На главную

Обзор рынка торговой недвижимости. Владивосток | Март 2017

05.04.2017

 

...........................................................................................................................................................................................

Социально-экономическое положение 

Владивосток – административный центр Приморского края, финансовый, политический, культурный и экономический центр региона. Расположен в Дальневосточном федеральном округе.

Является крупнейшим научно-образовательным центром Дальневосточного региона, четвёртым по грузообороту морским портом Дальневосточного бассейна, главной базой Тихоокеанского флота, конечным пунктом Транссибирской магистрали.

Владивосток является финансовым центром Дальневосточного региона. Основой экономики города является морской порт и транссибирская магистраль.

Таблица 1

Основные социально-экономические показатели по г. Владивосток в 2016 г.

Население г. Владивосток (01.01.2016) 606,7 тыс. чел.
Население Приморского края (01.01.2017) 1 923 тыс. чел.
Расстояние до г. Москва (на автомобиле) 9 141 км
Площадь города 331,16 кв. км
Административные районы Ленинский, Первомайский, Первореченский, Советский, Фрунзенский
Оборот розничной торговли (январь - сентябрь 2016 г.) 354,9 млрд руб.
Средняя номинальная начисленная з/п (2016 г.) 36 115 руб.

Владивосток расположен на рельефной местности, затрудняющей его застройку и, вместе с тем, образующей «великолепный природный амфитеатр, эффектно раскрывающийся в сторону морских акваторий».

В 2013 г. редакция «Форбс» поставила г. Владивосток на 30-е место в рейтинге лучших российских городов для бизнеса. К плюсам экономики города относили масштабные инвестиции в основной капитал и низкую сравнительную стоимость подключения к сетям. В 2014 г. журнал «Секрет фирмы» поместил Владивосток на 32-е место в рейтинге «Лучшие города России», составленному по индексам человеческого капитала и предпринимательства. В г. Владивосток расположена штаб-квартира компании «DNS», входящей в рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России.

Это один из самых автомобилизированных городов РФ. Автомобиль является главным средством передвижения для горожан. На 2015 г. было зарегистрировано 422,6 тысячи автотранспортных средств, то есть на одного жителя города приходится 1,4 автомобиля. Согласно данным аналитического агентства «АВТОСТАТ», на 01.07.2016, Приморский край находится на втором месте по обеспеченности легковыми автомобилями – 437 автомобилей на 1 000 человек. При этом в Новосибирской области обеспеченность составила 276 автомобилей на 1 000 человек, в Нижегородской области – 268 автомобилей на 1 000 человек, а в среднем по России 285 автомобилей на 1 000 человек.


Рынок Владивостока является одним из перспективных направлений для развития сегмента торговой недвижимости. В начале 2016 г. во Владивостоке открылся качественный торговый центр «Седанка Сити», арендопригодная площадь составляет порядка 45 000 кв. м. В конце августа заработал ещё один крупный торговый комплекс – ТРЦ «Дружба» общей площадью более 40 000 кв. м. На 2017 г. запланирован ввод ТРЦ «Калина Молл» общей площадью 95 000 кв. м.

В целом, г. Владивосток сегодня перспективен во многих направлениях девелопмента. По экспертным оценкам, город обладает потенциалом для строительства выставочной инфраструктуры. Наблюдаются значительные объемы ввода складов, в 2016 г. окончилось строительство крупного складского комплекса «Авиаполис Янковский» площадью более 28 000 кв. м, частично в формате built-to-suit. Ведется строительство нескольких объектов в курортной зоне «Приморье» рядом с Владивостоком. Запланирован крупный проект реновации морского порта Владивостока, который подразумевает в том числе строительство объектов торговой недвижимости.

...........................................................................................................................................................................................

Рынок торговой недвижимости 

В настоящее время в г. Владивосток функционирует более 100 объектов торговой недвижимости. При этом Консультанты «IDEM» выделяют всего 15 качественных торговых центров, общей площадью 293 696 кв. м, арендопригодной – 198 021 кв. м.

Под качественным/профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м с эффективной концепцией, находящийся под единым управлением, имеющий в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и парковкой для посетителей.

Рисунок 1

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Владивосток*

До кризиса 2014 года на рынке торговой недвижимости г. Владивосток наблюдалось оживление как среди девелопмента, так и в ритейле: появились новые торговые центры, в том числе и качественные торгово-развлекательные центры, город стали осваивать федеральные сетевые операторы, однако кризис внес свои коррективы, многие торговые операторы изменили свои планы по развитию в регионах. Темпы строительства и ввода объектов замедлились.

