Обзор рынка торговой недвижимости Сочи | Апрель 2018

Специалистами отдела стратегического консалтинга IDEM в апреле 2018 года проведено исследование рынка торговой недвижимости города Сочи. Определены объем рынка и перспективы его развития, обеспеченность жителей и гостей города торговой недвижимостью, динамика изменений, арендные ставки, заявленные к реализации проекты.

Географическое положение

Муниципальное образование город-курорт Сочи (неофициальное название Большой Сочи), расположен на северо-восточном побережье Черного моря, на южной границе Российской Федерации.

Расстояние до Краснодара по трассе 292 км. Расстояние до Москвы около 1 700 км. Сочи имеет самую большую в Европе протяженность, приблизительно 146 км (по дороге вдоль моря). Город занимает большую территорию, площадь Сочи составляет 3 502 кв.км. Для сравнения, площадь Москвы в границах МКАД 900 кв.км, в границах 2012 года (в т.ч. Новая Москва) 2 511 кв.км. Площадь застройки города составляет 250 кв.км. Большую часть, 81% площади Большого Сочи, занимают особо охраняемые природные территории и объекты.

Социально-экономическое развитие

По данным Краснодарского краевого комитета государственной статистики на 01.01.2017 г. население Большого Сочи 492 601 чел., в т.ч. городское 416 233 чел. и сельское 76 368 чел. Город посещает большое количество туристов. В 2016 году туристический поток превысил 6,5 млн чел., в 2017 г 6 млн человек. Сочи - всесезонный курорт, привлекает туристов круглый год, сочетает пляжный отдых и горнолыжные трассы, множество культурных событий. Неофициально Сочи называют главным курортом России, летней столицей страны. Сочи постоянно становится ареной крупнейших международных событий, привлекающих множество гостей города, в их числе можно назвать Олимпийские игры 2014, Фестиваль молодежи и студентов, чемпионат мира по футболу 2018 г.

Основные социально-экономические показатели г. Сочи в 2017 г.

По данным Федеральной службы государственной статистики² в среднем по РФ оборот торговли на душу населения в 2017 г. равняется 203 029 руб., что в 1,75 раза меньше, чем в Сочи. В городах-миллионниках по итогам 2017 года оборот розничной торговли на душу населения составляет от 99 876 руб. до 169 488 руб., в среднем 120 672 руб. в Санкт-Петербурге 251 120 руб., Москве 363 391 руб. Во всех этих городах, оборот торговли на душу населения меньше, чем в Сочи.

Столь высокий показатель оборота розничной торговли формируется как за счет расходов туристов, поток которых составляет 6 млн чел. в год, так и достаточно высокой средней заработной платой в г. Сочи. По данным сайта Краснодарстата средняя заработная плата в Сочи в 2017 году составляет 39 073 рубля, что близко к значению средней зарплаты в городах – миллионниках 39 266 рублей. Расчетная величина оборота торговли, исходя из средних показателей по РФ, с учетом величины доходов жителей Сочи, составляет примерно 5 средних зарплат. Для Сочи это составит около 195 000 руб. на душу населения, примерно, как в среднем по РФ в целом и больше, чем в большинстве городов-миллионников. Годовой оборот розничной торговли, формируемый постоянными жителями, составляет примерно 96,2 млрд руб. (52% от всего оборота), а годовой оборот, приходящийся на туристов можно оценить как 87,83 млрд руб. (48% от всего оборота). С учетом этого фактора эквивалентное с точки зрения торговли «полное» население Сочи больше на 449 225 человека. Полное население в среднем за год составляет 865 428 человек. Общее «наличное» населения Сочи с учетом туристического потока в пик туристического сезона (август месяц 2017 г.) администрация города Сочи оценивает в 1,1 млн человек. Эта величина несколько больше средней за счет фактора сезонности и возможно, разной структуры расходов в торговле отдыхающих и местных жителей.

Можно сказать, что характеристики рынка торговой недвижимости Сочи приближаются к значениям параметров рынка города-миллионника, такого как Казань, Нижний Новгород, Новосибирск. Отличием является большая развлекательная составляющая, за счет большой доли отдыхающих, которая составляет 48% от общего количества населения.

