На главную

2013г. Аналитика. Торговая недвижимость Екатеринбурга | Обзор рынка

21.07.2013

Основные показатели Екатеринбурга

Екатеринбург – важнейший экономический центр Урала, имеет выгодное экономико-географическое и геополитическое положение на стыке Европы и Азии. На территории города расположен международный транспортный узел, где происходит пересечение туристических и транспортных маршрутов.
С самого своего основания город был крупным промышленным центром. Кроме того, высокая плотность населения города, положительная демографическая ситуация, благоприятная динамика доходов населения и снижение уровня безработицы создает предпосылки для развития потребительского рынка, что влечет за собой позитивные изменения на рынке торговой недвижимости.
На сегодняшний день Екатеринбург занимает третье место в стране по объёму розничного товарооборота (после Москвы и Санкт-Петербурга) с большим отрывом от других городов-миллионников.
Традиционно в Екатеринбурге отмечается высокий показатель оборота розничной торговли относительно других городов-миллионников, характеризующийся устойчивым ежегодным ростом.
За 2012 год оборот розничной торговли Екатеринбурга составил 607,9 млрд. руб, что на 6,4% больше, чем в предыдущем году.

Рис. 1 Оборот розничной торговли в 2012 году «городов-миллионников», млрд. руб.
 
Устойчивая динамика оборота торговли создает условия для стабильного функционирования существующих объектов торговли. Предпосылок к падению оборота розничной торговли не наблюдается. 
Прирост количества предприятий розничной торговли за 2012 год составил 280 объектов. С начала 2006 года отмечается прирост объектов розничной торговли на 34,6%.
Структура сетей по географическому признаку выглядит следующим образом (по данным администрации города):

Рис. 2
Торговые сети г. Екатеринбург 2009 – 2012гг.


В посткризисный период отмечается резкий скачок прироста торговых сетей города. Это объясняется быстрым выходом Екатеринбурга из кризиса 2008-2009 гг. благодаря устойчивой экономике, основанной на фундаментальных отраслях промышленности. Отчасти повлиял масштабный ввод торговой недвижимости в 2009-2010 гг. Торговые сети, сильно пострадавшие в период кризиса, устремились в Екатеринбург, где наблюдался и платежеспособный спрос, и новые, качественные торговые площади, в то время как другие регионы России не были столь привлекательны. В последние годы наблюдается прирост федеральных сетей.
В 2012 году количество местных сетей увеличилось на 39 операторов. Нужно отметить, что этому способствовала стратегическая программа «Екатеринбург – центр производства качественных и безопасных потребительских товаров», целью, которой было интенсивное развитие современного местного производства продуктов питания и товаров легкой промышленности, что, по мнению правительства города, приведет к развитию аграрно-промышленного комплекса, повышению качества и ассортимента предлагаемой населению продукции.
По оценкам РА «Эксперт» Свердловская область занимает 4 (из 83) место в ежегодном рейтинге инвестиционного потенциала регионов страны и 15 место в рейтинге инвестиционных рисков (место в рейтинге обратно пропорционально уровню риска).
Стоит отметить, что Свердловская область по инвестиционной привлекательности уступает только Москве, Московской области и Санкт-Петербургу.
Екатеринбург включен в окончательный список городов, принимающих чемпионат мира по футболу в 2018 году. В связи с этим, в ближайшие пять лет ожидается приток инвестиций в регион направленных на дальнейшее развитие инфраструктуры города и строительство новых объектов для отдыха, туризма, досуга и развлечений.

Таб. 1 Город в цифрах.

Население Екатеринбурга (01.01.2013 г.)

1 437 тыс. человек

Население Свердловской области (01.01.2013 г.)

4 315 тыс. человек

Оборот розничной торговли (2012 г.)

607,9 млрд. руб.

Средняя номинальная начисленная з/п (2012 г.)

33 432 руб.

Расстояние до Москвы

1852 км.

