Поиск по сайту

Иркутск

Иркутск — крупный торговый, культурный и научный центр Восточный Сибири. Административный центр Иркутской области. Расположен в 66 км к западу от Байкала.

Иркутск - транспортный узел на Транссибирской магистрали и федеральной автодороге «Байкал». Расстояние до Москвы 5225 км, до Новосибирска 1842 км, Екатеринбург-3436 км, Владивосток-3968 км.

На 1 января 2015 года численность населения Иркутска составляет 620 099 чел., это шестой по величине город Сибири.

Иркутск расположен в часовой зоне Иркутского времени. Разница с Москвой составляет +5 часов.

В Иркутском районе один из самых низких показателей уровня безработицы в России – 0,56%, что свидетельствует о здоровой экономической ситуации на территории муниципалитета. Свой вклад в экономическую картину района привносят инвестиции в основной капитал. В прошлом году инвестиции составили 1,6 миллиардов рублей.

Иркутск разделён на 4 административных округа: Правобережный (исторический и административно-деловой центр), Октябрьский (район современной жилой застройки), Свердловский и Ленинский. Больше всего жителей проживает в Свердловском округе.

Крупнейшие отрасли промышленности — авиастроение, гидроэнергетика и производство продуктов питания.

Оборот розничной торговли на 1 января 2015 года 126, 4 млрд. руб., в соответствии с аналогичным периодом предыдущего годаон увеличился на 6.6%. По сравнению с прошлым годом изменилась структура оборота розничной торговли: удельный вес продовольственных товаров увеличился с 42,3% до 43,2%, непродовольственных – снизился с 57,7% до 56,8%.

По данным Росстата объем розничной торговли в России в денежном выражении сократился на 6,7% в первом квартале 2015 года по сравнению с первым кварталом 2014 года. Инфляция в России в апреле 2015 года замедлилась до 0,5% после 1,2% в марте, 2,2% в феврале, 3,9% в январе и 2,6% в декабре 2014 года. В годовом выражении инфляция снизилась впервые с июля 2014 года. Годовая инфляция весной 2015 года составила  16,4%.

Индекс потребительских цен (тарифов), исключающий изменения цен на отдельные товары, подверженные влиянию факторов, которые носят административный, а также сезонный характер, в июне  составил 99,7%. Основная причина замедления инфляции -снижение цен на плодоовощную продукцию - на 3,7%. Продовольственные товары в июне2015 года- 106,7 %. Непродовольственные товары- 107,3% .Цены на услуги-104,2 %.

Текущее состояние рынка торговой недвижимости Иркутска

В настоящее время в Иркутске функционирует порядка 106 объектов, именующих себя торговыми центрами, при этом консультанты выделяют лишь 13 объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 301 259 кв.м., арендопригодной – 206 848 кв.м.

Исходя из классификации, принятой в мире, под качественным/профессиональным торговым центром понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

Рынок торговой недвижимости Иркутска только начинает свое качественное формирование, поскольку наблюдается низкий уровень обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей. До открытия ТРК «Модный Квартал» в 2013 году (GBA 23 300 кв.м) показатель обеспеченности жителей Иркутска качественными торговыми площадями составлял 65,3 кв. м на 1000 жителей, что свидетельствовало о большом потенциале рынка. В2015 году после введения в эксплуатацию новых торговых центров данный показатель стал равен 333 кв.м/1000 чел. В Иркутске есть потенциал для развития именно качественных торговых объектов – современных концептуальных торговых центров.

Среди наиболее известных торговых сетей города: «Кентавр», владеющий 30 супермаркетами «О’Кей» и «Цезарь», «Маяк» — 44 продуктовымисупермаркетами «Слата», «Сибирская компания» — 10 продуктовымисупермаркетами «Багира», международная торговая сеть METRO Cash&CarryInternationalGmbH, крупнейшая сеть магазинов посуды и сувениров ТД «Карс», сеть супермаркетов формата «Всё для дачи и отдыха «Порядок». Открыты сети быстрого обслуживания под международными марками Subway, PapaJohns, KFC, «БростерФуд» и другие.

В 2014 году пополнение рынка торговой недвижимости произошло благодаря открытию двух специализированных торговых центров «Флагман» и «Цветной парк», а также ТРЦ «Юбилейный»и ТЦ «Orange» общей площадью 52 600кв.м. В феврале 2015 года был открыт ТРК «КомсоМОЛЛ» (75 000 кв.м).

ТЦ «Флагман» (ул. Братская, 2/1)

ТЦ «Цветной парк» (ул. Байкальская, 250/1)

ТЦ «Цветной парк» (ул. Байкальская, 250/1)

ТРЦ «Юбилейный» (ул. Юбилейный микрорайон, 19/1)

ТРЦ «Юбилейный» (ул. Юбилейный микрорайон, 19/1)

ТЦ «Orange» (ул. Волжская, 15)

ТЦ «Orange» (ул. Волжская, 15)
ТРК «КомсоМОЛЛ» (ул. Верхняя наб., 10)

ТРК «КомсоМОЛЛ» (ул. Верхняя наб., 10)

 

Торговый комплекс «Город магазинов» (ул. Литвинова, 17)

ТЦ «Авана Fashion center» (ул. 5 армии, 29) и ТЦ «Brand Hall» (ул. Карла Маркса, 19) представляют сегмент «премиум класс». 