Рынок торговой недвижимости г. Сочи

По данным администрации муниципального образования г. Сочи в городе функционируют 5 831 предприятие розничной торговли. Они обеспечены объектами торговли – в т.ч.:

• стационарной розничной торговли – 5 054 объектов;
• нестационарные торговые объекты (НТО) (павильоны, киоски) – 992 объектов;
• розничные рынки – 6 объектов, в том числе: 2 сельскохозяйственных, с количеством торговых мест – 1 282.

Такое большое количество предприятий стационарной торговли требует площади соответствующего размера для размещения этих объектов - на конец 2017 года общая торговая площадь объектов розничной торговли составляла 478,9 тыс. кв.м.

Обеспеченность населения города Сочи стационарными торговыми площадями составляет – 960,9 кв.м на 1 000 жителей, без учета отдыхающих, что превышает суммарный норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов для муниципального образования город-курорт Сочи в 1,6 раза (норматив для Сочи 606,9 кв.м на 1 тыс. человек).

Отрасль, оказывающая услуги общественного питания, представлена 1 468 объектами, с общим числом посадочных мест 90 467, из них:

• 1 124 - Общедоступных предприятий общественного питания 74 335 п/м;
• 88 - Закрытого типа 9 946 п/м;
• 256 - Сезонных (летних) 6 186 п/м.

Обеспеченность посадочными местами на 1 000 чел. составляет 154,8 п/м, что более чем в 2 раза превышает норматив для города-курорта Сочи 69 п/м.

Уровень развития розничной торговли значительно различается по внутригородским районам города Сочи: наиболее высокие показатели оборота розничной торговли крупных и средних организаций на душу населения отмечаются в Центральном и Адлерском районах, наиболее низкие – в Лазаревском районе с высокой долей сельского населения.

Среди всех видов торговой недвижимости наибольший интерес представляют современные торговые центры, объекты в которых концентрируются потоки покупателей, которые в наибольшей степени показывают уровень развития торговой недвижимости города.

Торговый центр, согласно международной классификации³, которой придерживаются консультанты IDEM, это - объект торговой недвижимости, арендопригодной площадью не менее 5 000 кв.м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, и находящийся в едином управлении. 

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Сочи*

*по данным компании «IDEM»

При подготовке к Зимним Олимпийским играм 2014 были проведены крупные преобразования города, в том числе построено большинство современных торговых объектов: «Олимп», «Александрия», «Море Молл», «Гранд Марина», «Сити Плаза», «Sun City», «Горки город молл». После 2014 года вывод на рынок новых качественных торговых центров почти прекратился. За три года (2015-2017 гг.) был введен только один объект - ТРЦ «Бирюза-Молл» арендной площадью 8 000 кв.м.

Динамика обеспеченности качественной торговой недвижимостью за 2012-2017 гг в г. Сочи

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Сочи*

*по данным компании «IDEM»

В Сочи общая арендопригодная площадь всех качественных торговых центров составляет 214 960 кв.м. Средняя обеспеченность качественной торговой недвижимостью по городам-миллионникам составляет 360 кв.м на 1 000 жителей⁴, а в городе Сочи этот показатель составляет 516 кв.м на 1 000 постоянных городских жителей⁵.

Если учесть большое количество туристов, то обеспеченность Сочи качественными площадями составит всего 248 кв.м на 1 000 городских жителей. Уровнем высокой конкуренции на рынке качественной недвижимости является значение показателя обеспеченности в 450 кв.м на 1 000 жителей. При достижении уровня обеспеченности 600 кв.м на 1 000 жителей между торговыми центрами начинается борьба за выживание. Таким образом, рынок торговой недвижимости города-курорта Сочи далек от уровня высокой конкуренции при расчете на полное население с учетом туристических потоков.

Прирост «полного» населения в городе в большей степени определяется туристическим потоком. В «советские» времена закрытой экономики и отсутствия существенной конкуренции со стороны выездного туризма поток составлял около 4 млн чел. в год. В 90-е годы поток снизился до величины около 1 млн чел. в год. К 2006 году поток вырос до 5 млн чел. в год, Экономический кризис 2008 года и развернувшееся строительство при подготовке к Олимпиаде 2014 года вызвало сокращение потока до 2 млн чел. в год. Широкомасштабная реконструкция позволила создать кластер горнолыжного отдыха и превратить Сочи в круглогодичный курорт, с использованием инфраструктуры всего города.