 

Развитие рынка торговой недвижимости Екатеринбурга

Рынок торговой недвижимости Екатеринбурга является одним из наиболее развитых в России. Первый торговый центр появился в 1994 году – ТЦ «Дмитриевский» (общая площадь 15 000 кв.м.). До 2002 года в Екатеринбурге ежегодно открывалось по одному торговому центру, а с 2002 года началось динамичное развитие рынка торговой недвижимости города - наибольший ввод был отмечен в 2006 году. В посткризисные 2010 – 2011 годы рынок охватила стагнация, но уже в 2012 году был зафиксирован очередной масштабный ввод качественных торговых центров.

Рис. 3 Динамика ввода качественных арендопригодных торговых площадей г. Екатеринбурга.

В настоящее время в Екатеринбурге функционирует около 36 качественных торговых центров. Их общая площадь составляет 1 382 тыс. кв.м., полезная площадь – около 773 тыс. кв.м.
Отметим, что если до 2004 года на рынке преимущественно преобладали небольшие торговые центры, то, начиная с 2005 года, практически ежегодно вводятся торговые центры регионального масштаба. При этом по мере нарастания конкуренции все большую популярность приобретают специализированные торговые центры.

Рис. 4 Динамика структуры ввода торговых центров Екатеринбурга.


Более половины торговых центров Екатеринбурга ориентированы на покупателя с уровнем доходов «средний»/ «средний+».
Обеспеченность жителей Екатеринбурга качественными торговыми площадями приближается к 540 кв. м. на 1000 человек. Согласно данным администрации города, по обеспеченности торговыми площадями Екатеринбург обогнал все российские города-миллионники.

Рис. 5 Обеспеченность качественной торговой недвижимостью городов-миллионников, 2013 год. (источник данных по прочим городам – GVA Sawyer)

Уровень обеспеченности торговыми площадями в Екатеринбурге приблизился к аналогичным показателям европейских городов
Однако если количественно рынок торговой недвижимости Екатеринбурга близок к насыщению, то качественных площадей по-прежнему не хватает. Отчасти это затрудняет выход на рынок новых для Екатеринбурга сетей и брендов.

Основные розничные сети Екатеринбурга

Сегмент продуктовой розницы в Екатеринбурге сформировался и продолжает динамичное развитие. Продовольственный ритейл города представлен сильными местными игроками («Купец», «Кировский», «Звездный», «Монетка» и др.), федеральными («Пятерочка») и международными сетями («Метро», «Ашан»). В настоящее время обостряется конкуренция между местными сетями, поддерживаемыми правительством города, и пришедшими из других регионов.

Таб. 2 Популярные розничные сети Екатеринбурга.



Название

Формат

Количество торговых точек

Российские сети

Красное&Белое

«магазин в двух шагах от дома»

30

Чкаловский

«магазин у дома»

10

Семь ключей

семейный магазин шаговой доступности, ТЦ

8

НормаН-Виват

супермаркет

7

Элект

продуктовые магазины

5

Морковь

продуктовые магазины: мини, стандарт, суперстандарт

12

Пикник (Винни)

магазин прилавочного типа, торговый центр, супермаркет, магазинов у дома

11

Минутамаркет

минимаркет

50

Елисей

супермаркет

21

X5 Retail Group

Дискаунтер, супермаркет, гипермаркет

91

Бест Маркет

супермаркет

7

Мегамарт

гипермаркет

13

Группа компаний «Атлант»

гипермаркет, супермаркет  и магазин шаговой доступности.

41

Кировский (Купец)

супермаркет, универсам

61

Fix Price

универсам

4

Монетка

дискаунтер, супермаркеты, гипермаркеты

55

О`КЕЙ

гипермаркет

2

Звездный

супермаркет

14

Вестфалика

магазин

7

Kari

магазин

4

Хит-спорт

магазин

5

Иностранные сети

METRO C&C

торговый центр

3

Groupe Auchan SA

гипермаркет, супермаркет

 

