На главную

АНАЛИТИКА Бизнес центров НИЖНЕГО НОВГОРОДА. ИТОГИ 2015 Года. ПРОГНОЗы на 2016 год.

25.12.2015

Общее состояние рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода

Региональная классификация офисных центров

С 2010 г. Гильдия Управляющих и Девелоперов начала проводить в России профессиональную классификацию бизнес центров. С 2014 г. была введена общепризнанная классификация «АОКС» (aocs.ru).

К сожалению, многие собственники не проводят профессиональную классификацию БЦ, а присваивают им класс самостоятельно, заявляя об этом на рынке. Причем их оценка зачастую не отображает реального состояния объектов. Классификация бизнес-центров предложена «Российской Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (РГУД), Гильдия Управляющих и Девелоперов проводит классификацию БЦ.

Бизнес-центром принято считать отдельно стоящее здание, офисной площадью не мене 3 000 кв.м., причем офисная функция должна быть основной в структуре центра.

Источник: утверждено общим собранием членов представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов» 26.02.2010.

По данным РГУД всего в Нижнем Новгороде БЫЛО классифицировано 14 бизнес-центров, общей площадью 188 200 кв.м. При этом по новой классификации АОКС на данный момент в Нижнем Новгороде не классифицирован ни один БЦ.

Таблица. Общие данные по БЦ Нижнего Новгорода

Основываясь на данных бизнес центров, которые самостоятельно определили себе класс, основываясь на данных о классифицированных РГУД БЦ, а также на основных параметрах классификации бизнес центров, БЦ в городе можно разделить по классу следующим образом:

Таблица. Структура рынка Нижнего Новгорода по классам БЦ, несертифицированные БЦ*

* в таблице отмечены только БЦ, соответствующие определению РГУД

Отметим тенденцию к увеличению качества вводимых объектов. В последние годы строятся, в основном, БЦ класса А, В+ и В. Из 12 офисных центров, открытых в последние 3 года из них 3 класса А, 2 класса В+, 5 класса В и всего 2 класса С.

Диаграмма. Структура рынка Нижнего Новгорода по классу БЦ (шт.)

Диаграмма. Структура офисных площадей по классу(кв. м)

Исходя из анализа двух вышеприведенных диаграмм, следует отметить, что бизнес центры, класса А и В+ (в особенности А-класса) обладают большей полезной площадью. БЦ класса С – это, в основном, либо новые небольшие здания, либо реконструированные здания постройки XIX в.

История, динамика

Первые современные офисные центры в Нижнем Новгороде стали появляться, начиная с 2004 года. Именно в это время началось строительство новых и реконструкция административно-офисных зданий общей площадью порядка 40 000 кв.м: «Две башни» на улице Белинского, офисное здание на улице Семашко, здание на улице Канавинской, реконструированное здание на

В 2005 был открыт первый бизнес-центр класса А – «Столица Нижний» общей площадью 22 000 кв.м. До этого времени рынок офисной недвижимости города находился на начальной стадии развития – сдавались лишь помещения в бывших административных зданиях и НИИ.

До сих пор основная масса предложения на рынке представлены реконструированными или перепрофилированными зданиями изначально не офисного предназначения. Как правило, такие помещения ориентированы на местных небольших арендаторов, для которых низкая арендная ставка является определяющим фактором.

Мы отмечаем, что офисный сегмент коммерческой недвижимости еще не успел оправиться от кризиса 2008-2009 гг., как наступил новый виток кризиса. Так, в промежутке между 2009 и 2014 гг. было построено 11 БЦ полезной площадью 82 700 кв.м. В 2014 г. было построено всего 3 БЦ полезной площадью 20 600 кв.м: «Кулибин», «Esquire», «Свобода».

Карта. Бизнес центры, открытые в 2015 г.


 

Следует отметить, что практически все новые БЦ были расположены в верхней части города, преимущественно в Нижегородском (наиболее насыщенным офисными площадями) районе.

Диаграмма. Динамика прироста офисных площадей по годам*

Все офисные площади, находящиеся в зданиях, построенных до 2004 г. и впоследствии реконструированных под бизнес центры учтены в первом столбце. % прироста считается, относительно прошлого года.

