На главную

2013г. Аналитика. Торговые Центры Нижнего Новгорода|Итоги Года

04.02.2014

Краткая характеристика рынка торговых центров Нижнего Новгорода

По состоянию на декабрь 2013 года в Нижнем Новгороде функционирует порядка 120  торговых объектов, именуемых торговыми центрами. Консультанты IDEM, руководствуясь международными стандартами, выделяют 37 качественных торговых центров в Нижнем Новгороде суммарной арендопригодной площадью 760 140 кв.м.

Таблица 1. Справочно о Нижнем Новгороде

Население Нижнего Новгорода (01.01.2013 г.)

1260 тыс. человек

Население Нижегородской области (01.01.2013 г.)

3,289 тыс. человек

Оборот розничной торговли (2012 г.)

280,7 млрд. руб.

Оборот розничной торговли  (январь-июнь 2013 г.)

141,1 млрд руб

Среднемесячная заработная плата работников крупных и средних организаций  (янв-июнь 2013 г.)

30 424 руб.

Расстояние до Москвы

439 км.

Количество торговых центров

37

GBA/GLA торговых центров

1044560 / 760140 кв.м.

Обеспеченность качественными торговыми площадями

603,3 [1] кв. м/1000 чел.

 

Рисунок 1. Качественные торговые центры на карте Нижнего Новгорода

Рисунок 1 наглядно демонстрирует концентрацию  торговых объектов на важных связующих транспортных артериях и в центре густонаселенных районов города. Наибольшая концентрация торговых объектов наблюдается в Нижегородском районе и северо-восточной части Канавинского. Районные торговые центры обычно дислоцированы на центральных улицах административных районов и тяготеют к густонаселенным жилым массивам, формирующим первичную зону доступности торговых центров.

По состоянию на декабрь 2013 года обеспеченность качественными торговыми площадями составляет 603,3 кв.м./1000 чел. при численности населения Н.Новгорода 1260 тыс. чел.

На рынке торговых центров города наблюдается дефицит уникальных концепций. В Нижнем Новгороде отсутствуют специализированные детские и спортивные торговые центры, успешно функционирующие в Москве. Ощущается недостаток развлекательной составляющей, которая чаще всего представлена лишь кинотеатром и фуд-кортом. Отсутствуют такие форматы как ретейл-парк, аутлет-центр, life style-центр. Существуют несколько проектов по строительству ТРЦ с аквапарками в качестве «якоря», но их реализация регулярно откладывается по различным причинам. Специализированные торговые центры представлены исключительно мебельными и строй-центрами. Ряд объектов по прошествии времени требует реконцепции.

Спрос

Основной приток новых для города сетевых игроков розничного ретейла в 2013 году был обеспечен открытием  ТРЦ «Индиго Life» в Нижегородском районе: магазин кожаной мужской одежды Ochnik, магазины женской одежды Bebe, Oha, Odri, магазины casual-одежды US Polo ASSN, Tom Tailor, Normann, женское белье Парижанка, супермаркет бытовой техники и электроники Телемакс, зоомаркет Ле’ Муррр.

В апреле 2013 года в ТРЦ «Фантастика» открылся первый в городе магазин раннего развития британского ретейлера  ELC (Early Learning Centre), развивающий сеть по системе франчайзинга. Площадь магазина порядка 200 кв.м. В России развитием бренда ELC занимается ГК «Детский мир». Другая важная сделка, прошедшая в «Фантастике», - второй магазин в городе молодежного лайфстайл бренда Quiksilver.

В LP Fashion в апреле состоялось открытие второго CStore в России. Это монобрендовый магазин продукции Apple. Площадь нового магазина составляет 100 кв.м. Развитием новой сети салонов занимается сотовый ретейлер «Связной».

Значимое открытие июля – магазин спортивных товаров премиум-класса Bosco Sport в СТЦ «Мега». Ранее сеть была представлена в Нижнем Новгороде только в упоминавшейся выше fashion-галерее бизнес-центра класса А «Лобачевский Plaza». Позднее, в декабре 2013 года, состоялось открытие второго в городе гипермаркета БТЭ европейского ретейлера «Media Markt».