CASTORAMA

гипермаркет

1

LERYE MERLIN

гипермаркет

1

Chanel

бутик

1

Hoff

гипермаркет

1

Nespresso

бутик

1

Belwest

магазин

5

На территории г.Екатеринбурга отмечается преобладание непродовольственных сетей. По данным правительства города, на конец 2012 г. в городе функционировало 655 непродовольственных сетей, 133 сети общепита и 82 продовольственные сети. По сравнению с 2011 годом рост количества непродовольственных сетей равен 14, а общепит и продовольственные сети увеличились на одну единицу.
Отметим, что на рынке розничных сетей наиболее развиты малые форматы, а вот гипермаркетов не так много. Розничная сеть О`КЕЙ купила землю рядом с ТЦ «Дирижабль», где планирует открытие 3 гипермаркета в Екатеринбурге, однако в планах О`КЕЙ открыть 4 гипермаркета на территории города.
Не смотря на жесткую конкуренцию среди розничных сетей Екатеринбурга, по данным комитета по товарному рынку, в ближайшее время ожидается открытие 10 продовольственных дискаунтеров федеральной сети «Верный». Сеть «Верный» основал бывший совладелец розничных сетей X5 Retail Group Андрей Рогачев в июле 2012 года. Первоначальное название новой сети было Frank. Но уже осенью того же года сеть переименовали.
Продолжают экспансию рынка Екатеринбурга и международные сети. В 2012 году в Екатеринбурге появились такие значимые операторы, как международная компания, специализирующаяся на продаже товаров для строительства, отделки и обустройства дома, дачи и сада «Leroy Merlin», международная сеть детских товаров «Mamas & Papas» и международная сеть одежды для женщин «Orsay». В 2013 году «Mamas Papas» планирует открыть свой второй магазин в Екатеринбурге, а также планируются к открытию гипермаркет спортивных товаров «Decathlon» и бутик кофе и кофемашин «Nespresso».

Стрит-ритейл Екатеринбурга

На сегодняшний день обеспеченность торговыми площадями Екатеринбурга со-ставляет около 1150 кв.м./ 1000 чел. Стрит-ритейл занимает порядка 50% от общего объема торговых площадей города. Обеспеченность жителей Екатеринбурга площадями стрит-ритейла составляет около 500 кв.м/ 1000 чел. По данным Уральской палаты недвижимости в Екатеринбурге на стадии строительства в настоящее время находится еще порядка 117 000 кв.м. Насыщение сегмента ожидается за счет нового строительства жилых микрорайонов.
Исторически стрит-ритейл развивался в центральной части города, где наиболее высокий пешеходный и автотрафик. Основные торговые коридоры Екатеринбурга сосредоточены на улицах административного центра города – ул. Московская, ул.Малышева, ул. Карла Либкнехта, пр-кт Ленина, ул. 8 Марта. На юго-западе города стрит-ритейл сосредоточен на ул. Бардина.
Стоит отметить, что ограничением роста сегмента является активное строительство торговых и торгово-развлекательных центров. Однако в настоящее время многие застройщики озаботились созданием комплексной, полноценной инфраструктуры на первых этажах новостроек. В связи с этим стрит-ритейл вновь стал активно развиваться. На ул. Вайнера сейчас формируется пешеходная зона, по которой, по планам администрации, будет проходить один из туристических маршрутов – так улица станет новым торговым коридором.
Агентства по недвижимости отмечают уверенный спрос на площади стрит-ритейла. Инвестиционная привлекательность объектов объясняется хорошей доходностью, порядка 13%, высокой ликвидностью и относительно невысокими рисками. Как правило, помещения стрит-ритейла интересны, как для финансовых компаний, так и для компаний, работающих в сфере товаров и услуг.
Уровень арендных ставок на площади стрит-ритейла увеличился на 13% и по итогам первого квартала 2013 года в среднем составил 970 руб. за кв.м. Стоимость помещений так же увеличилась – годовой прирост составил порядка 5%, и в начале 2013 года цена 1 кв.м. площадей стрит-ритейла в среднем равнялась 81 600 руб.
Особо подчеркнем, что в период кризиса стрит-ритейл Екатеринбурга оказался наиболее устойчивым сегментом торговой недвижимости.

Торговые центры Екатеринбурга

В настоящий момент в Екатеринбурге функционирует множество различных объектов идентифицирующих себя в качестве торговых центров. Консультанты IDEM, руководствуясь международными стандартами, выделяют 36 торговых центров в Екатеринбурге (торговые центры полезной площадью от 5000 кв.м.).

Таб. 3 Список торговых центров Екатеринбурга.

Название  (адрес)

Якорные арендаторы

Общая/торговая площадь, кв.м

Верх-Исетский район 

ТРЦ Алатырь (ул. Малышева, 5)

СпортМастер, Медиа Маркт, Карусель, к/т Синема Парк, Extreme Fitness Athletics.