В ближайшие несколько лет можно ожидать сохранение потока туристов на уровне 6 млн чел. в год. Конкуренция со стороны Крыма при открытии прямого железнодорожного сообщения может несколько уменьшить привлекательность курортов Краснодарского края, но политические риски, санкции, недоступность популярных «дешевых» выездных направлений курортов Красного и Средиземного морей, европейских горнолыжных курортов, нестабильность валютного курса рубля - поддержат поток отдыхающих на курорты Краснодарского края как в летнее, так и в зимнее время.

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ* по данным 2017 г.

* по данным компании «IDEM», ** по данным компании «KnightFrank», ^*** данные по городу

Сочи, со значением показателя обеспеченности в 516 кв.м качественной торговой недвижимости на 1 000 жителей входит в число лидеров по уровню обеспеченностью торговыми площадями среди городов – с численностью до 500 тыс. человек. Если учесть большое количество туристов, то обеспеченность Сочи качественными площадями уменьшится до 248 кв.м на 1 000 городских жителей.

Качественные торговые центры г. Сочи*

ТРЦ Море Молл Адрес: Центральный район, ул. Новая Заря, д. 7 Дата открытия: 20 октября 2012 г. Масштаб: суперрегиональный Категория: торгово-развлекательный Этажность: 4 этажа Общая площадь: 169 000 кв.м Арендопригодная площадь: 80 000 кв. м Парковка: 2 200 машиномест	Гипермаркет О’Кей, М.Видео, кинотеатр Люксор,Спортмастер, Детский мир, парк развлечений Happylon, Zara, H&M, Снежная королева, Lady&Gentleman, Reserved, New Yorker, Koton, Adidas, Mothercare всего 350 магазинов Рестораны и кафе, места для проведения шоу и концертов
ТРЦ Горки Молл Адрес: Адлерский район, Красная поляна, пос. Эстосадок, ул. Горная Карусель, д. 5 Дата открытия: 2014 г. Масштаб: окружной Категория: торгово-развлекательный Этажность: 5 этажей Общая площадь: 30 750 кв.м Арендопригодная площадь: 18 000 кв.м Парковка: отдельно нет На весь курорт на высоте +504 м только 1 604 машиномест Платные места (от 100 руб./час, 250 руб./сутки)	Супермаркет Перекресток Более 35 брендов, гастрономических аутлетов Аквапарк, Боулинг, кинотеатр, Семейный развлекательный центр
ТЦ Олимп Сочи Адрес: Адлерский район, ул.Транспортная, д. 28 Дата открытия: 2 августа 2010 г. Масштаб: окружной Категория: торговый Этажность: 5 этажей Общая площадь: 34 400 кв.м Арендопригодная площадь: 25 300 кв.м Парковка: 600 машиномест	Гипермаркет Карусель, М.Видео, Малыш, Бегемот Мебельный центр, в т.ч. Товары из Германии, Дятьково, Много Мебели Связной, МТС, Л’Этуаль, Calzedonia, TEZENIS, Milavitsa KFC, Burger King , King Sushi, Кофейная Кантата, кафе Даниэль, Star Donats 5-зальный кинотеатр City Stars, боулинг City Stars, батутный центр Crazy Hall.
ТРЦ Сити Плаза Адрес: Адлерский район, ул. Кирова, д. 58 Дата открытия: 8 июня 2013 г. Масштаб: районный Категория: торгово-развлекательный Этажность: 3 этажа Общая площадь: 30 000 кв.м Арендопригодная площадь: 20 000 кв.м Парковка: 600 машиномест	Супермаркет Перекресток, М.Видео, Спортмастер, Oоdji, INCIT, SELA, O’STIN, Zolla, Bosco Более 120 магазинов международных и федеральных сетей торговой галереи включая Рив Гош, Nike, Твоё, Zenden, LC Waikiki KFC, Burger King, кафе Даниэль, Star Donats, 33 Пингвина, Vintage café, Шоколадница Кинотеатр Сити Стар
ТРЦ Sun City Адрес: Центральный район, ул. Северная, 6. Дата открытия: 12 июня 2014 г. Масштаб: районный Категория: торгово-развлекательный Этажность: 5 этажей Общая площадь: 23 000 кв.м Арендопригодная площадь: 17 000 кв.м Парковка: 125 машиномест	Супермаркет Перекресток, Эльдорадо, Л`Этуаль, детский магазин Тачен, DNS, PoiskHome Сочи, Триал-Спорт Твое, Gloria Jeans, Диксис, Sumsung, Pandora, FunDay Детский парк Муравейник Burger King, Pasta Pesto, Сели поели, SubWay, Кофейная Кантата, Вин-Профи