Следует отметить, что наибольший ввод офисных площадей наблюдался именно в кризисные периоды (2009-2010 и 2015 гг.). В следствии чего создается профицит предложения и снижение арендной ставки.

 

Диаграмма. Распределение полезных офисных площадей по районам города

 

Анализ географической структуры офисных помещений в бизнес-центрах показывает неравномерность предложения по административным районам. Наибольшая концентрация офисов отмечается в деловом центре города – в Нижегородском и близлежащих улицах Советского района. Объем предложения в остальных районах города – незначительный.

Наибольшее количество офисных площадей (55%) сосредоточено в Нижегородском районе.

Анализ арендных ставок в офисных центрах

Таблица. Средняя стоимость предложения офисных площадей по районам города*

* Стоимость предложения аренды. Данная стоимость аренды рассчитана, включая небольшие офисные центры менее 3000 кв.м.

Несмотря на значительный перевес в предложении офисных площадей Нижегородского района, именно в нем арендные ставки самые высокие.

Средневзвешенная стоимость предложения аренды составляет 716 руб/кв.м/мес.**

Средневзвешенная стоимость предложения аренды офисных помещений по городу снизилась на 7-8%, относительно прошлого года.

** Стоимость сделки может быть на 10-20% ниже, чем стоимость предложения в следствии торга.

В бизнес центрах с удачным местоположением и проработанной концепцией арендная ставка сохранилась на прежнем уровне или снизилась незначительно, также и доля вакантных площадей практически не увеличилась. Более сильное снижение ставок и увеличение доли вакантных площадей наблюдалось в офисных центрах с менее удачным местоположением и неявной концепцией. Более устойчивыми к снижению арендных ставок оказались БЦ класса В и С. Современные качественные БЦ класса В, например, такие, как Сенатор (открылся в 2015 г.), выдерживают ставки на уровне выше среднерыночных - 1000 руб/кв.м/мес (все включено), заполнен более чем на 90%.

 

Парковка

Основной проблемой всех бизнес-центров является ограничения парковочных мест. Особенно актуальна эта проблема для офисных центров, реконструированных из старых зданий, а также для БЦ в центре города. Еще недавно среди офисных центров на региональном рынке был нормальным показатель обеспеченности парковкой на уровне 3-4 м/м на 100 кв.м полезной площади. Сейчас этот показатель вырос до 4-5 м/м на 100 кв.м полезных площадей.

Согласно «СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» для офисной зоны требуется минимум 5 п/м на 100 кв.м

Согласно общепринятым отраслевым стандартам для качественных БЦ - 29 п/м на 100 рабочих мест или, около 5 м/м на 100 кв.м полезной площади

При этом даже современные бизнес центры продолжают открываться с обеспеченностью парковочными местами всего 2-3 м/м на 100 кв.м полезной площади, что существенно ниже нормы.

Перспективы развития

На уровне администрации города неоднократно поднимался вопрос о необходимости переноса деловой активности из перегруженного исторического центра в Заречную часть города. Назывались Канавинский район (на территории Стрелки) и Ленинский (пл. Комсомольская как географический центр города). Специалисты в области градостроительства отмечают, что принятие подобных решений является общемировой тенденцией характерной для многих мегаполисов, но в то же время обращают внимание, что убедить представителей бизнеса сменить «статусные» места дислокации - задача трудновыполнимая.

По мнению консультантов IDEM, спрос на офисные площади в административном центре в Нижегородском районе по-прежнему будет выше, чем в других районах. В течение ближайших лет перенос делового центра, возможно, будет иметь место, но процесс децентрализации всё же будет происходить крайне медленно. Преимущества будут иметь объекты с более высокой транспортной доступностью, центральным местоположением и вместительной парковкой. Именно эти аспекты являются наиболее острыми для действующих объектов в деловом центре города.

