На главную

Обзор рынка жилой недвижимости Сочи | Декабрь 2018

23.12.2018

Рынок жилья Сочи 

Географическое положение

Муниципальное образования город-курорт Сочи (неофициальное название Большой Сочи), расположен на северо-восточном побережье Черного моря. Расстояние до Краснодара по трассе 292 км. Расстояние до Москвы около 1700 км. Сочи имеет большую протяженность, приблизительно 148 км (по дороге вдоль моря). Площадь Сочи оценивается в 3502 кв. км. Для сравнения, площадь Москвы в границах МКАД составляет 900 кв. км, в границах 2012 города (включая Новую Москву)- 2511 кв. км. Площадь застройки городских территорий Сочи составляет 250 кв. км. Большую часть, 81% площади Большого Сочи, занимают особо охраняемые природные территории (ООПТ) и объекты. Сочи представляет собой конгломерат разрозненных удаленных друг от друга курортных городов и поселков в узкой приморской полосе и заповедники в горах.

Социально-экономическое развитие

По данным Краснодарского краевого комитета государственной статистики на 01.01.2018 население городского округа Сочи 507 365 чел., в т.ч. городское 429070 чел. и сельское 78295 чел.

Сочи - всесезонный курорт, привлекает туристов круглый год, сочетает пляжный отдых и горнолыжные трассы, множество культурных событий. Неофициально Сочи называют главным курортом России, летней столицей страны. Сочи очень часто становится ареной крупнейших международных событий, привлекающих множество гостей города, в их числе можно назвать Олимпийские игры 2014, XIX Всемирный фестиваль молодежи и студентов 2017 г, чемпионат мира по футболу 2018 г. В 2016 году туристический поток превысил 6,5 млн. чел., в 2017 г 6 млн. человек. Оценка среднегодового количества туристов по обороту розничной торговли за 2017 год дает среднегодовое количество приезжих как 449 225 чел. Величина наличного  населения города с учетом туристов в среднем за год составит 865 428 чел.

В пик туристического сезона (в августе 2017) наличное население Сочи администрация города оценивает в 1 100 000 человек. Эта величина несколько больше средней, рассчитанной по обороту розничной торговли за счет фактора сезонности.

Таблица 1. Основные социально-экономические показатели г. Сочи на 01.01.2018 г.

 

Все население, чел. 

Городское, чел. 

Сельское, чел.

 Городской округ - город-курорт Сочи 

507365

429070

78295

в том числе городские районы: 

 

 

 

Адлерский 

149282

108105

41177

Лазаревский 

94473

73764

20709

Хостинский 

92762

76353

16409

Центральный 

166059

166059

-

 пгт Красная Поляна

4789

4789

-


По данным федеральной службы статистики средняя номинальная начисленная заработная плата за 2017г. 39 073 руб., что близко по значению к аналогичному среднему показателю по городам– миллионникам РФ за тот же период - 39 266 руб.
[3]

Общие характеристики обеспеченности жильем в г. Сочи.

Город Сочи характеризуется мягким субтропическим климатом, великолепной экологией (1 место среди крупных городов ), высокими доходами жителей, является привлекательным для жителей многих регионов как для работы, так и для отдыха. Население Сочи демонстрирует устойчивый рост на протяжении длительного периода времени. По данным федеральной службы статистики население России в целом за период с 01.01.1990 года до 01.01.2018 сократилось с 147,6 млн. чел. до 146,9 млн.чел., что составляет 0,5%, а  число жителей Сочи за тот же период выросло с 365 550 чел. до 507365 чел. или на 38%.

На графике 1 отражена динамика численности населения г. Сочи, включая прогноз численности населения на ближайшие 3 года (2018-2020).

Как видно на графике 1, после 2007 года (после принятия решения о проведении «Олимпиады-2014» в г.Сочи) среднегодовой прирост населения значительно вырос.

Средний прирост населения с 2007 по 2018 год составляет 9365 чел в год. или 2,6% -1,7% в год.

 График 2 Общая площадь жилых помещений в г.Сочи

Как видно из графика 2, прирост площадей жилых помещений замедлился с 2011 года, стал меньше, чем рост населения. Это привело к сокращению обеспеченности жильём на душу на селения с 22,6 кв.м/чел. до 21,3 кв.м/чел. Сокращение обеспеченности жильем на душу населения происходит за счет роста населения.

Количество жилья построенного в Сочи на душу населения в среднем больше чем в РФ в целом, особенно перед проведением Олимпиады-2014. 

Как видно из графика 3, количество вводимого в эксплуатацию жилья в период подготовки к Олимпиаде 2014 было значительно выше, чем после 2014 года. В среднем по РФ ввод жилья с 2000 года вырос с 0,2 кв.м/чел. до 0,54 кв.м/чел. в 2017 году. Как показано на графике 3, близкую к среднероссийской динамику показывает ввод жилья в Краснодарском крае.

График 3.Ввод жилья на душу населения в Сочи, в Краснодарском крае и по РФ в целом

 

Сочи – муниципальное образование огромной площади, конгломерат городов, курортных поселков, сел и заповедных территорий. На городских территориях сложный рельеф, не все участки удобны для строительства крупных транспортных и инженерных коммуникаций, и соответственно строительства многоэтажных домов. Среди площадей, вводимых в эксплуатацию в Сочи чуть больше половины приходится на индивидуальное жилищное строительство. Причем объем вводимых в течение года жилых площадей гораздо больше, чем увеличение жилого фонда.

С 2006 по 2016 годы введено 4 597 тыс. кв.м жилья (в т.ч. 2 306 тыс. кв. м площади индивидуальных домов), а жилой фонд за тот же период в городе увеличился на 2 574 тыс. кв.м Это типично для строительства индивидуальных жилых домов - когда новый индивидуальный дом строится на месте старого индивидуального дома, с незначительным увеличением жилой площади . Для городов, в которых в качестве жилья строятся в основном многоквартирные дома , характерно соотношение между увеличением жилого фонда и вводимым жильем около 80%. Расчеты, сделанные на основе данных по Сочи за последние 12 лет, показывают, что при вводе 100 кв.м. индивидуального жилья общая площадь жилого фонда увеличивается только на 31,8 кв.м. В Сочи преобладает строительство индивидуального жилья, как видно на диаграмме 3.

Структура жилых площадей, построенных в 2006-2017 годах.

Диаграмма 2.Вод жилых площадей за период 2006-2017 гг.           Диаграмма 3. Структура ввода  жилых площадей

Всплеск объемов строительства и ввода многоквартирной застройки пришелся на период подготовки к Олимпийским играм 2014 года, когда совпало действие нескольких факторов. Объявление 5 июля 2007 года о проведении зимней Олимпиады 2014 в Сочи привело к ожиданию резкого роста цен на сочинскую недвижимость, это подстегнуло частных инвесторов к вложениям в жилую недвижимость. К этому добавился большой объем жилья, возводимого в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 за счет государственного бюджета и госкорпораций, крупных федеральных компаний. В период  с 2006-2010 гг., т.е. до олимпийского бума,  и после него, в 2015-2017гг., ежегодно в среднем завершалось строительство многоквартирных домов площадью 95 116 кв.м. За весь период то  с 2010 по 2014 было построено многоквартирное жильё площадью 1 621 344 кв. м, что  больше на 1 143 267  кв. м,(за весь период)  чем можно было ожидать по средним значения за другие периоды. Это равняется примерно 12 среднегодовым годовым объемам  ввода многоквартирного жилья за  2006-1017 гг., кроме времени олимпийского бума(2010-2014 гг.).

В значительной мере построенное государством жильё замещало уже существующеев рамках обновления инфраструктуры, а не увеличивало жилой фонд. По опубликованным данным, предполагалось снести 628 индивидуальных жилых домов и 68 многоквартирных домов (369 квартир), в которых проживало около тысячи семей . Для расселения жителей требовалось 100-150 тыс. кв.м.

