На главную

19.11.2015

Владивосток – административный центр Приморского края. Расположен в Дальневосточном федеральном округе. Является крупнейшим научно-образовательным центром дальневосточного региона, четвёртым по грузообороту морским портом Дальневосточного бассейна, главной базой Тихоокеанского флота, конечным пунктом Транссибирской магистрали.

Основой экономики города является морской порт и транссибирская магистраль. 

Социально-экономическое положение Владивостока

Таблица № 2. Социально-экономические показатели Владивостока 


 

Средняя заработная плата превосходит показатели по России в целом. В то же время наблюдается незначительное замедление темпов роста этого показателя, что связано с кризисными явлениями в экономике.

Оборот розничной торговли, сохраняющий положительную динамику, по итогам 2014 года составил 149,6 млрд.  руб., это довольно высокий показатель для города с населением чуть более 600 тысяч человек.

Если объём промышленного производства Владивостока в период с 2012 г. по 2013 г. вырос на 32,58%, то к 2014 году темп развития промышленности замедлился до 7,28%.

Все показатели имеют положительную динамику, что свидетельствует о развитии города в целом и в частности о перспективах для развития торговой недвижимости.

Рынок торговой недвижимости

Насыщенность торговыми площадями 

В настоящее время воВладивостоке функционирует более 100 объектов, именующих себя торговыми центрами, при этом консультанты выделяют лишь 10 объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 174,2 тыс. кв.м., арендопригодной – 124,7 кв.м. 

Исходя из классификации, принятой в компании IDEM, под качественным/профессиональным торговым центром понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м. с эффективной концепцией, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

На момент исследования рынок качественной торговой недвижимости Владивостока находится на начальном этапе формирования. Насыщенность ими составляет 288,7 кв. м/1000 чел.

Таблица № 3. Торговые центры Владивостока 


 

 

Наибольшее распространение по типу торгового центра получили окружные ТЦ, а самым насыщенным торговой недвижимостью является Первореченский район.

Все действующие во Владивостоке торговые объекты, как современные, так и устаревшие советских времен, имеют ряд схожих особенностей:

  1. Относительно небольшая общая площадь (10 000 - 20 000 кв. метров);
  2. Отсутствие профессионального торгового зонирования. Большая часть торговых объектов, по сути, являются крытыми рынками с мелкой «бутиковой» нарезкой площадей и значительной долей малоэффективных и «мертвых» зон;
  3. Низкая степень присутствия сетевого федерального ритейла;
  4. Отсутствие во многих торговых центрах якорных арендаторов;
  5. Отсутствие сбалансированного пула арендаторов и понимания размещения арендаторов внутри торгового центра;
  6. Идентичный состав арендаторов;
  7. Многоуровневость(3 и более этажей) торговых центров;
  8. Отсутствие достаточной и комфортной парковочной зоны;
  9. Отсутствие эффективной навигации торговых центров.

В целом на развитие торговой недвижимости города в большей степени влияет географическое положение: сильная удаленность от центра страны и соседство с КНР и КНДР. То есть в глобальном смысле количественный и качественный рост объектов торговой недвижимости сдерживает отсутствие спроса, как со стороны ритейлеров, так и со стороны потребителей. Казалось бы, Владивосток по своим социально-экономическим показателям имеет хороший потенциал: высокая численность населения и ее стабильная положительная динамика, высокий процент платежеспособного населения, интенсивный ежегодный рост оборота розничной торговли и крайне низкая степень конкурентного давления среди сетевого ритейла. На практике же – отсутствие до недавнего времени качественных торговых центров, сложная логистика и высокие управленческие издержки, а также высокая стоимость жизни местного населения (11 место в России согласно данным Росстата) и близость к оффшорной зоне с Китаем.

За несколько лет до кризиса 2014 года, рынок торговой недвижимости Владивостока достаточно оживленно развивался – появлялись новые торговые центры, в том числе были открыты и заявлены еще несколько качественных торгово-развлекательных центров городского масштаба. Город поступательно осваивали федеральные сетевые операторы торговли, вектор развития которых действительно тяготел в сторону Дальнего Востока.

Однако кризис внес свои коррективы: темпы строительства новых объектов сократились, как и планы ритейлеров по освоению региона.

Говоря о перспективах необходимо принимать во внимание тенденции развития межгосударственных отношений. В условиях перенаправления Российской экономики с Запада на страны тихоокеанского региона, значимость Владивостока в распределении импортных товаров по России возрастёт многократно. Если к этому добавится качественная реализация программ по «Территориям опережающего развития», экономический потенциал региона, в том числе потребительский рынок, значительно вырастут в перспективе 3–5 лет.

В целом, рынок торговой недвижимости Владивостока находится на начальном этапе формирования, поскольку наблюдается низкий уровень обеспеченности качественными торговыми площадями, это свидетельствует о большом потенциале рынка. Но существует немало трудностей для дальнейшего развития, одной из них является сложная логистика.

Строительство новых торговых центров г. Владивосток

Рынок торговой недвижимости Владивостока продолжает развиваться,и в настоящее время в городе ведется строительство четырех масштабных объектов.

Одним из которых является ТРЦ «Седанка сити» общей площадью 94 000 кв.м. (7 торгово-развлекательных уровней). Открытие ТРЦ запланировано на 4 квартал 2015 г.