Якорным арендатором в новом ТЦ «Водный мир» в Автозаводском районе стал продуктовый супермаркет Eurospar.

В ТРЦ «Фантастика» гипермаркет Real перешел под бренд «Ашан Сити» в результате соглашения между Группой АШАН и немецким ретейлером METRO GROUP  o передаче предприятий Реал в Центральной и Восточной Европе.  Официальное открытие гипермаркета «АШАН» в ТРЦ «Фантастика» состоялось 1 июля 2013 года.

Первый магазин в рамках новой концепции торговой сети «Пятерочка» открылся в октябре 2013 года в ТЦ «Март». Компания Х5 Retail Group планирует в течение двух лет привести в соответствие с новой концепцией практически все магазины сети.

В ноябре этого года состоялось открытие ТЦ «Куб», одним из якорных арендаторов которого стал продуктовый супермаркет премиум-формата «Гастроном №1» (третий по счету) - новый формат ООО «ВКТ», крупнейшего дистрибьютора продуктов питания в Нижнем Новгороде, развивающего собственные сети «РайЦен», «РайЦентр», «Точка». Первый магазин такого формата был открыт в прошлом году в ТРЦ «Восторг» в г.Кстово.

Но были и потери в уходящем году. Так, например, петербургская сеть супермаркетов цифровой техники «Кей» покинула нижегородский рынок, закрыв магазин в ТЦ «Новая эра». БТЭ-ретейлер «Телемакс» закрыл магазин в ТРЦ «Индиго Life».

Крупнейшая сделка на российском розничном рынке электроники и бытовой техники – слияние «М.Видео» и «Эльдорадо» – не состоялась. Федеральная антимонопольная служба России одобрила ходатайство компании «М.Видео менеджмент» о приобретении 100% долей в уставном капитале «Эльдорадо». Однако стороны прекратили переговоры, поскольку «не смогли прийти к согласию по существенным параметрам сделки». [2]

Предложение

Объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах Нижнего Новгорода на конец 2013 года, по оценкам консультантов IDEM, составляет 760 140 кв.м. Доля вакантных площадей в городе на тот же период составляет порядка 5-7% и формируют ее преимущественно новые торговые центры, открытые в 2013 году и еще не сформировавшие полный  пул арендаторов, а также морально устаревшие торговые объекты.

Для торговых центров Нижнего Новгорода характерна существенная дифференциация по типу, масштабу, расположению и, как следствие, посещаемости торговых центров как в целом по городу, так и внутри отдельно взятых районов. Наибольшей популярностью пользуются  объекты, соответствующие одному или нескольким условиям:

  • продуманная концепция
  • удобное расположение
  • известные якорные арендаторы
  • развлекательная составляющая

Показатели обеспеченности районов Нижнего Новгорода торговыми площадями представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. Обеспеченность торговыми площадями на 1000 чел. по районам Нижнего Новгорода

Норма обеспеченности:740 кв.м./1000 чел.

 

Наиболее обеспечены качественными торговыми площадями Нижегородский и Канавинский районы, где на 1000 жителей приходится по 1666 и 1513 кв.м. соответственно, что существенно превосходит объем площадей, который, по мнению Консультантов, достаточен на 1000 человек городского населения (740 кв.м./1000 чел.). В Автозаводском районе данный показатель самый низкий – 148 кв.м. на 1000 жителей, что в 11,2 раза меньше, чем в самом обеспеченном – Нижегородском –  районе, что объясняется дефицитом качественных торговых площадей ввиду промышленной специализации района: Консультанты выделяют 5 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 44 412,5 кв.м. при  численности населения района 301 069 человек.

В 2013 году в Нижнем Новгороде состоялось открытие пяти объектов общей площадью 96 500 кв.м., из которых арендопригодными являются 69 350 кв.м. Отметим, что компания IDEM работает как официальный брокер с четырьмя из пяти торговых центров, открытых в Нижнем Новгороде в 2013 году («Индиго Life», «Март», «Куб», «Фестиваль»).