Часть из нового многоквартирного жилья, 600 000 кв.м (около 12 тысяч квартир), предназначалось использовать во время Олимпиады в качестве места проживания волонтеров и организаторов Олимпиады. После завершения Олимпиады эти квартиры предполагалось передать лицам, состоящим на учете в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очереди (очередникам). Часть из этого жилья построено вне жилых зон, имеет статус апартаментов, как в функционирующем после Олимпиады гостиничном комплексе «Имеретинский».

Впоследствии число передаваемых очередникам квартир сократили до 3,5 тыс. и еще дополнительно 1 тыс. квартир предполагалось передать врачам, учителям, деятелям культуры. Вероятно, количество реально переданных квартир было еще меньше, поскольку по данным Росстата  в Сочи сокращение общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2013 по 2016 год составило 2650 семей.  Общее количество дополнительного жилья, распределенного по таким нерыночным каналам (очередникам и льготникам) составляет не более 600 000 кв.м.

По расчетам, от общего объема в 12 000 квартир, предполагавшегося использовать для передачи   очередникам не передано около 8000- 9500 квартир, что составляет примерно 500-600 тыс кв.м или 5,2- 6,3 типичных среднегодовых объемов ввода многоквартирного  жилья. Появление такого большого количества жилья, высокие цены привели к избытку предложения жилья на рынке, малому количеству нового строительства. Столь большой объем недвижимости требует значительного времени для продажи на рынке. По данным новостного агентства РБК, при вводе объектов жилья в эксплуатацию в 2012-2014 годах на продажу они впервые были выведены после августа 2015  года, небольшими частями. Выход на рынок этих объектов, наличие большого числа предложений от других рыночных игроков, высокие цены привели к значительному снижению объема строительства в 2015-2017 годы.  По оценке IDEM, для преодоления этой ситуации требуется несколько лет, ориентировочно 5,2-6,3 лет, начиная с ноября 2015 года -т.е. до 2021-2022 года, что бы это предложение было поглощено рынком.

Объем рыночного предложения можно проиллюстрировать данными электронной информационной системы ЦИАН. В мае 2018 экспонировано более 7222 квартир  вновь построенных и на стадии строительства. Это отражено в таблице 3 в сравнении с некоторыми другими городами, как с интенсивно развивающимися (Екатеринбург, Новосибирск, Москва), так и со стагнирующим (Нижний Новгород).

Таблица 3 Количество уникальных квартир, экспонированных в электронных базах данных  для продажи по некоторым крупным городам России в мае 2018 года.

город

экспонированных квартир в новостройках

Население, тысяч чел.

Число экспонированных квартир на 1000 жителей

Екатеринбург

14 338

1500

9,6

Нижний Новгород

6 026

1246

4,8

Сочи

7 222

507

14,4

Новосибирск

20 099

1602

12,5

Москва

49 597

12506

4,0

Краснодар

27 755

900 

30,8

Как видно в таблице, Сочи по удельному предложению на 1000 человек, превосходит все города, кроме Краснодара. Например, в Нижнем Новгороде, городе-миллионнике, превосходящем Сочи по числу жителей в 2,5 раза  количество экспонированных квартир меньше, чем в Сочи.

Перед Олимпиадой было построено большое количество многоэтажного жилья, в остальные периоды преобладает строительство индивидуальных домов. Большая доля строящегося индивидуального жилья характерна для южных регионов России. Например, в Ростове-на-Дону городе -миллионнике(1 129 тыс жителей), столице ЮФО, за последние 11 лет 53% процента вновь построенного жилья – это индивидуальные дома.

Обеспеченность жителей Сочи жильем представлено на графике 4

График 4.. Обеспеченность жителей Сочи жильем, кв.м/чел.

Как видно на графике 4, обеспеченность жильем в г. Сочи на душу населения уменьшается, начиная с 2011 года. Именно в это время, в период подготовки к Олимпиады-2014 рост населения значительно ускорился.

Можно сравнить обеспеченность жильем населения Сочи и других регионов. На диаграмме представлено сравнение среднероссийских показателей, Краснодарского края, Краснодара, городов-курортов Сочи, Геленджика и Анапы. 

График 5. Обеспеченность жильем в городах Краснодарского края и РФ

 

Как показано на графике, количество жилья на душу населения в Краснодарском крае близко к среднероссийскому показателю и составляет 25 кв.м/чел. Величина и динамика указанного показателя для Сочи от них заметно отличается в меньшую строну и достигает только 21,4 кв.м на чел. Если показатели обеспеченности Краснодарского края и общероссийский показатели устойчиво растут с 2000 года от 18-19 кв.м/чел до 25 кв.м/чел в 2016, то указанный показатель для Сочи имеет как выраженный подъем, связанный с подготовкой к Олимпиаде 2014, так и выраженный спад и стабилизацию после завершения Олимпиады. Другие города-курорты Черноморского побережья Краснодарского края 2005-2007 Анапа и Геленджик имеют отличия в обеспеченности – существенно более высокие значения 33-38 кв. м /чел. и более высокие темпы роста как обеспеченности жильём, так и населения.

Показатели обеспеченность жильем в городах-миллионниках имеют близкую динамику и значения, близкие к общероссийским показателям. Это отражено на графике 6. В большинстве из них обеспеченность жильём в 2016 году составляла от 24 кв.м/чел. до 26 кв.м./чел. при среднероссийском значении этого показателя 24,9 кв.м/чел. Следует отметить, что ежегодный ввод нового жилья мог отличаться очень значительно, от 0,3 кв.м/чел. до 2,25 кв.м/чел. Среднее годовое количество вводимого жилья за 11 лет так же может отличается на величину от 0,4 кв.м/чел в Нижнем Новгороде до 0,9 кв.м./чел. в Ростове-на-Дону.

График 6. Обеспеченность жильем жителей городов – миллионников и Сочи

 

Сочи - быстроразвивающийся, крупный полумиллионный город, привлекающий много новых обеспеченных жителей, имеет более низкий показатель обеспеченности жильем, чем в среднем по России. Объяснятся это тем, что новое многоэтажное жилье приобретается преимущественно новыми жителями, сложностью строительства из-за горного рельефа и поэтому высокой ценой нового строительства. Обеспеченность жителей Сочи жильем можно сравнить с обеспеченностью жильем в г. Москве, что показано на графике 7.

График 7. Обеспеченность жильем жителей городов Сочи, Москва, Московская область

Из-за привлекательности жизни в столице и высоких доходов жителей существует большая миграция трудоспособного населения в столицу. Приток жителей, высокие доходы и ограниченность территорий для строительства  поддерживают высокие цены на жилье и низкую доступность жилья (соотношение между стоимостью квадратного метра и средней заработной платы).  В Сочи высокий уровень цен поддерживается притоком обеспеченного населения, ограниченными возможностями нового строительства из-за рельефа местности, а так же в прибрежной зоне.   Цены на квартиры в Сочи растут последние годы, несмотря на снижение стоимости в стране в целом. В 2017 год стоимость жилья в Сочи находилась на 3–м месте среди крупных городов, уступая только столицам, Москве и Санкт -Петербургу.

 

Таблица 5. Топ-10 городов России по стоимости кв. метра в новостройках

 

2016 г.

 

2017 г.