80 000/ 40 000

ТРЦ Европа (пр. Ленина, 25)

"Звездный", галерея моды

21 000/ 10 500

ТРЦ Карнавал (ул. Халтурина, 55)

«М.Видео», «Ашан», «McDonald`s», «Детский мир», к/т Киноплекс

75 000/ 40 000

СТЦ Мега Екатеринбург (ул. Металлургов, 87)

 IKEA, Ашан, OBI

127 000/ 84000

ТРЦ Радуга-Парк (ул. Репина, 94)

О'Кей, Media Markt, к/т Каро Фильм, Hoff , H&М

113163/ 56 036

ТЦ  Универбыт (ул. Посадская, 28А)

Fashion-галерея

5 865/ 4 294

ТРЦ Фан Фан (ул. Ясная, 2)

Эльдорадо; Л`Этуаль, Mcdonalds, Centro, Adidas, Дочки&сыночки; Мегамарт.

32 000/18 000

ТРЦ Буревестник (ул. Белореченская, 28А)

"Звездный"

10 700/ 5 000

ТЦ на Московской горке (ул. Радищева, 55)

Галерея мебельных магазинов

10 000/ 6 000

ТЦ Успенский (ул. Вайнера, 10)

"М.Видео"

25 000/ 16 000

ТЦ Галерея архитектор (ул. Малышева, 8)

Галерея мебели и предметов интерьера.

9 650/ 6 200

ТЦ Гермес-Плаза (ул. Малышева, 16)

Парфюмерный супермаркет “Золотое яблоко”

16 610/ 6 600

ТРЦ Гринвич (ул. 8 Марта, 46)

 

“Купец”, к/т “Титаник Синема”, “Техносила”, медиамаркет “Сфера”, ресторанный дворик “Пир”

53 500/ 33 000

 

ТЦ Галерея Тихвинъ (ул. Сакко и Ванцетти, 99)

Fashion-галерея

8 769/ 6 153

ЭкоМолл Гранат (ул. Амундсена, 63)

М.Видео, "Детский мир", продуктовый экорынок

17200

ТРЦ Кит (ул. Амундсена, 65)

 «Монетка», Дисконт – центры Adidas, Reebok, «МИР», Дом обоев Лео, Макдоналдс

24 700/ 18 530

ТЦ Дмитриевский (ул Сурикова, 51)

Пятерочка

15 000

ТЦ Сити Парк ( ул. Радищева/ ул.Добролюбова)

Colours & Beauty

12 000

Октябрьский район

ТРЦ КомсоМОЛЛ (ул. Дублер Сибирского тракта, 2)

Карусель, М.Видео, Спортмастер, детский развлекательный центр, к/т Ролик, боулинг

67 201/ 21 050

ТРЦ Антей (ул. Малышева, 53)

"Перекрёсток", "Корпорация Центр", «Империя ткани»

34 500/ 28 000

ТЦ Corteo Fashion Mall (ул. Луначарского, 137)

Emporio Armani

3 800/ 3 000

ТЦ Fashion Галерея (ул. Луначарского, 205)

Fashion-галерея

19 492/ 4 320

ТОЦ Восточный (ул. Восточная, 7Г)

Дятьково,  АНГСТРЕМ,  Лазурит

12 800/ 6 000

ТЦ Сибирский ТрактЪ (ул.Сибирский тракт, 21)

Banana-Mama;  Литера;  Монетка

30 800/ 22 100

ТЦ Сити-Центр (пр. Ленина‚ 50)

Отсутствуют

10 000/ 6 085

Ритейл-парк ДОКЕР (ул. Бахчиванджи, 2Б)

Агора, ТД НОВА (Дом обоев, Дом напольных покрытий, Дом Паркета) , Декор Престиж, ЛЕО, Водяной-Маг, Центр Керамики

120 000/ 45 000

Чкаловский район

ТЦ Дирижабль (ул. Ак. Шварца, 17)

Эльдорадо, мультиоператор fast-food "Мак Пик"

48 000/ 35 000

ТРЦ Екатерининский (ул. Щербакова, 4)

 "Монетка", "Спортмастер", Л'Этуаль, мебель Шатура.