ТЦ Новый век Адрес: Адлерский район, ул. Демократическая, д. 52 Дата открытия: 19 марта 2007 г. Масштаб: районный Категория: торговый Этажность: 3 этажа Общая площадь: 10 000 кв.м Арендопригодная площадь: 8 000 кв.м Парковка: 300 машиномест	Супермаркет Золотая Нива, DNS Поиск, Стрекоза, Элегант, Ecco, Familia, Kari, Империя сумок Кафе Смоковница, кальян-бар Валиде, суши-бар Ваби-Саби, Баскин Роббинс, кафе Манхеттен, ресторан Хмели-Сунели Кинотеатр, караоке-клуб Голос
ЦУМ Адрес: Центральный район, ул. М. Горького, д. 53 Дата открытия: 1962 г., реконструкции в 2013 г. Масштаб: районный Категория: торговый Этажность: 3 этажа Общая площадь: 6 500 кв.м Арендопригодная площадь: 5 200 кв.м Прим.: планы по увеличению площади до 15 000 кв.м	Гастроном Центральный, Магнит косметик Л’Этуаль, Oodji, Твоё, Zenden Высшая Лига, SELA, Катюша, 1000 и одна сумка
ТРЦ Бирюза Молл Адрес: Лазаревский р-н, ул. Циолковского, д. 4 Дата открытия: январь 2017 г. Масштаб: районный Категория: торгово-развлекательный Этажность: 4 этажа Общая площадь: 10 000 кв.м Арендопригодная площадь: 8 000 кв.м Парковка: 70 машиномест	Магнит гипермаркет, Л’Этуаль, DNS, Fix Price, 1000 и одна сумка, Дом Книги, 3 неба, Лия, Cinnabon, Эгоистка, Стиль Времени Burger King, SurfCoffe, ЛеоЛанд
ТЦ Александрия Адрес: Центральный район, ул. Московская, д. 22 Дата открытия: 28 апреля 2009г. Масштаб: районный Категория: торгово-деловой Этажность: 15 этажей Общая площадь: 16 000 кв.м Арендопригодная площадь: 13 800 кв.м Парковка: 190 машиномест	М.Видео, IL Патио, ИЛЬ ДЕ БОТЭ, Дочки-Сыночки, O’STIN, Читай-город, ювелирная галерея, Модные дети Чайхона Торне Боулинг на 6 дорожек, детская комната
ТЦ Павловский Адрес: Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Павлова, д. 40 Дата открытия: 5 декабря 2008 г. Масштаб: районный Категория: торговый Этажность: 5 этажей Общая площадь: 8 237 кв.м Арендопригодная площадь: 6 800 кв.м Парковка: 250 машиномест	Магнит, М.Видео, Gloria Jeans, SELA, Высшая Лига, Рив Гош, 1000 и одна сумка, Много Мебели, Настоящая обувь, Антилопа, Детская сказка, Троя, SAVVA
ТЦ Мелодия Адрес: Центральный район, Курортный проспект, д. 16 Дата открытия: 5 декабря 2008 г. Масштаб: районный Категория: торговый Этажность: 4 этажей Общая площадь: 6 700 кв.м Арендопригодная площадь: 5 360 кв.м Парковка: н/д	INCITY, Zolla, Читай-город, Kari, Парижанка, Леди Шарм, Firenze, Verona, Zolla, Империя сумок Шоколадница, Добрый Эль
МФЦ Гранд Марина Адрес: Центральный район, ул. Несербская, д. 1 Дата открытия: 2013 г. Масштаб: районный Категория: многофункциональный Этажность: 3 этажа Общая площадь: 10 000 кв.м Арендопригодная площадь: 7 500 кв.м Парковка: 350 машиномест	Л'Этуаль Мир детства, Idea, Moncasa Gourmet, Timesport, La Vetrina 23 кафе и ресторанов: Mcdonalds, KFC, Папа Джонс, Кафе-бар VinoGrad, КафеShawarma House, Баскин Роббинс

*по данным компании «IDEM»

Кроме названных качественных торговых центров, следует упомянуть два торговых объекта, оказывающих влияние на распределение покупательских потоков в городе, но не подходящих под определение качественных торговых центров. Один из них – «Галактика Сочи», крупный развлекательный центр. Второй - торгово-развлекательный центр «Мандарин», являющийся конгломератом из 9 отдельных заданий, фактически представляющий собой торговый квартал.