Город

Стоимость, руб./кв. м

Место в рейтинге

Динамика

Место в рейтинге

Стоимость, руб/кв. м

Город

Москва

222 881

1

0

1

226 376

Москва

 

Санкт-Петербург

102 981

2

0

2

104 919

Санкт-Петербург

 

Подмосковье (Балашиха)

81 860

3

-1

3

82 620

Сочи

 

Сочи

81 473

4

+1

4

74 209

Подмосковье(Балашиха)

 

Севастополь

78 024

5

-1

5

72 145

Хабаровск

 

Хабаровск

76 489

6

+1

6

71 924

Севастополь

 

Екатеринбург

71 082

7

0

7

67 319

Екатеринбург

 

Нижний Новгород

68 948

8

-1

8

65 706

Казань

 

Казань

65 523

9

+1

9

64 591

Нижний Новгород

 

Калининград

57 728

10

-4

10

59 510

Уфа

 

Москва и Сочи являются лидерами в России по недоступности жилья. Что бы накопить средства на приобретение двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв.м семье из 3 –х человек с двумя работающими, получающими среднюю в городе зарплату, потребуется 21,3 года в Москве и 20,7 года в Сочи.

Сравнение стоимости жилья в Сочи со стоимостью жилья в городах–миллионниках с учетом как первичного, так и вторичного рынка отражено в Таблице 6.

Таблица 6.  Стоимость жилья в городах-миллионниках в 2017 году.

Город

Стоимость 1 кв. м. жилья,   руб.

1

Екатеринбург

68 784

2

Казань

67 026

3

Нижний Новгород

62 468

4

Уфа

62 339

5

Новосибирск

61 172

6

Ростов-на-Дону

58 386

7

Самара

58 080

8

Красноярск

53 667

9

Краснодар

52 944

10

Пермь

50 838

11

Волгоград

46 461

12

Воронеж

45 861

13

Омск

44 244

14

Челябинск

41 292

 

Среднее значение

55 284

 

Сочи

96 863

Как видно из таблицы 6, Если в городах-миллионниках по итогам в 2017 году стоимость квадратного метра жилья составляла в среднем 55,284 тыс. руб., от 42 тыс..руб. в Челябинске  до 69 тыс. рублей в Екатеринбурге, то в Сочи этот показатель равен 96,383 тыс. руб, что больше в 1,75 раза.  Как было указано выше, душевой доход жителей Сочи примерно такой же, как в городах- миллионниках. 

Жилой фонд Сочи относительно молод. Доля недвижимости, которая введена до 1980 года, составляет только около 12%, доля недвижимости, введенной после 1990 г. достигает 76%, доля самого современного жилья введенного начиная с 2000 года- 62%. В графической форме эта информация представлена на диаграмме 4.

Диаграмма 4. Структура жилой недвижимости Сочи по году ввода в эксплуатацию*

*По оценке компании IDEM, основываясь на данных по вводу жилья и общему размеру жилого фонда.

Следует отметить, что примерно половину введенных площадей составляют индивидуальные дома.

Сочи курортный город, это налагает особый отпечаток на предпочтения покупателей и подходы к классификации жилья. Обеспеченные «коренные» сочинцы предпочитают индивидуальный коттедж. Наиболее обеспеченные иногородние  покупатели жилья часто выбирают многоэтажное элитное жилье вблизи моря. В километровой полосе от моря строится преимущественно элитное многоэтажное жильё, в данной зоне строительство других типов жилья экономически нецелесообразно.

Проблемные объекты строительства

К особенностям жилищного строительства в г.Сочи следует отнести частые нарушения при строительстве. Высокая стоимость жилья, наличие большой доли иногородних покупателей, которые недостаточно хорошо знают местный рынок приводит к рискованной политике части застройщиков, нарушению законов. Так на сайте городской администрации города Сочи есть специальная страница – черный список застройщиков, на сайте правительства Краснодарского края указан перечень объектов недвижимости, при застройке которых выявлены нарушения. В г. Сочи таких нарушений 1129 по состоянию на май 2018 года. Основное нарушение- строительство без разрешения, нарушение предельных параметров, указанных в разрешении на строительство.  Проблемных объектов этажностью 4 и выше имеется 132 единицы

Самое частое нарушение – это строительство объектов с другими характеристиками, чем указанные в разрешительных документах. Например, комплексы «Грин Хоста» и «Король Георг» возводят на землях ИЖС. Вместо не более чем 3-х этажных индивидуальных домов построены 13 этажные здания.

Жилые комплексы.

На начало августа 2018 годы экспонированы на информационных сайтах как объекты- жилые комплексы 123 единицы, из них 77 комплексов сданы, введены в эксплуатацию, 43 в стадии строительства и 3 проекта в стадии проектирования. В основном застройщиками являются местные организации, не имеющие девелоперского опыта, застраивающие только один дом.. Из крупных иногородних застройщиков присутствует московская компания «Комстрин».

По данным сайта самой компании  КомСтрин – управляющая компания-застройщик федерального уровня. По объему текущего жилищного строительства КомСтрин в 2016 году заняла 11 место среди топ-100 крупнейших застройщиков Подмосковья, став одним из ключевых игроков рынка недвижимости в данном регионе. Параллельно компания застраивает Екатеринбург, Пермь и Сочи. В интернете большая часть отзывов негативные, что связанно с задержкой сроков ввода домов в эксплуатацию.

Из местных застройщиков больше всего «новых», не имеющих девелоперской предыстории. Из «старых» можно отметить компанию «Альпика».

В портфеле компании Ново-Градъ есть крупные проекты, но реноме компании сильно испорчено крупнейшими долгостроями-АК «Фазотрон», ЖК «Туапсинский», АК «Горизонт».

Застройщик «Мебельщик» осуществляет крупнейший проект - комплексное развитие территории Дагомысской мебельной фабрики (ЖК «Каравелла Португалии»). Это первый проект указанного девелопера, в сети интернет пользователи активно обсуждают возможные просчеты архитекторов.

Крупнейшими проектами являются ЖК «Каравелла Португалии», (10 домов по 13-14 этажей, 2523 квартиры), ЖК «Фазотрон» (2111 апартаментов) ЖК «Раз- Два-Три»(3 дома, 1821 квартира).

Жилые комплексы преимущественно многоэтажные, этажностью от 14 до 20 этажей, технология с монолитным каркасом. Так как Сочи расположен в районе в сейсмической активности, то в строительных проектах обязательно должна быть учтена высокая степень сейсмоустойчивости (например, 8 баллов).. Вблизи морского побережья развиваются преимущественно апартаменты, жилая недвижимость чаще располагается достаточно удаленно от береговой линии, более 1-2 км по дороге. Формат квартир небольшой: квартиры- студии и однокомнатные квартиры, квартиры свободно планировки малой площади составляют более ¾ от общего количества возводимых квартир. Такие квартиры более востребованы для сдачи туристам, ориентированы либо на краткосрочное сезонное проживание, либо на проживание 1-2 человек.

Очень часто присутствие в комплексе квартир с низкой для Сочи стоимостью (менее 60-70тыс.рублей за кв. м) являются признаком возможного долгостроя, больших юридических рисков, проблемных технических решений. Так же следует отметить отсутствие большого числа объектов со сроком ввода после 2018 года. В указанной информационной базе из 28 значимых объектов только 4 планируется завершить строительство после 2018 года. Это показатель дальнейшего снижения ввода многоквартирного жилья и увеличения доли индивидуального жилищного строительства в 2019 году. Почти все ЖК позиционируют себя в классе «комфорт» и «бизнес», однако по мнению специалистов IDEM. практически все значимые жилые комплексы следует отнести к эконом (стандартному) классу, в силу компактности жилья, обеспеченности парковками (количество парковок на одну квартиру, и элементами сервисной и социальной инфраструктуры (отсутствие SPA, ресторанов, количество парковок на одну квартиру, социальное окружение, близость моря…и т.д.). Исключением являются «Риф Резиденс», «Горизонт». Полностью список строящихся жилых комплексов указан в  приложении.

Квартирография.