52 000/ 28 500

ТРЦ Мегаполис (ул. 8 марта,149)

М.Видео, супермаркет Монетка,  к/т «Киномакс 3D»

30 900

ТРЦ Ботаника Молл (ул. Шварца, 1)

«Норд» (1500 кв.м), Мегамарт (6000 кв.м), Гум» (1820 кв.м).

22 000/ 17 800

ТЦ СтройАрсенал (ул. Альпинистов, 85)

СтройАрсенал

28 000/ 16 000

Железнодорожный район

ТРЦ Призма (ул. Челюскинцев, 4)

гипермаркет "Звездный", "Техносила", "Спорт-сити".

104 000/ 77 000

ТЦ Купец (ул.Техническая ‚ 37)

Купец

8 700/ 7 000

ТЦ Таганский ряд (ул. Техническая, 19)

Отсутствуют

40 000/ 9 300

Кировский район

ТРЦ Парк Хаус (ул. Сулимова, 50)

Карусель, Media Markt, Старик Хоттабыч, Спортмастер, к/т  Киноплекс

62 000/ 31 340

ТЦ Аида (ул. Блюхера, 39)

Эльдорадо, "Апродукт", "Фамилия",  "Дочки - сыночки"

31 264/ 9 981

Заметим, что, несмотря на перечисленные ранее критерии, консультантами IDEM был принят ряд допущений. Так, нами были включены несколько торговых центров, не имеющих четко проработанной концепции, парковки адекватной размерам торговой площади, удобно выстроенной навигации покупательских потоков и современных вертикальных коммуникаций. Но мы приняли решение не исключать эти объекты из списка либо в силу их известности и популярности в городе, либо в силу исторически устоявшегося восприятия их как торговых центров экспертным сообществом и общественностью.

Обеспеченность качественными торговыми площадями по районам Екатеринбурга.

Самыми обеспеченными качественными торговыми площадями являются Верх-Исетский и Октябрьский районы – 1247 кв.м/1000 чел. и 997 кв.м/1000 чел. соответственно, при среднегородской обеспеченности в 540 кв.м/ 1000 чел. Обеспечен-ность торговыми площадями Верх-Исетского района превышает среднегородской показатель более чем в 2,3 раза, а Октябрьского района в 1,8 раза. Самыми недо-обеспеченными торговыми площадями являются Орджоникидзевский и Кировский административные районы.

Рис. 6 Обеспеченность торговыми площадями Екатеринбурга в разрезе административных районов, кв.м на 1000 чел.



По данным администрации, в 2012 году в Верх-Исетском районе было открыто 116 предприятий торговли – как за счет нового строительства, так и за счет перевода жилых помещений первых этажей в нежилые и реконструкции имеющихся. За прошедший год в Верх-Исетском административном районе появились ТРЦ «Радуга-Парк» (ул.Репина, 94), эко-рынок «Арбуз» (ул.Бебеля, 35), продовольственный гипермаркет «Магнит» (ул.Кирова, д.33), магазины – «Франческо Донни» (ул.Белореченская, 11/1), «Привереда» (ул.Пасадская, 31), «Монетка» (ул.Татищева, 77) и др.
Отметим, что на территории Октябрьского района Екатеринбурга появился первый в городе ритейл-парк «ДОКЕР» (ул.Бахчиванджи, 2).
Наименьшая обеспеченность торговыми площадями наблюдается в Орджоникидзевском районе, который является промышленным центром Екатеринбрга, и в Кировском районе, который является научно-образовательным районом города.
В среднем по городу 100 кв. м. торговых площадей обеспечивают 2,05 машиноместа при норме по индустрии от 3 машиномест на 100 кв. м. торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах Екатеринбурга 

Арендные ставки в торговых центрах города начисляются как в рублях, так и в валюте, и варьируется в зависимости от занимаемой площади, статуса арендатора, этажа, арендной политики и популярности объекта.

Рис. 7 Средние арендные ставки торговых центров Екатеринбурга в разрезе административных районов.