Пик кризисных явлений пришелся на 2015 г. и в этот год в городе не было введено ни одного качественного торгового центра. Однако в 2016 г. наблюдается улучшение ситуации, и на рынок были введены запланированные к открытию еще в конце 2015 г. региональные объекты ТРК «Седанка Сити» и ТРК «Дружба».

Рынок качественной торговой недвижимости г. Владивосток активно развивается. По состоянию на март 2017 г. обеспеченность торговыми площадями в г. Владивосток составляет 326 кв. м/1 000 чел.

Таблица 2

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ*
по данным на начало 2017 г.

Города Население по данным на 01.01.2016, тыс. чел.

Обеспеченность качественными торговыми площадями*,
кв. м/1000 чел.

Средняя номинальная начисленная з/п по области
(2016 г.),
тыс. руб.
Величина прожиточного минимума на душу населения по области, руб.
Нижний Новгород 1 266 619 28 254 8 639
Санкт-Петербург 5 225 553*** 48 715** 10 450**
Воронеж 1 032 527 26 758 8 121
Москва 12 330 469*** 71 129** 15 307**
Брянск 405 401 22 859 8 971
Владивосток 606,7 326 36 115 12 456
Тамбов 288 317 22 826 8 268
Новосибирск 1 584  304  29 863 10 225 
Севастополь 416 197 26 866** 9 713**
Киров 497 150 23 632 9 276
* по данным компании «IDEM», ** данные по городу, *** по данным компании «Knight Frank»

Консультантами отмечено, что качественными, популярными и посещаемыми торговыми объектами города являются 6 торговых центров: ТРК «Седанка Сити», ТРЦ «Дружба», ТРЦ «Черемушки», ТД «Большой ГУМ», ТЦ «Максим», ТЦ «Clover House».

В силу ряда причин некоторые объекты не могут быть признаны качественными, однако имеют большинство признаков объекта качественной торговой недвижимости. К «условно качественным» относятся 9 объектов: ТРЦ «Малый ГУМ», ТК «Центральный», ТЦ «Европейский пассаж», ТД «Игнат», ТЦ «Россиянка», ТЦ «Семерочка», ТЦ «Авангард», ТЦ «Бачурин», ТЦ «Снеговая Падь».

При этом на главной улице города (на ул. Светланская) представлены три расположенных недалеко друг от друга объекта: ТД «Большой ГУМ», ТРЦ «Малый ГУМ», ТК «Центральный». Эти объекты принадлежат одному девелоперу ОАО «Владивостокский ГУМ» и функционально их можно рассматривать как единый объект. Площади этих торговых центров указывают на районный формат, однако выгодное местоположение на центральной торговой улице города, широкая зона охвата делают их окружными.

Неравномерное распределение населения по территории города в силу особенностей рельефа, где в каждом административном районе можно выделить более мелкие неформальные территории, способствовало развитию объектов районного и микрорайонного значения.

Рисунок 2

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Владивосток*

До 2016 г. рынок торговой недвижимости Владивостока развивался поступательно, в основном за счет районных и окружных ТЦ. Развитие торговой недвижимости существенно зависело от планов сетей, которые в свою очередь, в силу логистических проблем, с трудом осваивали удаленные от центра регионы. Быстрое восстановление экономики после кризиса 2008 г. и интенсивное развитие ритейла повлияло на рынок недвижимости Владивостока. Отсутствие качественных предложений в городе и высокий спрос ритейла спровоцировали новую волну девелоперской активности, и в 2016 г. на рынок вышли сразу два региональных объекта ТРЦ «Седанка Сити» и ТРЦ «Дружба». С 2015 г. по 2017 г. прирост торговых площадей на рынке составил более 65%.

При этом рынок города имеет потенциал для дальнейшего развития и девелоперская активность, безусловно, будет нарастать. Несмотря на кризис последних лет, интерес федеральных операторов к городу не утрачен.

В структуре рынка торговой недвижимости преобладают объекты окружного и районного типа. К торговым центрам регионального типа относятся открывшиеся в 2016 г. торговые центры. Торговых центров суперрегионального типа в городе не представлено.

Рисунок 3

Структура рынка торговых центров г. Владивосток по зоне обслуживания*

В структуре рынка торговой недвижимости преобладают объекты окружного и районного типа. К торговым центрам регионального типа относятся открывшиеся в 2016 г. торговые центры. Торговых центров суперрегионального типа в городе не представлено.