В таблице 10 представлены суммарные данные по структуре предложения на май 2018 года.

Таблица 10. Ключевые показатели экспонированных квартир (как жильё, так и апартаменты)

Тип недвижимости

Количество единиц

Доля

Средняя площадь, кв.м

Средняя стоимость кв.м

Средняя стоимость квартиры, рублей

1-комнатная

2004

27,7%

 37,51

 83 364  

 3 127 327  

2-комнатная

1152

16,0%

 60,88

 104 154  

 6 347 046  

3-комнатная

426

5,9%

 107,78

 138 514  

 15 019 535  

4-комнатная

62

0,9%

 167,49

 157 580  

 26 393 588  

5-комнатная

12

0,2%

 315,94

 129 717  

 40 983 000  

6-комнатная

4

0,1%

 541,54

 94 148  

 50 985 000  

Свободная планировка

2736

37,9%

 42,88

 129 253  

 6 105 569  

студия

826

11,4%

 45,22

 66 006  

 2 985 071  

Общий итог

7222

100%

 51,47

 106 053    

 5 743 551    

Структура предложения на рынке новостроек города Сочи учитывает курортный характер города.  Доля всех однокомнатных квартир, студий, апартаментов, квартир свободной планировки в общем количестве недвижимости составляет 77%. Т.е. в настоящее время экспонированы преимущественно однокомнатные квартиры.. В таком жилье вполне комфортно можно жить одному или непродолжительное время (сезон) малой семьёй. В графической форме структура предложения отражена на Диаграмме 8.

Диаграмма 8. Структура предложения по количеству комнат

Рассмотрим стоимостные характеристики квартир Сочи на первичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 112 426 руб., что значительно превышает среднюю цену квадратного метра жилья (с учетом вторичного рынка)  82620 рублей за квадратный метр. Как показано в таблице, 4,5,6 комнатные квартиры, их размеры и стоимость характерны только для жилья бизнес и элит классов. Максимальная стоимость квартиры (апартаменты) составляет 241 516 080 рублей за четырех комнатную квартиру на 24 этаже площадью 329,4 кв.м в Karat Apartments (Карат Апатментс). Квартира расположена в Сочинском районе, микрорайон  Центральныйул. Орджоникидзе17, на первой береговой линии с великолепными видовыми характеристиками. Цены квадратного метра ниже 60 000 руб. соответствуют высокорисковым объектам.

Резюме.

  • Сочи – крупный город, число постоянных жителей около полумиллиона человек, во время  курортного сезона население превосходит миллион человек. Город привлекает большое число новых жителей. Жилой фонд города в 2017 год вырос в полтора раза по сравнению с 2006г.  С 2006 года до 2014 года ввод нового жилья на душу населения превосходил общероссийские значения от 1,5 до 3 раз. Однако в последние годы рост жилья отстает от роста жителей, в силу этого фактора обеспеченность города жильем на душу населения отстает от среднероссийской, от значений по городам-миллионникам примерно на 17%. В 2015 году ввод жилья на душу был равен общероссийскому, а затем стал гораздо меньше.  Как и в других регионах юга России, больше половины вновь возводимого жилья составляет индивидуальное жильё.
  • Доходы жителей города примерно равны доходам  в городах-миллионниках, при этом стоимость квадратного метра жилой недвижимости значительно выше, чем в указанных городах. Если в городах-миллионниках по итогам в 2017 году стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляла в среднем 55,284 тыс. руб. то в Сочи этот показатель равен 96,383 тыс. руб., что больше в 1,75 раза.  По уровню цен на первичное  жильё Сочи на 3-м месте среди крупнейших городов России, а по недоступности жилья для жителей города на втором месте в стране, уступая только  Москве.
  • Фактор высокой стоимости жилой недвижимости стимулирует строительство новых домов. Однако, если в период  с 2006 -2010 гг., т.е. до олимпийского бума,  и после него, в 2015-2017,  ежегодно в среднем завершалось строительство многоквартирных домов площадью 95 116 кв.м, то  в 2010-2014 гг. было построено многоквартирное жильё площадью 1 621 344 кв. м, что  больше на 1 143 267  кв. м, чем можно было ожидать по средним значения за другие периоды. Это равняется примерно 12-ти  среднегодовым объемам  ввода многоквартирного жилья за  2006-2017 гг., кроме времени олимпийского бума (2010-2014 гг.).
  • Появление такого большого количества жилья, высокие цены привели к избытку предложения жилья на рынке, малому количеству нового строительства. По оценке IDEM  это  избыточное предложение может быть поглощено рынком к 2021-2022 году.
  • Многоэтажное жилье, которое строится в Сочи относится: к эконом-классу- 66%, комфорт классу- 23%,  к бизнес-  и элит- классам в сумме 12%.
  • В Сочи строящиеся многоквартирные дома  в основном предназначены  иногородним жителям  для непостоянного проживания. Привлекательной опцией может быть помощь в коммерческом  использовании квартир в то время, когда они не используется хозяевами для собственных нужд, например обслуживание и сдача в аренду квартир (апартаментов) управляющей компанией.
  • Подводя итоги можно утверждать, что при сохранении существующих тенденций, выводить на рынок большие объемы помещений в новых многоквартирных домах в Сочи целесообразно не ранее 2021 года. К этому времени предложение квартир в новостройках вернется к средним значениям. Введенные в эксплуатацию дома (или строящиеся с учетом всех новаций закона 214 –ФЗ) будут иметь дополнительные преимущества как надежные, без рисков долгостроя.

Получить дополнительную информацию и заказать услуги:

по тел. +7 800 775 87 13, + 7 (831) 280-98-46
e-mail: info@idem-nn.ru
веб-сайт: www.idem-nn.ru 
страничка на Facebook: www.facebook.com/Idempage

 