Самые высокие арендные ставки в торговых центрах Чкаловского района Екатеринбурга. Это объясняется локацией здесь крупнейших торгово-развлекательных центров суперокружного и регионального формата, особо отметим новый, один из популярнейших ТРЦ «Ботаника Молл». Кроме того, торговые центры Чкаловского района являются самыми обеспеченными парковочными местами, что повышает их конкурентоспособность и благоприятно сказывается на посещаемости.
Немного уступает по размеру арендной ставки Ленинский район. Нужно сказать, что именно в этом районе появились первые торговые центры, сформировавшие устойчивые покупательские потоки. Часть из них уже подверглась реконструкции в связи с моральным износом. В Ленинском районе представлены торговые центры разнообразных форматов. Здесь находится один из популярнейших торговых центров – ТРЦ «Гринвич» и появившийся в прошлом году экомолл «Гранат». Однако, несмотря на развитый рынок торговой недвижимости района, жесткая конкуренция сдерживает рост арендной ставки.
Верх-Исетский район – самый обеспеченный торговыми площадями район Екатеринбурга. Здесь функционируют крупнейшие торговые центры города. Большой объем предложения торговых площадей привел к тому, что цена аренды несколько ниже, чем в Чкаловском и Ленинском районах. Ситуация усугубляется соседством с Ленинским районом, что приводит к взаимному усилению конкурентной напряженности.
Более низкие арендные ставки Кировского и Железнодорожного района, ниже среднегородского уровня, объясняются преобладанием устаревших, неконкурентоспособных торговых центров преимущественно районного формата. Однако, строительство 2-ой очереди ТРЦ «Призма» и открывшийся в конце 2012 года ТЦ «Аида» могут привести рынок торговой недвижимости и арендные ставки внутри района к оживлению, так как появятся качественные современные торговые площади.
Самые низкие арендные ставки отмечены в Октябрьском районе, что объясняется преобладанием на рынке торговой недвижимости специализированных торговых центров, в которых традиционно арендная плата ниже. Отметим, что это самый необеспеченный парковочными местами район Екатеринбурга.
В среднем по городу арендная ставка на площади в качественных торговых центрах равна 1725 руб./ кв.м./ месяц.

Прогнозы развития рынка торговой недвижимости Екатеринбурга 

В городе ведется активное строительство и проектирование новых торговых центров. Ниже приведена таблица, где обозначены строящиеся, проектируемые и планируемые торговые центры.

Таб. 4
 Планирующиеся торговые центры Екатеринбурга.

Название (адрес)

Общая/ торговая площадь

Дата ввода

Верх-Исетский район

МФК Стражи Урала (Верх-Исетский бульвар, д. 3)

270 000/ -

2013

Ленинский район

ТЦ  ASTROОM (ул. Фурманова/ Машинная)

22 500/ -

ноябрь 2013

Универмаг Пассаж (ул. Вайнера, д. 9)

6 500/ -

н/д

Парк Хаус Екатеринбург II (ул. Белинского/ул. Фурманова)

119 000/ 50 300

Нояб. 2013 г.

IV  очередь ТРЦ «Гринвич» (ул. 8 Марта, д. 46)

120 000/ 84 000

2014

МФК  (ул. 8 Марта/ул. Щорса)

132 000/ 79 000

н/д

  ТРЦ  (центр Академического р-на)

н/д

2014

Чкаловский район

ТРЦ Атлант (ул. Титова/ Санаторная)

32 000/ 5 370

н/д

ТРЦ Екатерининский Глобус (ул. Щербакова, д. 4)

158 000/ 84 000

2014

Ритейл-парк Исток (ЕКАД - Челябинский тракт)

42 843/ 41 547

2013

ТРЦ Олимп (ЕКАД/ул. Славянская)

326 658/ 141 237

2013

ТЦ (ул Димитрова, д.10)

22 330/ 8 000

2014

ТРЦ Солнечный

217 000/ 173 000

2013

ТПУ Ботаническая (ул. Ботаническая)

250 000/ 120 000

2017

Железнодорожный район

ТОЦ Призма (ул. Челюскинцев/ пр.Европейский)

77 000/ 50 000

н/д

Орджоникидзевский район

ТРЦ Gagarin Mall (пр.Космонавтов,108)