Некоторые крупные развлекательные центры г. Сочи*

Название, адрес	Основные арендаторы(якоря, мини-якоря), развлекательные форматы	Фото
РЦ «Галактика Сочи» Адрес: п. Красная Поляна, с. Эстосадок, ул. Ачипсинская, д. 12 Расположен в зоне горнолыжного курорта «Красная поляна» Дата открытия: 10 октября 2013 г. Масштаб: районный Категория: развлекательный Этажность: 4 этажа Общая площадь: 46 000 кв.м Торговая площадь: 6 000 кв.м Парковка: 1 200 машиномест	Л'Этуаль, Имидж (Ulysse Nardin, Cartier, Breitling), Империя времени (U-boat, Versace, Roberto Cavalli, Parker), Dixis Prestige (Vertu), Ростзолото, Ювелирный дом Тулупов, Solomon Более 10 ресторанов, боулинг, ледовая зона, аквапарк, 3 кинотеатра, бассейны
ТРЦ Мандарин Адрес: Адлерский район, ул. Бестужева, д. 1/1 Дата открытия: 1 октября 2013 г. Масштаб: окружной Категория: торгово-развлекательный Этажность: 3 этажей Общая площадь: 33 000 кв.м Арендопригодная площадь: 17 000 кв.м Парковка: 530 машиномест	Л'Этуаль Мир детства, Idea, Moncasa Gourmet, Timesport, La Vetrina 23 кафе и ресторанов: Mcdonalds, KFC, Папа Джонс, Кафе-бар VinoGrad, КафеShawarma House, Баскин Роббинс

*по данным компании «IDEM»

Распределение арендопригодных площадей (кв.м) по типам объектов в г. Сочи

Распределение площадей по типам объектов, приблизительно, равномерное, но наибольшее количество площадей приходится на суперрегиональный тип торговых центров.

Распределение количества торговых центров (количество единиц) по типам объектов в г. Сочи

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости г. Сочи 8 из 12 (67%) ТЦ являются районными, 3 из 12 (25%) являются окружными, 1 (8%) – суперрегиональный, что соответствует классическому распределению торговых центров в городах РФ.

Структура рынка торговой недвижимости г. Сочи по географическому расположению

Как было указано ранее, город Сочи имеет большую площадь и протяженность. Торговые объекты распределены неравномерно, а вблизи центров административных образований, отдельными группами. Выделяются кластеры:

• Центральный район
• Адлерский район (включая отдельный микрорайон-горнолыжный курорт Красная Поляна)
• Лазаревский район

Распределение качественных арендопригодных площадей (кв.м) по районам

Как видно из диаграммы, самый большой объем площадей 72% приходится на Центральный район. Адлерский район (21%) на втором месте, Лазаревский (7%) существенно отстает. Хостинский район не обеспечен качественными торговыми центрами.

Особенность торговой недвижимости в Сочи по географическому распределению - высокая насыщенность в Центральном районе, а также большая доля современных объектов, преимущественно, развлекательного назначения. Например, развлекательный центр «Галактика Сочи» (п. Красная Поляна с.Эстосадок, ул. Ачипсинская, д. 12), общей площадью 46 000 кв.м с небольшой торговой галереей.

Говоря о географическом распределении торговых объектов по территории Сочи следует отметить, что отдыхающие составляют примерно половину полного населения курорта, поэтому многие объекты ориентированы на обслуживание туристов и расположены вблизи основных «прогулочных» зон курортных зон (пляж, набережные, парки, горнолыжные зоны).

Распределение обеспеченности качественными арендопригодными площадями (кв.м на 1000 чел.) по районам

Обеспеченность качественными торговыми объектами достигла высокого значения для Центрального района. Несмотря на значительную удаленность, туда также приезжают туристы и местные жители из других районов города.

Стоимость аренды торговой недвижимости в г. Сочи в торговых центрах

Стоимость аренды в торговых центрах как правило, зависит от размера арендуемой площади, расположения в торговом центре и вида деятельности арендатора. Специалисты компании IDEM провели анализ предложений по аренде в торговых комплексах Сочи¹⁰. Стоимость аренды в торговых центрах в зависимости от площади и расположения для помещения группы товаров «промтовары» от 35 до 80 кв. м выглядит следующим образом:

Средняя цена аренды помещения в ТЦ составляет около 2 000 руб/кв.м/мес.