ТРЦ «Седанка сити» станет крупнейшим торгово-развлекательным центром Владивостока и Приморского края. В «Седанка-Сити» появятся: около 100 магазинов, 15 ресторанов, парковка на 2000 автомобилей, детский развлекательный центр, боулинг на 15 дорожек и многозальный кинотеатр. Торговый центр расположен по адресу: ул. Полетаева, 6, имеет удачное местоположение вблизи крупной автомагистрали М60, которая связывает Владивосток с другими городами Приморья и Хабаровского края и обеспечивает высокий автотрафик. Объект обладает так же хорошей визуальной доступностью и доступностью общественным транспортом.

Рисунок №1. ТРЦ «Седанка сити» в г. Владивосток. 

Еще один знаковый проект - Торгово-развлекательный центр «Дружба» станет одним из крупнейших торговых объектов Владивостока, общей площадью 50 000 кв.м.

ТРЦ «Дружба» будет иметь 5 уровней, парковку на 1035 машиномест, развлекательный центр,фуд-корт (4-й этаж), тематические рестораны и кафе.Открытие ТРЦ запланировано на 4 квартал 2015 г.

ТРЦ «Дружба» находится в районе «Второй речки» - исторически сложившемся торговом центре города в шаговой доступности от Владивостокского шоссе – основной транспортной артерии города.

Жилой массив района составляет более 80 000 населения. Рядом находятся аэровокзал и автовокзал, пассажирский поток которых достигает до 4000 чел./сут., а также ж/д станция с пассажиропотоком до 20 000 чел./сут. 

Третий строящийся торговый-развлекательный центр - ТРЦ на Калинина, открытие запланировано на конец 2016 года. Он расположится по адресу ул. Калинина, 6А.

Первый концептуальный Торгово-развлекательный центр на ул. Калинина, расположенный в самом густонаселенном районе Владивостока в зоне эффективной транспортной развязки. Будущий торговый комплекс имеет прекрасную визуальную доступность и удобный паркинг. Арендаторы комплекса будут представлять уникальный спектр товаров и услуг, отвечающих всем пожеланиям разных категорий покупателей.

Общая площадь центра, который расположится на 5 уровнях, составит 95 000 кв. м.

Здесь будет сразу несколько супермаркетов: супермаркет посуды и товаров для дома, супермаркет бытовой техники, супермаркет детских товаров.

Предусмотрены развлекательная зона, фудкорт и многозальный кинотеатр.

Четвертый строящийся проект -  ТРЦ «Просто». ТРЦ «Просто» расположен на проспекте 100-летия Владивостока, 99, и его строительство ведется с долгими перерывами уже много лет. Открытие ТРЦ запланировано в 2016 году.

Общая площадь объекта может составит рекордные 127 000 кв. м. с парковкой на 1 400 мест. ТРЦ будет иметь: продуктовый гипермаркет городского формата (до 6-7 тыс. кв. м), бытовую технику и электронику (2000-2500кв. м), спортивные товары (1500 кв. м), детские товары (до 2000 кв. м), многозальный кинотеатр с собственной полноценной зоной развлечений (5500 кв. м), товары для дома (400 кв. м), крупные монобрендовые международные сети одежды (Inditex – около 5500 кв. м).

Ввод такого большого количества торговых площадей коренным образом изменит ситуацию с шопингом во Владивостоке. В первую очередь будет наблюдаться ротация текущих арендаторов, уменьшение арендных ставок и возрастание доли вакантных площадей. Федеральные ритейлеры могут прийти на рынок, но в текущей рыночной ситуации спрогнозировать это сложно, так как сами ритейлеры ждут каких-либо изменений в экономической ситуации и многие пока, либо заморозили свое развитие, либо не рассматривают столь отдаленные от Центра регионы.

 

Выводы:

  1. Рынок торговой недвижимости Владивостоканаходится на начальном этапе формирования. Несмотря на хороший потенциал региона, особенности географического положения (сильная удаленность от центра страны, неразвитая логистика и высокие управленческие издержки,связанные с ней) сдерживают темпы развития отрасли. Появившееся за последние годы оживление подорвано экономическим кризисом 2014 года. По периферии города объекты развиваются преимущественно как районные и микрорайонные, ориентированные на первичную зону обслуживания.
  2. Подавляющее большинство торговых центров (преимущественного районного и микрорайонного значения) относятся к малоэффективным объектам в силу многоуровневости, отсутствия явной концепции и дефицита парковочных мест.
  3. В городе низкий уровень присутствия федерального сетевого ритейла, активно развиваются местные предприниматели и сети. Особенно остро отсутствие сетевого ритейла ощущается в сфере развлечений и общественного питания.
  4. Возможности для развития торговой недвижимости сильно ограничены из-за отдалённости от федерального центра. Это означает усложнение логистики и управления для федеральных ритейлеров, тем самым ограничивая их возможности по расширению во Владивосток.
  5. После ввода глобальных торговых центров ситуация на рынке торговый недвижимости коренным образом изменится. Будет наблюдаться ротация текущих арендаторов, уменьшение арендных ставок и возрастание доли вакантных площадей. Выход на рынок Владивостока федеральных и международных ритейлеров, если ситуация в экономике не изменится, спрогнозировать сложно, так как сами ритейлеры ждут каких-либо изменений и многие пока либо заморозили свое развитие, либо не рассматривают столь отдаленные регионы.

 

 

 

 

 







 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.