В мае 2013 года администрация города заявила о новом проекте реконструкции площади Сенной и строительстве там новых офисных площадей. По словам мэра города, центров деловой активности в будущем будет два: один – в районе старого Канавино (Стрелка, улица Марата), второй – в районе площади Сенной. В то же время администрация города поддерживает «инициативы районных администраций по строительству деловых центров в отдельно взятых районах». В случае заявления о переносе центра деловой активности на пл. Сенную, наблюдается некоторый прогресс был открыты БЦ «Дипломат».

Сейчас перспективы рынка офисной недвижимости неясны. Несмотря на тенденцию к строительству объектов класса B+ и выше, новых проектов в Нижнем Новгороде пока не заявляется. К тому же перспективы развития офисных центров классов B+ и A неясны, так как по России в целом, именно этот сегмент пострадал от кризиса в большей степени, в Нижнем Новгороде данный сегмент пока держится более уверенно в связи со спецификой рынка.

Консультанты IDEM прогнозируют, что планы по строительству новых бизнес центров в Нижнем Новгороде начнут появляться к моменту стабилизации глобальной экономической ситуации в России, но не ранее 2016 г, который, как ожидается, будет нелегким. При этом, консультанты IDEM прогнозируют, что темпы роста вакантных площадей в 2016 г. и темпы снижения арендной платы будут замедляться.

Таблица. Заявленные проекты офисных центров

Резюме:

  1. В 2015 г. был отмечен значительным вводом качественных офисных площадей (более 42 000 кв.м полезных офисных площадей или на 9% больше, чем в 2014 г.) на фоне кризиса и снижения уровня деловой активности.
  2. Наблюдалась ротация арендаторов в бизнес центры более низкого класса или в БЦ, которые предлагали более лояльные коммерческие условия.
  3. В среднем, средневзвешенная стоимость аренды офисных помещений по городу снизилась на 7-8%, относительно прошлого года. Более существенное снижение арендных ставок наблюдается в БЦ класса А.
  4. Наибольшим спросом пользуются концептуальные бизнес центры, преимущественно класса B, с лучшей транспортной доступность и наличием собственной парковки. В бизнес центрах с удачным местоположением и проработанной концепцией арендная ставка сохранилась на прежнем уровне или снизилась незначительно, также и доля вакантных площадей практически не увеличилась. Более сильное снижение ставок и увеличение доли вакантных площадей наблюдалось в офисных центрах с менее удачным местоположением и неявной концепцией. Более устойчивыми оказались БЦ класса В. Современные качественные БЦ класса В, например, такие, как Сенатор, выдерживают ставки на уровне выше среднерыночных - 1000 руб/кв.м/мес. и не испытывают проблем с заполняемость.
  5. В Нижнем Новгороде в последние годы прослеживается тренд строительства концептуальных БЦ класса В и выше.
  6. Доля вакантных площадей увеличилась на 10-20% в зависимости от БЦ. Более всего количество вакантных площадей увеличилось в БЦ класса А, практически в два раза больше, чем в классе В.
  7. Наиболее значимая проблема влияющая в том числе на ликвидность объектов – недостаток парковочных мест, данная проблема наблюдается даже в современных БЦ. При норме сейчас почти в 5 м/м на 100 кв.м полезных площадей, даже современные БЦ открываются с парковочным индексом в 2-3 м/м на 100 кв.м.
  8. В ближайшее время не будет открыто новых бизнес центров. Новые проекты могут появиться ближе к 2017 г. или к моменту стабилизации макроэкономической ситуации.
  9. На протяжении последних 5-7 лет продолжается тенденция переноса центра деловой активности из исторического центра города. В последнее время особое внимание уделяется развитию Канавинского района и территории Стрелки к проведению ЧМ 2018, что способствует развитию коммерческой недвижимости в целом и офисной функции в частности.
  10. В связи с ухудшением макроэкономической ситуации, которая сказалась на эффективности работы ряда компаний, многие представители бизнеса приняли решение о сокращении издержек, в том числе на аренду офисов, в результате чего часть арендаторов будут вынуждены менять место расположения на более бюджетное, как правило, на бизнес-центры классом ниже, именно поэтому БЦ класса А ощутили наибольшее влияние кризиса.

 






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.