Таблица 3

Качественные торговые центры г. Владивосток*

Торговые центры Владивостока как современные, так и устаревшие имеют ряд особенностей. В их числе многоэтажность и отсутствие достаточной и комфортной парковочной зоны.

Особенность строительства высотных торговых центров, обусловленная желанием получить максимально возможный арендный доход, привела к абсолютно противоположному результату.

Наиболее эффективными для ведения торговой деятельности являются 1-й и 2-й этажи. По мере повышения этажности отмечается существенное падение показателей посещаемости.

Несмотря на интенсивное развитие рынка подавляющее большинство торговых центров г. Владивосток являются неконцептуальными, во многих отсутствует профессиональное торговое зонирование. Большая часть торговых объектов, по сути, являются крытыми рынками с мелкой нарезкой площадей и значительной долей малоэффективных зон.

Консультанты «IDEM» считают, что тенденция перехода рынка торговой недвижимости в качественную плоскость развития на Дальнем Востоке наметилась, девелоперы торговых центров стали осознавать значимость концепции, наличия парковочной зоны и развлекательной компоненты в успехе объекта.

В городе присутствуют и специализированные торговые центры, такие как ТЦ «Красный мамонт» (стройматериалы, мебель), ТЦ «Зеленый Остров» (мебель), гипермаркет «Технодром» (DIY).

 Таблица 4

 Некоторые специализированные торговые центры г. Владивосток*

Есть и еще одна интересная особенность города - это сохранение лояльности к "рыночным" форматам торговли.

Таблица 5

Некоторые неконцептуальные торговые центры г. Владивосток*

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Советском районе г. Владивосток, при этом самая низкая обеспеченность качественными торговыми площадями — в Ленинском районе.

Рисунок 4

Объем предложения и обеспеченность качественными торговыми площадями жителей районов г. Владивосток*

К особенностям города относится его агломерация с соседними городами Артём и Находка, население которых проводит много времени в г. Владивосток.

Артём расположен от Владивостока в 30 минутах езды на автомобиле. Население г. Артём составляет 105,3 тыс. чел. (01.01.2016) и порядка 90% работают в г. Владивосток, увеличивая его «дневное» население.

Находка удалена от г. Владивосток и время в пути между городами составляет порядка 3 часов. Однако многие жители г. Находка в выходные предпочитают проводить время и совершать покупки во Владивостоке. Население г. Находка составляет 153,6 тыс. чел. (01.01.2016).

Несмотря на малый размер этих городов (население до 200 тыс. чел.) в них также присутствуют качественные торговые центры.

Таблица 6

Качественные торговые центры г. Артём и г. Находка*

...........................................................................................................................................................................................

Ритейл

Географическое положение, удаленность от центра страны и соседство с КНР и КНДР имеют значительное влияние на развитие торговой недвижимости как региона в целом, так и г. Владивосток.

Удаленность региона от федерального центра страны также обуславливает низкое присутствие в городе федерального сетевого ритейла и развитие сетевых операторов Дальневосточного региона. Особенно остро отсутствие сетевого ритейла ощущается в сфере развлечений, общественного питания.

Недостаток в городе качественных торговых центров, сложная логистика и высокие управленческие издержки, близость к оффшорной зоне с Китаем негативно сказываются на развитии федеральных сетевых операторов в регионе, что в свою очередь сдерживает количественный и качественный рост объектов торговой недвижимости.

По мере повышения качества развития рынка торговой недвижимости город, не спеша, осваивают известные сетевые торговые марки.

Не так давно в город вошли представители группы LPP S.A. («Reserved»).

В феврале 2017 г., после реконцепции в ТД «Большой ГУМ» открылся магазин «Zara». Выход на рынок компании Inditex может кардинально изменить ситуацию на рынке и привлечь других известных операторов в регион. Так представители торговой марки «H&M» подыскивают площадку для размещения.

Таблица 7

Известные федеральные и международные бренды, присутствующие в г. Владивосток*

Товарная группа

Операторы

Бытовая техника и электроника

Эльдорадо, М.Видео, Samsung, DNS 

Салоны связи

Евросеть, Связной, МТС, Теле2, МегаФон, БиЛайн, Yota 

Спортивные товары

Спортмастер, Спортландия, Триал-Спорт, Reebok, Adidas

Одежда

Zara, Sisley, Reserved, O’stin, New Yorker, Mavi, Sela, Guess, Elis, Camel Active, Westland, Savage, Gloria Jeans, ТВОЕ, Glance, Zolla, Pompa, Henderson, Tom Farr, Baon, Снежная королева 