Наибольшие цены отмечены в следующих объектах:

Гранд Марина не является типичным торговым центром. Это преимущественно развлекательный центр, расположенный в прибрежной зоне, с преобладанием кафе, ресторанов, закусочных (23 объекта). Стоимость аренды в аэропорту Адлера приведена в качестве примеры максимально возможных ставок. В качестве типичной ставки аренды для магазинов галереи в торговых центрах Сочи можно привести 2 000 руб./ кв.м. 

Стоимость аренды в стрит-ритейле.

Согласно предложениям арендодателей, опубликованных на сайте domofond.ru/ по состоянию на 17.04.2018г. средняя стоимость аренды торговых помещений составляет около 1 400 руб. в месяц за 1 кв.м. Общее число предложений 118 объектов, предлагаемая суммарная площадь 8 414 кв.м. Наибольшую стоимость (5 000–30 000 руб. за 1 кв.м) имеют объекты площадью 5-12 кв.м вблизи основных потоков на пляжи в Лазаревском и Адлерском районах.

Показатели экспонированных площадей стрит-ритейла, в г. Сочи, по районам города.

Для сравнения можно привести данные по городу-миллионнику с развитой сферой торговой недвижимости – Нижнему Новгороду. Стоимость аренды торговых помещений, согласно отчету аналитического портала Гипер-НН в марте 2018 года составляет 760,1 руб. за кв.м.

Цены в Сочи сравнимы с ценами в Санкт-Петербурге. Так, по данным сайта БИБОСС¹¹: стоимость аренды торговой недвижимости в Центральном, Василеостровском и Петроградском районах находится в диапазоне 1 350 – 1 680 руб. за квадратный метр в месяц. Аренда магазина на Невском проспекте стоит еще дороже - от 2 800 руб. за квадратный метр. В Красносельском и Фрунзенском районах арендовать торговую недвижимость можно относительно дешево - от 700 до 830 руб. в среднем за квадратный метр. В торговых центрах Петербурга арендные ставки колеблются от 650 до 1 800 руб. за квадратный метр, в зависимости от класса ТЦ и близости к центру.

Стоимость месячной аренды торговых помещений¹² в 3 квартале 2017 года:

В Санкт Петербурге стоимость аренды для якорного арендатора составляет от 300 до 1 100 руб./кв.м в месяц, для магазинов торговой галереи 700 – 5 000 руб./кв.м в зависимости от места расположения как самого торгового центра, так и внутри торгового центра. Стоимость аренды в стрит-ритейле в Сочи примерно равна стоимости аренды в галереях центральных районах ТЦ Санкт Петербурга, не считая Невского проспекта.

В Москве стоимость аренды в торговых галереях несколько выше, от 800 до 10 000 руб./кв.м. Исходя их этих данных, можно сделать вывод, что стоимость аренды стрит-ритейла в Сочи сравнима со стоимостью аренды в торговых галереях нецентральных районов Москвы.

Стоимость месячной аренды экспонированных площадей, руб./кв.м в зависимости от размера арендуемой площади

Максимальные значения арендных ставок достигаются для малого размера арендуемых площадей - до 12 кв. Как видно на графике, доля предложений с арендной ставкой менее 1 000 руб./кв.м невелика.

Распределение экспонированных площадей (кв.м) в стрит-ритейле по районам

Из общего количества (8 414 кв.м) 4 237 кв.м или 50% приходится на Центральный район, Адлерский район представлен 1 813 метров или 22% от общего количества вакантных площадей, в Хостинском районе находится 20% от общего числа вакантных площадей, и в Лазаревском районе находится около 8% от общего числа вакантных площадей.

Количество предложений стрит-ритейла по районам Сочи

Наибольшее число объектов, представлено в Центральном районе 45 объектов или 38%, почти такое же количество представлено в Адлерском районе, 42 объекта или 36%.