Рынок жилой недвижимости Сочи 
Географическое положение 
Муниципальное образования город-курорт Сочи (неофициальное название Большой Сочи), расположен на северо-восточном побережье Черного моря. Расстояние до Краснодара по трассе 292 км. Расстояние до Москвы около 1700 км. Сочи имеет большую протяженность, приблизительно 148 км1 (по дороге вдоль моря). Площадь Сочи оценивается в 3502 кв. км. Для сравнения, площадь Москвы в границах МКАД составляет 900 кв. км, в границах 2012 города (включая Новую Москву)- 2511 кв. км. Площадь застройки городских территорий Сочи составляет 250 кв. км. Большую часть, 81% площади Большого Сочи, занимают особо охраняемые природные территории (ООПТ) и объекты. Сочи представляет собой конгломерат разрозненных удаленных друг от друга курортных городов и поселков в узкой приморской полосе и заповедники в горах. 
Социально-экономическое развитие 
По данным Краснодарского краевого комитета государственной статистики на 01.01.2018 население городского округа Сочи 507 365 чел., в т.ч. городское 429070 чел. и сельское 78295 чел.  
Сочи - всесезонный курорт, привлекает туристов круглый год, сочетает пляжный отдых и горнолыжные трассы, множество культурных событий. Неофициально Сочи называют главным курортом России, летней столицей страны. Сочи очень часто становится ареной крупнейших международных событий, привлекающих множество гостей города, в их числе можно назвать Олимпийские игры 2014, XIX Всемирный фестиваль молодежи и студентов 2017 г, чемпионат мира по футболу 2018 г. В 2016 году туристический поток превысил 6,5 млн. чел., в 2017 г 6 млн. человек. Оценка среднегодового количества туристов по обороту розничной торговли за 2017 год дает среднегодовое количество приезжих как 449 225 чел. Величина наличного2 населения города с учетом туристов в среднем за год составит 865 428 чел. 
В пик туристического сезона (в августе 2017) наличное население Сочи администрация города оценивает в 1 100 000 человек. Эта величина несколько больше средней, рассчитанной по обороту розничной торговли за счет фактора сезонности. 
Таблица 1. Основные социально-экономические показатели г. Сочи на 01.01.2018 г. 
 Все население, чел. Городское, чел. Сельское, чел.  Городской округ - город-курорт Сочи 507365  429070  78295  в том числе городские районы:       Адлерский 149282  108105  41177  Лазаревский 94473  73764  20709  Хостинский 92762  76353  16409  Центральный 166059  166059  -   пгт Красная Поляна 4789  4789  -   
По данным федеральной службы статистики средняя номинальная начисленная заработная плата за 2017г. 39 073 руб., что близко по значению к аналогичному среднему показателю по городам– миллионникам РФ за тот же период - 39 266 руб. 3 
Общие характеристики обеспеченности жильем в г. Сочи. 
Город Сочи характеризуется мягким субтропическим климатом, великолепной экологией (1 место среди крупных городов4), высокими доходами жителей, является привлекательным для жителей 
                                                           1 От берегов реки Шепси до границы с Абхазией по реке Псоу. 2 Все население, находящееся в городе, вне зависимости от места постоянного жительства 3 Рассчитано на основе данных Росстата, раздел база данных муниципальной статистики http://www.gks.ru/free_doc/new_site/bd_munst/munst.htm 
многих регионов как для работы, так и для отдыха. Население Сочи демонстрирует устойчивый рост на протяжении длительного периода времени. По данным федеральной службы статистики население России в целом за период с 01.01.1990 года до 01.01.2018 сократилось с 147,6 млн. чел. до 146,9 млн.чел., что составляет 0,5%, а  число жителей Сочи за тот же период выросло с 365 550 чел. до 507365 чел. или на 38%. 
На графике 1 отражена динамика численности населения г. Сочи, включая прогноз численности населения на ближайшие 3 года (2018-2020).  
График 1. Динамика численности населения жителей Сочи.  
Как видно на графике 1, после 2007 года (после принятия решения о проведении «Олимпиады-2014» в г.Сочи) среднегодовой прирост населения значительно вырос. Средний прирост населения с 2007 по 2018 год составляет 9365 чел в год. или 2,6% -1,7% в год. 
       
График 2 Общая площадь жилых помещений в г.Сочи 
Как видно из графика 2, прирост площадей жилых помещений замедлился с 2011 года, стал меньше, чем рост населения. Это привело к сокращению обеспеченности жильём на душу на селения с 22,6 кв.м/чел. до 21,3 кв.м/чел. Сокращение обеспеченности жильем на душу населения происходит за счет роста населения. Количество жилья построенного в Сочи на душу населения в среднем больше чем в РФ в целом, особенно перед проведением Олимпиады-2014.   
Как видно из графика 3, количество вводимого в эксплуатацию жилья в период подготовки к Олимпиаде 2014 было значительно выше, чем после 2014 года. В среднем по РФ ввод жилья с 2000 года вырос с 0,2 кв.м/чел. до 0,54 кв.м/чел. в 2017 году. Как показано на графике 3, близкую к среднероссийской динамику показывает ввод жилья в Краснодарском крае.  
                                                                                                                                                                                           4 https://www.domofond.ru/statya/desyatka_gorodov_rossii_s_luchshey_ekologiey/6354 
 5 500    
 6 500    
 7 500    
 8 500    
 9 500    
 10 500    
 11 500    
2005 2010 2015 2020 
тыс.кв.м 
годы 
300000 
350000 
400000 
450000 
500000 
550000 
600000 
1980 1990 2000 2010 2020 2030 
чел. 
годы 
2007 
 