Обувь

Westfalica, Respect, Kari, CorsoComo, Ecco, Vitacci, Rieker, Ralf Ringer, Geox, Mascotte

Аксессуары

Lady Collection

Белье и купальники

Calzedonia, Intimissimi, Incanto, MilaVista

Ювелирные изделия

Sunlight, Pandora, Золотое время

Косметика и парфюмерия, бытовая химия

Л’Этуаль, Иль-дэ-Ботэ, Рив Гош, Yves Rocher

Детские товары

Бубль Гум, Котофей, Acoola, Orby, Toy.ru

Кафе / рестораны

KFC, Burger King

Прочее

Читай Город (книжный)

*по данным компании «IDEM»; настоящая таблица демонстрирует представленность сетей, но не несет исчерпывающей информации обо всех сетевых операторах города 

Широко представлены федеральные сети, базирующиеся во Владивостоке, например, оператор БТиЭ «DNS» и оператор товаров для детей «Бубль Гум».

В Владивостоке отсутствуют федеральные и международные продуктовые операторы. Товарная группа FMCG (Fast Moving Consumer Goods – товары повседневного спроса) представлена сильными операторами данного региона и местными сетями: Самбери, Фреш25, Реми, Три Кота, 5+, Парус.

Формат DIY (Do It Yourself) также представлен местными игроками Домовид, ДомиЯ, Зеленый остров, Азбука Мебели.

Сильными местными игроками в сегменте БТиЭ являются В-лазер и Домотехника, в сегменте товаров для детей - Детландия, Счастливое детство, Детская лига и Модные дети.

...........................................................................................................................................................................................

Перспективы развития рынка торговых центров

Рынок агломерации Владивосток, в которую входят города Владивосток, Артём и Находка, продолжает развиваться.

Уже много лет, с долгими перерывами, по проспекту 100 лет Владивостоку (д. 99) ведется строительство ТЦ «Просто» (GBA 127 000 кв. м, GLA 47 500 кв. м), но на сегодняшний день строительство заморожено. По мнению Консультантов, реализация данного проекта имеет низкие перспективы. 

На сегодняшний день в связи со сложной экономической обстановкой в различных городах РФ многие запланированные на 2015 – 2016 гг. пуски объектов так и не состоялись. Но во Владивостоке ситуация обстоит более оптимистично, чем в целом по стране -  запланированные к открытию в конце 2015 г. ТРК «Седанка Сити» и ТРК «Дружба» все-таки были введены в 2016 г.

На 3-ий квартал 2017 г. намечено открытие ТРЦ «Калина Молл» (GBA 95 000 кв. м, GLA 46 300 кв. м), который обещает стать одним из самых крупных торговых центров города. После открытия ТРЦ «Калина Молл» обеспеченность качественными торговыми площадями города возрастет до 403 кв. м/1000 чел.

...........................................................................................................................................................................................

Выводы

Консультанты компании «IDEM» отмечают, что торговая недвижимость г. Владивосток находится в стадии развития. Существенную долю составляет street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается.

Рынок торговой недвижимости Владивостока все еще находится на низком качественном уровне. На сегодняшний день многие торговые центры города морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции.

Подавляющее большинство торговых центров, преимущественного районного и микрорайонного значения, относятся к малоэффективным объектам в силу многоэтажности, отсутствия концепции и дефицита парковочных мест.

В конкурентной борьбе выигрывают новые, современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, где ведется активная маркетинговая политика, демонстрируется лояльность к арендаторам. Большое значение также имеет наличие достаточной комфортной парковки.

Несмотря на хороший потенциал региона, особенности географического положения и его удаленность от центра России сдерживают темпы развития отрасли. Появившаяся за последние годы активность ритейла несколько снизилась из-за экономического кризиса 2014 г.

В последнее время на рынке качественной торговой недвижимости стали появляться положительные тенденции. Так в 2016 г. на рынок были введены запланированные к открытию еще в конце 2015г. региональные объекты ТРК «Седанка Сити» и ТРК «Дружба». В 2017 г. планируются к вводу еще один крупный торговый центр.

Население г. Владивосток (01.01.2016)

606,7 тыс. чел.

Население Приморского края (01.01.2017)

1 923 тыс. чел.

Расстояние до г. Москва (на автомобиле)

9 141 км

Площадь города

331,16 кв. км

Административные районы

Ленинский, Первомайский, Первореченский, Советский, Фрунзенский

Оборот розничной торговли (январь - сентябрь 2016 г.)

354,9 млрд руб.

Средняя номинальная начисленная з/п (2016 г.)

36 115 руб.






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.