Заявленные проекты торговой недвижимости г. Сочи

ТРЦ «Мирный» Адрес: Адлерский район, ул. Каспийская, д. 13В (пос. Мирный 2а) Вблизи Олимпийского парка и Олимпийской деревни Планируемая дата открытия: июнь 2018 г. Масштаб: районный Категория: торговый Этажность: 3 этажа Общая площадь: 6 536 кв.м Арендопригодная площадь: 5 027 кв.м Парковка: 150 машиномест	Якорный арендатор – продуктовый рынок Мирный BAZAR, бытовая техника и электроника, магазин детских товаров.
ТРЦ «Мармелад» Адрес: Хостинский район, микрорайон Бытха, ул. Возрождения Планируемая дата открытия: конец 2020 г. Масштаб: районный Категория: семейный торгово-развлекательный Этажность: 5 этажей Общая площадь: 9 200 кв.м Арендопригодная площадь: 5 025 кв.м	Якорные арендаторы: продуктовый супермаркет, кинотеатр, детский развлекательный центр, спорттовары. Галерея магазинов, кафе и ресторан, фуд-корт.
ТЦ «Привокзальный» Адрес: Центральный район, ул. Горького 75 В, напротив Ж/д вокзала Планируемая дата открытия: 2019 г., неоднократно переносилась Масштаб: районный Категория: торгово-офисный Этажность: 6 этажей+ цокольный Общая площадь: оценочно 18 000 кв.м Арендопригодная площадь: 9 000 кв.м В проектных материалах парковка не указана Девелопер: ООО «Торговый центр Привокзальный»	Строится с 2010 года, изменение в проекте в 2012 году. Арендаторы, пока неизвестны. Офисные площади 2 верхних этажа, 5 этажей торговые. Планировки здания 2012 года не предполагали выделение больших площадей для якорного арендатора, отсутствие эффективной концепции13. Каркас здания позволяет провести реконцепцию под современный ТЦ. В настоящее время существующий проект нельзя отнести к качественной недвижимости. По информации брокера строительство стоит14, арендаторы неизвестны.
ТРЦ «Красная площадь» Адрес: Адлерский район, ул. Ленина, д. 2. Планируемая дата открытия: 2020 г. Масштаб: региональный Категория: торгово-развлекательный Этажность: 2 этажа Общая площадь: 100 000 кв.м Арендопригодная площадь: 76 000 кв.м Парковка: не указана Девелопер: Рамо-М	Проект впервые представлен общественности на выставке MAPIC Russia 2018 в апреле 2018 года. Стадия реализации проекта – эскизное проектирование.

Развитие курорта поселок Головинка (Лазаревский район)

На Сочинском инвестиционном форуме будет заявлен проект масштабной реконструкции курорта Головинка¹⁵, включая строительство гостиниц на 2 100 мест, строительство ТРЦ, аквапарка, зоны развлечений и галереи ремесел. Конкретные строки реализации и параметры проекта торгово-развлекательного центра пока не объявлены.

Выводы по перспективным проектам

Заявленные к реализации в 2018-2019 годах проекты общей арендуемой площадью около 10 000 кв.м малы по сравнению с существующими площадями 214 960 кв.м. Реализация этих проектов незначительно изменит обеспеченность, примерно на 5%, не внесет существенных изменений в рыночную ситуацию. 

В 2020 г. запланирован ввод ТРЦ «Красная площадь». Успешная реализация ТРЦ «Красная Площадь» в Адлерском районе может значительно изменит конкуренцию на рынке ТРЦ в указанном районе. Обеспеченность качественной торговой недвижимостью изменится в этом районе со 127 кв.м до 227 кв.м на 1 000 жителей наличного городского населения. Однако даже такое увеличение не скажется катастрофично на объектах качественной торговой недвижимости Адлерского района, он останется привлекательным для девелопмента торговых центров.

Наибольшее влияние на рынок может оказать изменение туристического потока. Например, сокращение числа туристов с 6 млн человек до 3 млн человек эквивалентно повышению обеспеченности до уровня 350 кв.м на 1 000 жителей, это эквивалентно сокращению выручки торговых операторов (и торговых центров) на 25-30%. Вышеприведенный сценарий гипотетический и приведен для того, чтобы показать уровень чувствительности рынка к данному фактору.