300 000/ 135 000

2015

В 2013 году ожидается очередной масштабный ввод торговых площадей. Прогнозируется увеличение арендопригодных качественных площадей практически в 2 раза, во многом это связано с заявленным строительством крупных объектов – общей площадью более 150 000 кв.м. К концу 2020 года арендопригодная качественная торговая площадь Екатеринбурга составит более 2 млн. кв.м.
Наибольший ввод торговой недвижимости произойдет в Чкаловском районе – наиболее привлекательный район, с точки зрения относительно невысокой конкуренции и размера арендной ставки. Почти на половину меньший ввод ожидает Верх-Исетский и Ленинский районы, что связано с более высокой конкуренцией внутри этих соседствующих районов. Однако эта территория продолжает оставаться инвестиционно привлекательной для девелоперов, т.к. обладает репутацией «торгового центра» города и высокими сформировавшимися покупательскими потоками.
В целом по городу резкий скачок предложения на рынке торговой недвижимости города приведет на некоторое время к стагнации – увеличению доли вакантных площадей в торговых центрах и замедлит рост арендной ставки. Морально устаревшие объекты будут вынуждены подвергнуться реконцепции или покинуть рынок. Среди оставшихся на рынке торговой недвижимости участников развернется жесткая конкуренция, торговые центры будут уделять особое внимание концепции и маркетинговой политике. Уже сейчас строящиеся торговые центры начинают позиционировать себя как уникальные объекты – с точки зрения набора арендаторов, магнитов, развлекательной инфраструктуры и т.п.
В среднесрочной перспективе на рынке торговой недвижимости Екатеринбурга ожидается сохранение уже наметившихся тенденций. Прогнозируется нарастание конкуренции, особенно конкурентное давление будут оказывать крупные, новые проекты. Торговые центры продолжат совершенствовать свои концепции, а управляющие компании будут искать новые профессиональные пути управления объектами.
Нужно отметить, что развитию коммерческой, и в частности торговой, недвижимости будет способствовать активное развитие города: его периферийных районов – Уралмаш, Химмаш, Академический, Вторчермета и др. Немаловажную роль сыграет и проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО 2020 года.
В ближайшие годы стоит ожидать увеличение числа специализированных торговых центров. Все чаще обращается внимание на отсутствие специализированных торговых центров детских или спортивных товаров, которые начали свою работу в столице – например, торговый центр детских товаров «Детская Радуга» или спортивный торгово-развлекательный центр «СпортЕХ».
В конце 2012 года Fashion House Group подписала соглашение с ЗАО «Партнер-ская специализированная компания «Аутлет-центр Екатеринбург» о строительстве Fashion House Outlet Centre в Екатеринбурге. А уже в 2013 году планируется к вводу ритейл-парк «Исток». Появление новых форматов качественных торговых объектов свидетельствует о переходе рынка торговой недвижимости города на более качественный уровень развития.
Однако, активное развитие рынка и впечатляющие объемы торговых площадей, планируемых к вводу в ближайшие 3-5 лет, способствуют временному увеличению доли вакантных площадей, ориентировочно до 5-7%, и приведут к стагнации, что повлечет за собой снижение темпа роста арендных ставок. Отметим, что это не скажется на профессиональных торговых центрах с выверенной концепцией – их площади будут востребованы, а рост арендной ставки сохранит умеренный темп и составит порядка 10–12%.
Более низкие арендные ставки Кировского и Железнодорожного района, ниже среднегородского уровня, объясняются преобладанием устаревших, неконкурентоспособных торговых центров преимущественно районного формата. Однако, строительство 2-ой очереди ТРЦ «Призма» и открывшийся в конце 2012 года ТЦ «Аида» могут привести рынок торговой недвижимости и арендные ставки внутри района к оживлению, так как появятся качественные современные торговые площади.
Самые низкие арендные ставки отмечены в Октябрьском районе, что объясняется преобладанием на рынке торговой недвижимости специализированных торговых центров, в которых традиционно арендная плата ниже. Отметим, что это самый необеспеченный парковочными местами район Екатеринбурга.
В среднем по городу арендная ставка на площади в качественных торговых центрах равна 2156 руб./ кв.м./ месяц.

Самую полную версию отчета Вы можете заказать на в разделе "Готовые исследования".






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.