График 3.Ввод жилья на душу населения в Сочи, в Краснодарском крае и по РФ в целом 
Как видно из графика 3, количество вводимого в эксплуатацию жилья в период подготовки к Олимпиаде 2014 было значительно выше, чем после 2014 года. В среднем по РФ ввод жилья с 2000 года вырос с 0,2 кв.м/чел. до 0,54 кв.м/чел. в 2017 году. Как показано на графике 3, близкую к среднероссийской динамику показывает ввод жилья в Краснодарском крае.   
Сочи – муниципальное образование огромной площади, конгломерат городов, курортных поселков, сел и заповедных территорий. На городских территориях сложный рельеф, не все участки удобны для строительства крупных транспортных и инженерных коммуникаций, и соответственно строительства многоэтажных домов. Среди площадей, вводимых в эксплуатацию в Сочи чуть больше половины приходится на индивидуальное жилищное строительство. Причем объем вводимых в течение года жилых площадей гораздо больше, чем увеличение жилого фонда.  
С 2006 по 2016 годы введено 4 597 тыс. кв.м жилья (в т.ч. 2 306 тыс. кв. м площади индивидуальных домов), а жилой фонд за тот же период в городе увеличился на 2 574 тыс. кв.м Это типично для строительства индивидуальных жилых домов - когда новый индивидуальный дом строится на месте старого индивидуального дома, с незначительным увеличением жилой площади5. Для городов, в которых в качестве жилья строятся в основном многоквартирные дома6, характерно соотношение между увеличением жилого фонда и вводимым жильем около 80%. Расчеты, сделанные на основе данных по Сочи за последние 12 лет, показывают, что при вводе 100 кв.м. индивидуального жилья общая площадь жилого фонда увеличивается только на 31,8 кв.м. В Сочи преобладает строительство индивидуального жилья, как видно на диаграмме 3. 
Структура жилых площадей, построенных в 2006-2017 годах. 
Диаграмма 2.Вод жилых площадей за период 2006-2017 годы 
Диаграмма 3. Структура ввода  жилых площадей 
                                                           5 Либо как можно большая часть индивидуального дома относится к нежилой части для оптимизации налогов, такие как мансарды, ниши высотой менее 2 м, неотапливаемые помещения, тамбуры лестницы, пространства по лестницами, веранды.. 6 например Екатеринбург, Красноярск, 
 -    
 0,20  
 0,40  
 0,60  
 0,80  
 1,00  
 1,20  
 1,40  
1995 2000 2005 2010 2015 2020 
кв.м/чел 
годы 
Российская Федерация Краснодарский край 
По 
Всплеск объемов строительства и ввода многоквартирной застройки пришелся на период подготовки к Олимпийским играм 2014 года, когда совпало действие нескольких факторов. Объявление 5 июля 2007 года о проведении зимней Олимпиады 2014 в Сочи привело к ожиданию резкого роста цен на сочинскую недвижимость, это подстегнуло частных инвесторов к вложениям в жилую недвижимость. К этому добавился большой объем жилья, возводимого в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 за счет государственного бюджета и госкорпораций, крупных федеральных компаний. В период  с 2006-2010 гг., т.е. до олимпийского бума,  и после него, в 2015-2017гг., ежегодно в среднем завершалось строительство многоквартирных домов площадью 95 116 кв.м. За весь период то  с 2010 по 2014 было построено многоквартирное жильё площадью 1 621 344 кв. м, что  больше на 1 143 267  кв. м. (за весь период),  чем можно было ожидать по средним значениям за другие периоды. Это равняется примерно 12 среднегодовым годовым объемам  ввода многоквартирного жилья за  2006-1017 гг., кроме времени олимпийского бума(2010-2014 гг.). 
В значительной мере построенное государством жильё замещало уже существующее в рамках обновления инфраструктуры, а не увеличивало жилой фонд. По опубликованным данным, предполагалось снести 628 индивидуальных жилых домов и 68 многоквартирных домов (369 квартир), в которых проживало около тысячи семей7. Для расселения жителей требовалось 100150 тыс. кв.м.  
 Часть из нового многоквартирного жилья, 600 000 кв.м (около 12 тысяч квартир), предназначалось использовать во время Олимпиады в качестве места проживания волонтеров и организаторов Олимпиады. После завершения Олимпиады эти квартиры предполагалось передать лицам, состоящим на учете в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очереди (очередникам). Часть из этого жилья построено вне жилых зон, имеет статус апартаментов, как в функционирующем после Олимпиады гостиничном комплексе «Имеретинский». 
Впоследствии число передаваемых очередникам квартир сократили до 3,5 тыс. и еще дополнительно 1 тыс. квартир предполагалось передать врачам, учителям, деятелям культуры. Вероятно, количество реально переданных квартир было еще меньше, поскольку по данным Росстата8 в Сочи сокращение общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2013 
                                                           7 http://www.tomsk.ru/news/view/33135 8 По данным Росстата, база данных муниципальной статистики 
многоква ртирные дома 49,5% 
индивиду альные дома 51% 
 -      
 100 000    
 200 000    
 300 000    
 400 000    
 500 000    
 600 000    
 700 000    
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 
кв.м 
год 
многоквартирные дома индивидуальные дома 
по 2016 год составило 2650 семей.  Общее количество дополнительного жилья, распределенного по таким нерыночным каналам (очередникам и льготникам) составляет не более 600 000 кв.м. 
По расчетам, от общего объема в 12 000 квартир, предполагавшегося использовать для передачи   очередникам не передано около 8000- 9500 квартир, что составляет примерно 500-600 тыс кв.м или 5,2- 6,3 типичных среднегодовых объемов ввода многоквартирного  жилья. Появление такого большого количества жилья, высокие цены привели к избытку предложения жилья на рынке, малому количеству нового строительства. Столь большой объем недвижимости требует значительного времени для продажи на рынке. По данным новостного агентства РБК, при вводе объектов жилья в эксплуатацию в 2012-2014 годах на продажу они впервые были выведены после августа 20159 года, небольшими частями. Выход на рынок этих объектов, наличие большого числа предложений от других рыночных игроков, высокие цены привели к значительному снижению объема строительства в 2015-2017 годы.  По оценке IDEM, для преодоления этой ситуации требуется несколько лет, ориентировочно 5,2-6,3 лет, начиная с ноября 2015 года -т.е. до 20212022 года, чтобы это предложение было поглощено рынком. 
Объем рыночного предложения можно проиллюстрировать данными электронной информационной системы ЦИАН. В мае 2018 экспонировано более 7222 квартир10 вновь построенных и на стадии строительства. Это отражено в таблице 3 в сравнении с некоторыми другими городами, как с интенсивно развивающимися (Екатеринбург, Новосибирск, Москва), так и со стагнирующим (Нижний Новгород). Таблица 3 Количество уникальных квартир, экспонированных в электронных базах данных11 для продажи по некоторым крупным городам России в мае 2018 года. 
город 
экспонированных квартир в новостройках 
Население, тысяч чел. 
Число экспонированных квартир на 1000 жителей 
Екатеринбург 14 338 1500 9,6 
Нижний Новгород 6 026 1246 4,8 
Сочи  7 222 507 14,4 
Новосибирск 20 099 1602 12,5 
Москва 49 597 12506 4,0 Краснодар 27 755 90012 30,8 
 Как видно в таблице, Сочи по удельному предложению на 1000 человек, превосходит все города, кроме Краснодара. Например, в Нижнем Новгороде, городе-миллионнике, превосходящем Сочи по числу жителей в 2,5 раза  количество экспонированных квартир меньше, чем в Сочи. 
Перед Олимпиадой было построено большое количество многоэтажного жилья, в остальные периоды преобладает строительство индивидуальных домов. Большая доля строящегося индивидуального жилья характерна для южных регионов России. Например, в Ростове-на-Дону, городе–миллионнике (1 129 тыс. жителей), столице ЮФО, за последние 11 лет 53% процента вновь построенного жилья – это индивидуальные дома13. 
Обеспеченность жителей Сочи жильем представлено на графике 4 
                                                           9 https://realty.rbc.ru/news/577d206f9a7947a78ce91059 10 Только квартир, без коттеджей. Индивидуальные жилые дома составляют большую часть вводимой площади жилья. Учет коттеджей еще более увеличит предложение на жилищном рынке. 11 Информационные системы ЦИАН, Домофонд, ГиперНН 12 Городское население. В сентябре 2018 года полное население Краснодара превысило 1 000 000 чел. 13 По данным Росстата, база данных муниципальной статистики http://www.gks.ru/scripts/db_inet2/passport/pass.aspx?base=munst60&r=60701000 
График 4.. Обеспеченность жителей Сочи жильем, кв.м/чел.  
Как видно на графике 4, обеспеченность жильем в г. Сочи на душу населения уменьшается, начиная с 2011 года. Именно в это время, в период подготовки к Олимпиады-2014 рост населения значительно ускорился.       
Можно сравнить обеспеченность жильем населения Сочи и других регионов. На диаграмме представлено сравнение среднероссийских показателей, Краснодарского края, Краснодара, городов-курортов Сочи, Геленджика и Анапы.  
График 5. Обеспеченность жильем в городах Краснодарского края и РФ  
Как показано на графике, количество жилья на душу населения в Краснодарском крае близко к среднероссийскому показателю и составляет 25 кв.м/чел. Величина и динамика указанного показателя для Сочи от них заметно отличается в меньшую строну и достигает только 21,4 кв.м на чел. Если показатели обеспеченности Краснодарского края и общероссийский показатели устойчиво растут с 2000 года от 18-19 кв.м/чел до 25 кв.м/чел в 2016, то указанный показатель для Сочи имеет как выраженный подъем, связанный с подготовкой к Олимпиаде 2014, так и выраженный спад и стабилизацию после завершения Олимпиады. Другие города-курорты Черноморского побережья Краснодарского края 2005-2007 Анапа и Геленджик имеют отличия в обеспеченности – существенно более высокие значения 3338 кв. м /чел. и более высокие темпы роста как обеспеченности жильём, так и населения. 
Показатели обеспеченностью жильем в городах-миллионниках имеют близкую динамику и значения, близкие к общероссийским показателям. Это отражено на графике 6. В большинстве из них обеспеченность жильём в 2016 году составляла от 24 кв.м/чел. до 26 кв.м./чел. при среднероссийском значении этого показателя 24,9 кв.м/чел. Следует отметить, что ежегодный ввод нового жилья мог отличаться очень значительно, от 0,3 кв.м/чел. до 2,25 кв.м/чел. Среднее 
19 
19,5 
20 
20,5 
21 
21,5 
22 
22,5 
23 
2005 2010 2015 2020 
кв.м/чел. 
годы 
 15,00  
 20,00  
 25,00  
 30,00  
 35,00  
 40,00  
2000 2005 2010 2015 
кв.м/чел 
годы Российская Федерация Краснодарский край 
Сочи Геленжик 
Анапа Краснодар 
годовое количество вводимого жилья за 11 лет так же может отличается на величину от 0,4 кв.м/чел в Нижнем Новгороде до 0,9 кв.м./чел. в Ростове-на-Дону. 
График 6. Обеспеченность жильем жителей городов – миллионников и Сочи   
Сочи быстроразвивающийся, крупный полумиллионный город, привлекающий много новых обеспеченных жителей, имеет более низкий показатель обеспеченности жильем, чем в среднем по России. Объяснятся это тем, что новое многоэтажное жилье приобретается преимущественно новыми жителями, сложностью строительства из-за горного рельефа и поэтому высокой ценой нового строительства. Обеспеченность жителей Сочи жильем можно сравнить с обеспеченностью жильем в г. Москве, что показано на графике 7.     
График 7. Обеспеченность жильем жителей городов Сочи, Москва, Московская область 