Динамика прироста и прогноз качественных торговых площадей в г. Сочи*

Выводы и прогнозы развития рынка торговой недвижимости Сочи

• Сочи крупный и протяженный (около 146 км) город. Полное население г. Сочи с учетом потока туристов составляет примерно 817 855 человек со средним доходом выше, чем во многих городах миллионниках. По итогам 2017 года средняя зарплата составила 39 073 рубля.
• На развитие Сочи ключевое значение оказало проведение зимней Олимпиады 2014 года. В период подготовки была создана современная транспортная, инженерная и социальная инфраструктура, рассчитанная не только на жителей города, но и на большое количество туристов, проведение крупных спортивных, зрелищных, культурных, политических событий. После проведения Олимпиады-2014 ввод новых объектов существенно замедлился.
• На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости г. Сочи, имеет относительно высокий уровень обеспеченности - 516 кв.м/1 000 человек постоянного населения, что соответствует зоне высокой конкуренции (уровню больше 450 кв.м/1 000 чел.). С учетом потока туристов обеспеченность будет почти в два раза ниже, 273 кв.м/1 000 чел. Рынок торговой недвижимости находится на этапе развития. Консультанты компании IDEM отмечают высокий потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ во всех районах города, за исключением Центрального, где потенциал ниже и реализация требует более тщательного анализа конкретной локации.
• Имеет место высокая неравномерность концентрации торговой недвижимости в городе: 72% качественных площадей сосредоточено в Центральном районе. В этом районе обеспеченность выше 450 квадратных метров на 1 000 жителей.
• В Лазаревском районе расположено только 7% качественных площадей, в Хостинском районе качественные ТЦ отсутствуют. Обеспеченность торговой недвижимостью 80 кв.м и 0 кв.м на 1 000 жителей соответственно. Эти районы наиболее перспективны для реализации новых современных объектов, учитывая географическую удаленность этих районов от Центрального района: примерно 40 км до Лазоревского и 15 км до Хостинского района.
• Средняя стоимость предложения аренды торговой недвижимости в торговых центрах около 2 000 руб./кв.м (опрос ТЦ), в стрит-ритейле приблизительно 1 430 руб./кв.м (по объектам, размещенным в базе Domofond.ru). Для сравнения можно привести среднюю стоимость аренды торговых помещений в Нижнем Новгороде - 760 руб./кв.м, что почти в 2 раза ниже, чем в Сочи. Стоимость аренды стрит-ритейла в Сочи близка к стоимости аренды в галереях ТЦ центральных районов Санкт Петербурга, периферийных районах Москвы.
• Средние ставки аренды в торговых центрах зависят от выручки и соответственно, среднего размера туристического потока. При его росте может произойти рост ставок, при сокращении потока отдыхающих возможно уменьшение арендных ставок. Сейчас средние арендные ставки на помещения 40-80 кв.м в торговых центрах составляют около 2 000 руб./кв.м в мес., и 1 400 руб./кв.м в мес в стрит-ритейл.
• Консультанты прогнозируют в долгосрочной перспективе строительство новых торгово-развлекательных центров с большой долей развлекательной составляющей в локальных центрах, удаленных от Центрального района. С появлением новых проектов некоторые отдельные действующие объекты Центрального района могут потерять свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.

¹ данные Администрации города, https://www.sochi.ru/gorod/sochi-v-tsifrakh/sotsialno-ekonomicheskoe-razvitie/

² http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/retail/#

³ Urban Land Institute (ULI, США)

⁴ по данным компании CBRE

⁵ По данным компании «IDEM», обеспеченность городского населения

⁶ http://www.colliers.com/ru-ru

⁷ http://www.gks.ru/scripts/db_inet2/passport/table.aspx?opt=37260002017

⁸ https://kubzan.ru

⁹ Постоянное население +туристы

¹⁰ Сайты торговых комплексов, cian.ru, shopandmall.ru

¹¹ https://www.beboss.ru/kn/spb/retail

¹² По данным компании НАИ БЕКАР http://naibecar.com/upload/iblock/d9a/d9a2e9c17b3e70aa4bb289d88cb5ef41.pdf

¹³ https://arch-sochi.ru/2012/10/stremitelnaya-zastroyka-vokrug-privokzalnoy-ploshhadi-v-sochi/

¹⁴ https://lidersochi.com/commerce/ofisy/3850/

¹⁵ Российская газета, 14 февраля 2016 г., а так же сайт союза архитекторов Сочи https://arch-sochi.ru

Над отчетом работали:

Получить дополнительную информацию и заказать услуги:

по тел. +7 800 775 87 13, + 7 (831) 280-98-46
e-mail: info@idem-nn.ru
веб-сайт: www.idem-nn.ru 
страничка на Facebook: www.facebook.com/Idempage