На главную

Консультанты IDEM провели исследование рынка street retail Нижнего Новгорода

24.03.2013

Эксперты компании IDEM провели очередное исследование рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода формата street-retail. Согласно аналитике компании за год средняя ставка аренды по городу возросла на 20% по сравнению с аналогичным показателем 2012 года, и составила в I квартале 2013 года 789 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Уровень вакантных площадей в городе остается примерно на том же уровне, что и год назад. Однако в целом качество площадок представленных на рынке невысокое: количество помещений, отвечающих основным требованиям федеральных арендаторов, значительно меньше, чем требуется сегодня ритейлерам. При этом такие объекты при адекватной рыночной цене экспонируются короткие сроки, либо вообще не выставляются в виде открытых предложений.

Таблица  Динамика среднемесячной ставки аренды по районам города.

Район

Средняя месячная арендная ставка, 1 кв. м, в руб.

Темп прироста, в %

2012г.

2013г.

2012-2013гг.

Автозаводский

560

819

46%

Канавинский

704

560

-20%

Ленинский

535

645

21%

Московский

513

521

2%

Нижегородский

865

983

14%

Приокский

577

647

12%

Советский

603

630

4%

Сормовский

589

770

31%

Нижний Новгород

655

789

20%

Спрос со стороны региональных и федеральных операторов розничной торговли на помещения в Нижнем Новгороде по-прежнему высок, однако сети в первую очередь интересуют качественные площадки, отвечающие их техническим требованиям. Поэтому многие ритейлеры при существующей альтернативе выбирают для открытия магазинов торговые центры, помещения в которых в большей степени удовлетворяют их запросам. В тех же районах города, где качественных торговых площадей недостаточно, спрос на площадки стрит ритейла особенно большой, что стимулирует дополнительный рост ставки аренды. Кроме того, остается высоким спрос в местах традиционной генерации больших пешеходных потоков, таких как ул. Большая Покровская и ул. Белинского в Нижегородском районе, ул. Коминтерна в Сормовском и ул. Плотникова в Автозаводском.

Если еще пару лет назад в стрите активно развивался fashion-ритейл, то сейчас операторы одежды и обуви предпочитают открывать новые магазины в торговых центрах, уступив  вакантные уличные площадки предприятиям услуг и товарам повседневного спроса. Кроме того, площадки стрит ритейла по-прежнему востребованы со стороны местных и федеральных предприятий общественного питания, но из-за предъявляемых ими жестких требований к помещениям и дефицита подходящих площадок, сегодня около трети сетевых рестораторов вынуждены  тормозить свое развитие.

После открытия станции метро «Горьковская» потоки на площади и улице Горького заметно возросли, что напрямую повлияло на уровень арендных ставок в торговых помещениях, расположенных здесь. На сегодняшний день рынок смог практически в полной мере отреагировать на изменения пешеходного и автомобильного трафика. Произошел заметный скачок стоимости аренды помещений на ул. Горького. Размер арендной ставки увеличился в среднем на 150-200% по сравнению с периодом, когда улица была закрыта для транспорта.

Показательно, что даже долгосрочные договора аренды, заключенные собственниками торговых помещений на улице Горького до открытия станции зачастую содержали пункт, о значительном увеличении ежемесячного платежа после запуска метро в Нагорной части города. После открытия ст.метро «Горьковская» пассажиропоток Нижегородского метрополитена увеличился в 3 раза, и сегодня ритейлеры заинтересованы в открытии магазинов в шаговой доступности от выходов и входов в метро.

Кроме того, стоит принимать во внимание, что недвижимость формата street retail остается популярным инвестиционным инструментом. Средняя ставка капитализации для объектов торговой недвижимости стрит-ритейла в Нижнем Новгороде варьируется в пределах от 8,5 до 11,5% в год. Срок окупаемости торговой недвижимости составляет в среднем от 8 до 12 лет, а в ряде случаев при строительстве новых объектов может сокращаться до 4-5 лет в зависимости от их местоположения. При этом в вопросах стабильности, безопасности и потенциальной выгоды на всех стадиях процесса у данного вида инвестиций почти нет конкурентов.

И если инвестировать в строительство торговых и многофункциональных центров могут позволить себе в основном только крупные инвестиционные холдинги и профессиональные девелоперские компании, то объекты стрит-ритейла привлекают частных инвесторов и непрофильные компании. Объясняется это тем фактом, что объекты уличной торговли требуют меньше вложений, при этом обладая высокой ликвидностью, и идеально подходят как источники пассивного дохода собственника.

Как и прежде особым спросом пользуются качественные помещения в главных торговых коридорах города. Доходность от строительства подобных объектов  может достигать 15-25% годовых. Консультанты IDEM констатируют тот факт, что наиболее ликвидные объекты с минимальным сроком экспонирования на рынке сосредоточены в районах города с наименьшим уровнем обеспеченности жителей качественными торговыми площадями – это в первую очередь центр Автозаводского и Сормовского района. А также местах основной деловой активности - ул. Белинского, пл. Горького, ул. Большая Покровская и другие.

При условии относительной   экономической и политической стабильности в стране в первом полугодии 2013 консультанты прогнозируют умеренный рост ставок аренды в street-retail Нижнего Новгорода на 6-8%. При этом в Нижегородском районе рост будет наблюдаться до тех пор, пока не будут открыты новые торговые центры (например, «Небо»), способные в значительной мере изменить ситуацию. В активно развивающемся Советском районе также вероятен рост. В Нагорной части города консультанты IDEM прогнозируют рост арендных ставок до 10%. В Заречной же части города возможна некоторая стагнация арендных ставок, если не появится новые или освободившиеся качественные помещений, экспонируемые по высокой цене. В Канавинском районе вероятно наступление баланса между спросом и предложением, поэтому снижение арендных ставок в street-retail может прекратиться.

Подробнее ознакомиться с аналитикой компании IDEM и узнать о ситуации на рынке стрит ритейла каждого района города вы можете здесь.






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.