовых организаций ужесточатся и критерии отбора заемщиков.  Уже сегодня эксперты прогнозируют уход из данной отрасли многих игроков, связанный с невозможностью оплачивать строительство многоквартирных домов.

Председатель комитета РГУД по законодательству, Партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов напомнил и об ужесточении требований государства, связанных с финансовой устойчивостью и специальной правосубъектностью компаний. Также им будет нужно открывать расчетные счета в уполномоченных банках и соблюдать ряд других предписаний. Можно предположить, что с сокращением количества участников строительного рынка снизится и качество проектов: оказавшись в условиях низкой конкуренции «выжившие» компании будут экономить на качестве, поскольку из-за недостатка предложения люди будут готовы купить любое жилье. Поскольку кредитные деньги всегда являются для застройщиков более «дорогими», чем средства дольщиков, им придется работать над удержанием себестоимости в определенных рамках. Только ограничивая затраты на квадратный метр строительства, они смогут не поднимать ценник на квартиры до заоблачных показателей.


Перспективы отказа от долевого строительства
 

 

Полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Нижнем Новгороде, управляющий партнер «IDEM» Екатерина Гресс уверена, что строительным компаниям, чтобы удержаться на рынке, нужно уделять больше внимания своим проектам. Делая покупателям уникальное предложение, они смогут в минимальные сроки распродавать квартиры при том, не снижая качество в угоду низкой цене.

 

Эксперты в сфере недвижимости считают, что отмена долевого строительства не приведет к моментальному сокращению предложения «первички», поскольку к изменениям законодательства Россия придет с солидным запасом новых жилых площадей. 

А вот комфорт городской среды из-за поправок вполне может пострадать, считает Елена Бодрова, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», кандидат юридических наук, эксперт Центра стратегических разработок. По ее словам, именно строительные компании выступают главными драйверами развития мегаполисов: реализация проектов в рамках комплексного освоения территорий способствует появлению новых дорог, образовательных учреждений, парковок и зеленых зон. Поэтому в обозримом будущем уход определенного количества девелоперов с рынка и сокращение объемов строительства ощутят на себе даже те, кто не планировал покупать новое жилье, просто надеялся на повышение уровня комфорта в родном городе.


ФОТООТЧЕТ С КРУГЛОГО СТОЛА "214-ФЗ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ПРКТИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ"

Организаторы:


             

 

Генеральный интернет-партнер:



При поддержке:

    


Автор статьи: Ирина Костикова

 Контактное лицо: Кармаева Мария
PR-менеджер 
8(831) 280-98-46
karmaeva@idem-nn.ru






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.