ТЦ «Brand Hall» (ул. Карла Маркса, 19)

ТЦ «Brand Hall» (ул. Карла Маркса, 19)
  «Авана Fashion center» (ул. 5 армии, 29)

«Авана Fashion center» (ул. 5 армии, 29)

Новый формат торговых центров - «Галерея Rеvoлюция» (ул. Карла Маркса, 40) -представляет собой торгово-выставочное арт пространство, где можно приобрести материалы и предметы для создания дизайна интерьера: фотография, живопись, графика, предметы интерьера, подарки, интерьерный свет и светотехника, аксессуары и другое.

«Галерея Rеvoлюция» представлена несколькими шоу-румами, где можно найти уникальные дизайнерские и оригинальные решения для интерьера и отделки дома. Здесь организуются выставки авангардных художников и фотографов, открытые лектории и кинопоказы, мастер-классы и концерты, вечеринки и перформансы. Ежегодно проходят: Международный день промышленного дизайна, иркутская Твиттер-премия, грандиозный Новый Год для дизайнеров и другие события. 

«Галерея Revoлюция» (ул. Карла Маркса, 40)

«Галерея Revoлюция» (ул. Карла Маркса, 40)

 

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости преобладают объекты, позиционирующие себя как ТЦокружного типа 68% - от общего количества  качественных торговых центров, объектов районного типа –4%, также,как и специализированных –6% ,Региональным центром себя позиционирует только ТРК «КомсоМОЛЛ». В Иркутске представлен сегмент премиум-класса двумя торговыми центрами «BrandHall» и «АванаFashionCenter», а также торгово-выставочные площадки в ТЦ «Галерея Revoлюция».Торговых центров суперрегионального типов в городе в настоящее время не представлено

Диаграмма 1. Структура рынка торговых центров Иркутска по зоне обслуживания

 

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Правобережном округе города Иркутска. В Ленинском районе  представленвсего один качественный  торговый  центр, несмотря на то, что численность населения Ленинского района в 2014 году насчитывала 146 563 чел. в сравнении с численностью Правобережного района – 117 144 чел.Главные улицы Иркутска располагаются в Правобережном районе города: ул. Ленинская, ул. Карла Маркса, ул. Верхняя набережная Ангары и др. Также красивыми и исторически ценными улицами считаются ул. Советская и ул. Байкальская. Именно на них находятся большинство торговых центров города, такие как «BrandHall» (ул. Карла Маркса, 19), «Галерея Revoлюция» (ул. Карла Маркса, 40), «Цветной парк» (ул. Байкальская, 250/1) и др.

Также в Правобережном районе располагается старейший торговый дом – «Город магазинов»

(ул. Литвинова, 17).

Диаграмма 2. Географическое распределение торговых центров по районам Иркутска

Рынок торговой недвижимости города Иркутск на данный момент недостаточнонасыщен качественными торговыми площадями.

Ритейл

Несколько лет назад в Иркутске популярные бренды были представлены по большей части магазинами, работающими по франшизе. Многие жители города в целях экономии средств ездили в соседние города, где можно было приобрести аналогичный товар за более низкую стоимость. Вскоре, после открытия новых торговых центров, которые удовлетворяли требования ритейлеров, в город стали заходить федеральные сети, цены стали более демократичными.

На данный момент в Иркутске представлены такие бренды, как «Ostin», «Love republic», «Befree», «Zarina», «Gloria Jeans», «Твое» и другие. В городе также остаются некоторые бренды, которые работают по франшизе: «Incity», «s.Oliver», «Benetton», «Mango» и др.

Главная проблема для вхождения федеральных сетевых компаний в Иркутск - неразвитая логистика, которая осложняет работу крупных торговых сетей.

В текущем году прогнозируется, что многие сетевые операторы не просто будут сокращать розничную торговлю в регионах, но скорее будут уделять внимание оптимизации расходов операционной деятельности, концентрируя свое внимание на придании своим магазинам более уникальной концепции и специализации,  связи с чем открытие новых магазинов в Иркутске будет затруднительным.При этом стоит отметить, что многие ритейлеры отмечают по прежнему довольно высокую покупательскую способность иркутян.

Арендные ставки в ТЦ г. Иркутск

Если раньше в Иркутске было представлено лишь небольшое количество торговых центров, то сейчас ситуация изменилась. Арендаторы имеют альтернативные варианты размещения своих магазинов. В частности, рядом с «JamMoлл» в 2015 году появится новый крупный торговый центр «SilverMoлл».