Из-за привлекательности жизни в столице и высоких доходов жителей существует большая миграция трудоспособного населения в столицу. Приток жителей, высокие доходы и ограниченность территорий для строительства  поддерживают высокие цены на жилье и низкую доступность жилья (соотношение между стоимостью квадратного метра и средней заработной платы).  В Сочи высокий уровень цен поддерживается притоком обеспеченного населения, ограниченными возможностями нового строительства из-за рельефа местности, а так же в прибрежной зоне.   Цены на квартиры в Сочи растут последние годы, несмотря на снижение стоимости в стране в целом. В 2017 год стоимость жилья в Сочи находилась на 3–м месте среди крупных городов, уступая только столицам, Москве и Санкт -Петербургу.      
 15,00  
 20,00  
 25,00  
 30,00  
 35,00  
1995 2000 2005 2010 2015 2020 
кв.м/чел 
годы 
Сочи Нижний новгород 
Екатеринбург Казань 
 15,00   17,00   19,00   21,00   23,00   25,00   27,00   29,00   31,00   33,00   35,00  1995 2000 2005 2010 2015 2020 
кв.м/чел 
годы 
г.Москва Московская область Сочи 
Таблица 5. Топ-10 городов России по стоимости кв. метра в новостройках 
2016 г.  
2017 г. 
Город 
Стоимость, руб./кв. м 
Место в рейтинге 
Динами ка 
Место в рейтинге 
Стоимость, руб/кв. м 
Город 
Москва 222 881 1 0 1 226 376 Москва 
Санкт-Петербург 102 981 2 0 2 104 919 Санкт-Петербург 
Подмосковье (Балашиха) 
81 860 3 -1 3 82 620 Сочи 
Сочи 81 473 4 +1 4 74 209 Подмосковье(Балашиха) 
Севастополь 78 024 5 -1 5 72 145 Хабаровск 
Хабаровск 76 489 6 +1 6 71 924 Севастополь 
Екатеринбург 71 082 7 0 7 67 319 Екатеринбург 
Нижний Новгород 68 948 8 -1 8 65 706 Казань 
Казань 65 523 9 +1 9 64 591 Нижний Новгород 
Калининград 57 728 10 -4 10 59 510 Уфа Москва и Сочи являются лидерами в России по недоступности жилья14. Что бы накопить средства на приобретение двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв.м семье из 3 –х человек с двумя работающими, получающими среднюю в городе зарплату, потребуется 21,3 года в Москве и 20,7 года в Сочи. 
Сравнение стоимости жилья в Сочи со стоимостью жилья в городах–миллионниках с учетом как первичного, так и вторичного рынка отражено в Таблице 6. 
Таблица 6.  Стоимость жилья в городах-миллионниках в 2017 году15. 
№ Город 
Стоимость 1 кв. м. жилья,   руб. 1 Екатеринбург 68 784 2 Казань 67 026 3 Нижний Новгород 62 468 4 Уфа 62 339 5 Новосибирск 61 172 6 Ростов-на-Дону 58 386 7 Самара 58 080 8 Красноярск 53 667 9 Краснодар16 52 944 10 Пермь 50 838 11 Волгоград 46 461 12 Воронеж 45 861 13 Омск 44 244 14 Челябинск 41 292  Среднее значение 55 284  Сочи 96 863 
                                                           14 https://realty.rbc.ru/news/5b768d939a79470da5b031a3 15 http://prclub.spb.ru/2017/06/27/top50city/ 16Краснодар стал городом миллионником в сентябре 2018 года 
 Как видно из таблицы 6, если в городах-миллионниках по итогам  2017 года стоимость квадратного метра жилья составляла в среднем  55,284 тыс. руб., от 42 тыс. руб. в Челябинске  до 69 тыс. руб. в Екатеринбурге, то в Сочи этот показатель равен 96,383 тыс. руб., что больше в 1,75 раза.  Как было указано выше, душевой доход жителей Сочи примерно такой же, как в городах- миллионниках.   
Жилой фонд Сочи относительно молод. Доля недвижимости, которая введена до 1980 года, составляет только около 12%, доля недвижимости, введенной после 1990 г., достигает 76%, доля самого современного жилья, введенного начиная с 2000 года, - 62%. В графической форме эта информация представлена на диаграмме 4. 
Диаграмма 4. Структура жилой недвижимости Сочи по году ввода в эксплуатацию*  
*По оценке компании IDEM, основываясь на данных по вводу жилья и общему размеру жилого фонда.  
Следует отметить, что примерно половину введенных площадей составляют индивидуальные дома. 
Сочи - курортный город, это налагает особый отпечаток на предпочтения покупателей и подходы к классификации жилья. Обеспеченные «коренные» сочинцы предпочитают17 индивидуальный коттедж. Наиболее обеспеченные иногородние  покупатели жилья часто выбирают многоэтажное элитное жилье вблизи моря. В километровой полосе от моря строится преимущественно элитное многоэтажное жильё, в данной зоне строительство других типов жилья экономически нецелесообразно. Проблемные объекты строительства 
К особенностям жилищного строительства в г. Сочи следует отнести частые нарушения при строительстве. Высокая стоимость жилья, наличие большой доли иногородних покупателей, которые недостаточно хорошо знают местный рынок, приводит к рискованной политике части застройщиков, нарушению законов. Так на сайте городской администрации города Сочи 18 есть специальная страница – черный список застройщиков, на сайте правительства Краснодарского                                                            17 По мнению аналитиков компании Macon 18 http://old.sochiadm.ru/blacklist/86462/ 
27% 
35% 
14% 
12% 
5% 
5% 2% 
2010-2017 2000-2010 1990-2000 1980-1989 1970-1979 1960-1969 
края19 указан перечень объектов недвижимости, при застройке которых выявлены нарушения. В г. Сочи таких нарушений 1129 по состоянию на май 2018 года. Основное нарушение - строительство без разрешения, нарушение предельных параметров, указанных в разрешении на строительство.  Проблемных объектов этажностью 4 и выше имеется 132 единицы 
Самое частое нарушение – это строительство объектов с другими характеристиками, чем указанные в разрешительных документах. Например, комплексы «Грин Хоста» и «Король Георг» возводят на землях ИЖС. Вместо не более чем 3-х этажных индивидуальных домов построены 13 этажные здания.  
Жилые комплексы.  
На начало августа 2018 годы экспонированы на информационных сайтах как объекты-жилые комплексы 123 единицы, из них 77 комплексов сданы, введены в эксплуатацию, 43 в стадии строительства и 3 проекта в стадии проектирования. В основном застройщиками являются местные организации, не имеющие девелоперского опыта, застраивающие только один дом. Из крупных иногородних застройщиков присутствует московская компания «Комстрин».  
По данным сайта самой компании,  КомСтрин – управляющая компания-застройщик федерального уровня. По объему текущего жилищного строительства КомСтрин в 2016 году заняла 11 место среди топ-100 крупнейших застройщиков Подмосковья, став одним из ключевых игроков рынка недвижимости в данном регионе. Параллельно компания застраивает Екатеринбург, Пермь и Сочи. В интернете большая часть отзывов негативные, что связанно с задержкой сроков ввода домов в эксплуатацию. 
 Из местных застройщиков больше всего «новых», не имеющих девелоперской предыстории. Из «старых» можно отметить компанию «Альпика».  
В портфеле компании Ново-Градъ есть крупные проекты, но реноме компании сильно испорчено крупнейшими долгостроями-АК «Фазотрон», ЖК «Туапсинский», АК «Горизонт». 
 Застройщик «Мебельщик» осуществляет крупнейший проект - комплексное развитие территории Дагомысской мебельной фабрики (ЖК «Каравелла Португалии»). Это первый проект указанного девелопера, в сети интернет пользователи активно обсуждают возможные просчеты архитекторов. 
Крупнейшими проектами являются ЖК «Каравелла Португалии», (10 домов по 13-14 этажей, 2523 квартиры), ЖК «Фазотрон» (2111 апартаментов) ЖК «Раз- Два-Три»(3 дома, 1821 квартира).  
Жилые комплексы преимущественно многоэтажные, этажностью от 14 до 20 этажей, технология с монолитным каркасом. Так как Сочи расположен в районе в сейсмической активности, то в строительных проектах обязательно должна быть учтена высокая степень сейсмоустойчивости (например, 8 баллов). Вблизи морского побережья развиваются преимущественно апартаменты, жилая недвижимость чаще располагается достаточно удаленно от береговой линии, более 1-2 км по дороге. Формат квартир небольшой: квартиры-студии и однокомнатные квартиры, квартиры свободно планировки малой площади составляют более ¾ от общего количества возводимых квартир. Такие квартиры более востребованы для сдачи туристам, ориентированы либо на краткосрочное сезонное проживание, либо на проживание 1-2 человек. 
 Очень часто присутствие в комплексе квартир с низкой для Сочи стоимостью (менее 60-70 тыс. рублей за кв. м) являются признаком возможного долгостроя, больших юридических рисков, проблемных технических решений. Так же следует отметить отсутствие большого числа объектов со сроком ввода после 2018 года. В указанной информационной базе из 28 значимых объектов только четыре планируется завершить строить после 2018 года. Это показатель дальнейшего снижения ввода многоквартирного жилья и увеличения доли индивидуального жилищного строительства в 2019 году. Почти все ЖК позиционируют себя в классе «комфорт» и «бизнес», однако, по мнению специалистов IDEM, практически все значимые жилые комплексы следует 
                                                           19 http://open.krasnodar.ru/reg_umk/reestr/ 
отнести к эконом (стандартному) классу в силу компактности жилья, обеспеченности парковками (количество парковок на одну квартиру) и элементами сервисной и социальной инфраструктуры (отсутствие SPA, ресторанов, количество парковок на одну квартиру, социальное окружение, близость моря и т.д.). Исключением являются «Риф Резиденс», «Горизонт». Полностью список строящихся жилых комплексов указан в  приложении.  
Квартирография. 
В таблице 10 представлены суммарные данные по структуре предложения на май 2018 года. 
Таблица 10. Ключевые показатели экспонированных квартир (как жильё, так и апартаменты) 
Тип недвижимости 
Количество единиц 
Доля Средняя площадь, кв.м 
Средняя стоимость кв.м 
Средняя стоимость квартиры, рублей 1-комнатная 2004 27,7%  37,51   83 364    3 127 327    2-комнатная 1152 16,0%  60,88   104 154    6 347 046    3-комнатная 426 5,9%  107,78   138 514    15 019 535    4-комнатная 62 0,9%  167,49   157 580    26 393 588    5-комнатная 12 0,2%  315,94   129 717    40 983 000    6-комнатная 4 0,1%  541,54   94 148    50 985 000    Свободная планировка 2736 37,9%  42,88   129 253    6 105 569    студия 826 11,4%  45,22   66 006    2 985 071    
Общий итог 7222 100%  51,47   106 053    5 743 551    
Структура предложения на рынке новостроек города Сочи учитывает курортный характер города.  Доля всех однокомнатных квартир, студий, апартаментов, квартир свободной планировки в общем количестве недвижимости составляет 77%. Т.е. в настоящее время экспонированы преимущественно однокомнатные квартиры. В таком жилье вполне комфортно можно жить одному или непродолжительное время (сезон) малой семьёй. В графической форме структура предложения отражена на Диаграмме 8.  
Диаграмма 8. Структура предложения по количеству комнат 
Рассмотрим стоимостные характеристики квартир Сочи на первичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 112 426 руб., что значительно превышает среднюю цену квадратного метра жилья (с учетом вторичного рынка)  82620 рублей за квадратный метр. Как показано в таблице, 4,5,6 комнатные квартиры, их размеры и стоимость характерны только для жилья бизнес и элит классов. Максимальная стоимость квартиры (апартаменты) составляет 241 516 080 рублей за четырех комнатную квартиру на 24 этаже площадью 329,4 кв.м в Karat Apartments (Карат Апатментс). Квартира расположена в Сочинском районе, микрорайон  Центральный, ул. Орджоникидзе, 17, на первой береговой линии с великолепными видовыми характеристиками. Цены квадратного метра ниже 60 000 руб. соответствуют высокорисковым объектам.  
  