В Иркутске уже есть 13качественных торговых центров, а также ожидается открытие ещё более крупных и конкурентоспособных проектов. На данный момент насыщенность города качественными торговыми площадками находится на низком уровне по сравнению с другими, так в Тамбове, она составляет 451 кв.м/1000 чел. полезной площади, Нижнем Новгороде -471 кв.м., Краснодаре – 734, Самаре – 562, Тюмени – 438, Оренбурге – 428, Екатеринбурге – 410.

Экономический кризис оказал негативное влияние на девелоперов. В настоящее время в Иркутске наблюдается снижение арендных ставок. Стоимость 1 кв. метра в июне месяца упала на 12-15% относительно цен ноября 2014 года. Индивидуальные предприниматели в Иркутске вынуждены менять стратегию дальнейшего развития. В связи с уменьшением потока покупателей многие ритейлеры переезжают в торговые центры с меньшей арендной платой или наоборот готовы платить больше ради высокой проходимости.

На данный момент средняя арендная ставка в качественных торговых центрах составляет 1100руб.кв.м/мес. и находится в коридоре от 965 руб.кв.м/мес.до 1875 руб.кв.м/мес..

С открытием таких торговых центров, как «Карамель»,«Модный Квартал», «КомсоМОЛЛ», некоторые арендодатели стали работать по схеме, которая состоит из фиксированной ставки и процента от оборота ритейлера. Новая схема менее рискованная для арендаторов, которыемогут регулировать свои расходы. Многие федеральные и международные сети, например, Zara или Спортмастер, заходят в торговый центр на условиях арендной платы,чаще всего, только с процента от оборота. Привлекая таких крупных арендаторов, девелопер надеется на увеличение покупательского потока, а также на хороший процент с товарооборота в качестве арендной платы.  

Сегодняшнюю ситуацию на рынке торговой недвижимости можно отметить несколькими тенденциями:

   1. Миграция арендаторов в торговые центры с лучшими условиями.

   2. Снижение арендных ставок в 2015 году на 12-15% в сравнении с 2014 годом

   3. Высокая доля вакантных площадей преимущественно в менее качественных и неконцептуальных торговых центрах.

 Перспективы рынка торговой недвижимости Иркутска

В связи со сложной экономической ситуацией многие федеральные и международные торговые сети приостановили свое развитие в регионах на российском рынке, что негативно повлияло на недавно открывшиеся торгово-развлекательные центры. ТРЦ, которые были открыты в конце 2014-начале 2015гг. испытывают сложности с привлечением арендаторов.

Заполняемость некоторых крупных объектов в городе составляет 50-65%. Текущая экономическая ситуации отразилась на всем ритейле, спад розничных продаж доходит до 40-60%. Некоторыемеждународные сети не просто пересмотрели стратегию развития в регионах, но приняли решение завершить работы на российском рынке.

Ситуация на рынке торговой недвижимости Иркутска складывается таким образом, что в ближайшее время многим торгово-развлекательным центрам придется пересмотреть свою концепцию, сделав выбор в пользу развития малого бизнеса местных предпринимателей и региональных сетей.

На конец 2015 года запланировано ввести в эксплуатацию несколько новых торгово-развлекательных комплексов:«SilverMall» (общая площадь 106 000 кв. м) на ул. Сергеева 3Б/1, «Ново-Иркутский» (общая площадью 63 400 кв. м)на пересечении улиц Советская и Байкальская и ТРЦ «Аватар» (общей площадью 19 500 кв. м)на ул. Байкальская, 260/1. Текущая экономическая ситуация может повлиять на сроки открытия этих объектов и на их заполняемость.

Выводы

1. В начале 2013 года показатель обеспеченности жителей Иркутска качественными торговыми площадями составлял 65,3 кв. м на 1000 жителей. В 2015 году планируется ввести в эксплуатацию четыре новых ТЦ, общей площадью 223 800 кв.м. Таким образом, можно сделать вывод о тенденцииприростакачественных торговых площадей в г. Иркутск.

2. В виду того, что рынок Иркутска не достиг стадии первичного насыщения качественными торговыми площадями, интерес к новым качественным объектам среди сетевых операторов будет сравнительно высоким.

2.1. Экономический кризис может повлиять на сроки ввода новых строящихся объектов в эксплуатацию и на их заполняемость.

2.2. Также преградой для входа в город федеральных операторов является неразвитая логистика.

1. Есть потенциал для развитияспециализированных торговых центров, способных занять свою собственную нишу на рынке.

2. В связи с тем, что некоторые торговые центры не смогли быстро сориентироваться в текущей экономической ситуации, многие арендаторы «ушли» в другие объекты на более выгодные условия.В связи с этим в некоторых объектах наблюдается высокая доля вакантных площадей, что отрицательно сказывается не только на доходе, но и на их репутации.

3. В городе присутствуютобъекты, имеющие стопроцентную заполняемость, в видувыгодного местоположения.

4. Многие ритейлеры даже в 2015 году отмечают довольно высокую покупательную способность иркутян.

5. Строительство новых качественных торговых центров в Иркутске может спровоцировать закрытие или реконцепциюменее качественных и неконцептуальных объектов, что приведет к       переориентированию покупательского потока