77% 
16% 
6% 
1% 
Типы квартир по количеству комнат 1-комнатная 
2-комнатная 
3-комнатная 
многокомна тные 
Резюме. 
1. Сочи – крупный город, число постоянных жителей около полумиллиона человек, во время  курортного сезона население превосходит миллион человек. Город привлекает большое число новых жителей. Жилой фонд города в 2017 год вырос в полтора раза по сравнению с 2006г.  С 2006 года до 2014 года ввод нового жилья на душу населения превосходил общероссийские значения от 1,5 до 3 раз. Однако в последние годы рост жилья отстает от роста жителей, в силу этого фактора обеспеченность города жильем на душу населения отстает от среднероссийской, от значений по городам-миллионникам примерно на 17%. В 2015 году ввод жилья на душу был равен общероссийскому, а затем стал гораздо меньше.  Как и в других регионах юга России, больше половины вновь возводимого жилья составляет индивидуальное жильё.  2. Доходы жителей города примерно равны доходам  в городах-миллионниках, при этом стоимость квадратного метра жилой недвижимости значительно выше, чем в указанных городах. Если в городах-миллионниках по итогам в 2017 году стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляла в среднем 55,284 тыс. руб. то в Сочи этот показатель равен 96,383 тыс. руб., что больше в 1,75 раза.  По уровню цен на первичное  жильё Сочи на 3-м месте среди крупнейших городов России, а по недоступности жилья для жителей города на втором месте в стране, уступая только  Москве. 3. Фактор высокой стоимости жилой недвижимости стимулирует строительство новых домов. Однако, если в период  с 2006 -2010 гг., т.е. до олимпийского бума,  и после него, в 2015-2017,  ежегодно в среднем завершалось строительство многоквартирных домов площадью 95 116 кв. м., то  в 2010-2014 гг. было построено многоквартирное жильё площадью 1 621 344 кв. м, что  больше на 1 143 267  кв. м, чем можно было ожидать по средним значения за другие периоды. Это равняется примерно 12-ти  среднегодовым объемам  ввода многоквартирного жилья за  2006-2017 гг., кроме времени олимпийского бума (2010-2014 гг.). 4. Появление такого большого количества жилья, высокие цены привели к избытку предложения жилья на рынке, малому количеству нового строительства. По оценке IDEM  это  избыточное предложение может быть поглощено рынком к 2021-2022 гг. 5. Многоэтажное жилье, которое строится в Сочи, относится: к эконом-классу- 66%, комфорт классу- 23%,  к бизнес-  и элит-классам в сумме 12%.  6. В Сочи строящиеся многоквартирные дома  в основном предназначены  иногородним жителям  для непостоянного проживания. Привлекательной опцией может быть помощь в коммерческом  использовании квартир в то время, когда они не используется хозяевами для собственных нужд, например обслуживание и сдача в аренду квартир (апартаментов) управляющей компанией.  7. Подводя итоги можно утверждать, что при сохранении существующих тенденций, выводить на рынок большие объемы помещений в новых многоквартирных домах в Сочи целесообразно не ранее 2021 года. К этому времени предложение квартир в новостройках вернется к средним значениям. Введенные в эксплуатацию дома (или строящиеся с учетом всех новаций закона 214 –ФЗ) будут иметь дополнительные преимущества как надежные, без рисков долгостроя. 





 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.