Таблица 2. Качественные торговые центры, открытые в 2013 году

Объект

GBA

GLA

Год открытия

Район 

ТРЦ «Индиго Life»

60 000

40 000

2013

Нижегородский

ТЦ «Фестиваль»

12 000

9 400

2013

Нижегородский

ТЦ «Водный мир»

6 300

5 000

2013

Автозаводский

ТЦ «Март»

6 200

5 000

2013

Автозаводский

ТЦ «Куб»

12 000

10 000

2013

Советский

 

Прирост качественных торговых арендопригодных площадей в Нижнем Новгороде по итогам 2013 года составил   69 350 кв.м, или 9% (рисунок 3).

Рисунок 3. Динамика прироста качественных торговых площадей в Нижнем Новгороде (источник IDEM)

 

Несмотря на серьезные цифры по объему предложения и обеспеченности торговыми площадями, концептуальных объектов по-прежнему не так много. Для рынка торговых центров Нижнего Новгорода характерно первичное насыщение, но перспективы для его дальнейшего освоения присутствуют. Консультанты IDEM констатируют, что девелоперам больше нельзя рассчитывать на отсутствие конкуренции и эффект новизны. Каждый новый проект должен предварять анализ маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций конкурирующих объектов.

 

Коммерческие условия

В Нижнем Новгороде наблюдается дифференциация ставок аренды в зависимости от местоположения, качества объекта, его заполняемости и посещаемости. По состоянию на декабрь 2013 года самые высокие арендные ставки отмечены в Канавинском, Ленинском и Нижегородском районах.

Рисунок 4. Коридор среднего размера арендных ставок на торговую недвижимость в торговых центрах Нижнего Новгорода в разрезе административных районов, руб./кв.м./мес.

 

Средняя ставка в специализированных центрах находится на уровне 1000 руб./кв.м. в месяц и, как правило, не превышает 1500 руб./кв.м./мес.

Наиболее низкие ставки характерны для небольших традиционных торговых центров в спальных районах города, обслуживающих ближайшие жилые массивы, и также не превышают 1500 руб./кв.м./мес.

Таблица 3. Строящиеся торговые центры, заявленные к открытию в 2014-2015 гг.

 

Перспективы развития

Объект

GBA

Открытие

Район

ТРЦ на пр.Ленина

147000/65000

2015

Ленинский

ТРЦ «Небо»

140000/75000

2014

Нижегородский

ТРЦ на Советской

70000/45000

2014

Советский

МФК Европейский

23500/15800

2014

Советский

МФК «Каскад House»

9000/5000

2014

Сормовский

Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода продолжает развиваться. В 2014-2015 гг.  ожидается открытие таких торговых центров как МФК «Каскад House» (заявлен к открытию в 2014г), Торговая галерея в МФК «Европейский» (III кв.2014  г.), ТРЦ «Небо» (IV кв. 2014 г.), ТРЦ на Советской площади (IV квартал 2014 г.), ТРЦ на пр. Ленина (ст.метро «Заречная»; конец 2015 г.).

По прогнозам консультантов IDEM, серьезные изменения покупательских потоков и предпочтений среди жителей города будет вызвано открытием ТРЦ «Небо», ТРЦ на   пл. Советской и ТРЦ на пр. Ленина.

Мощнейшей конкурентной атаке со стороны    ТРЦ «Небо» в первую очередь подвергнутся ТЦ «Этажи» и ТРЦ «Шоколад» на улице Белинского.  Конкурентное давление почувствуют и крупнейшие торговые центры города – ТРЦ «Фантастика» и СТЦ «МЕГА»,  в том числе со стороны ТРЦ на площади Советской.

ТЦ «Муравей» – единственный качественный торговый центр в Ленинском районе – испытает конкурентное давление и отток арендаторов в связи с открытием ТРЦ на проспекте Ленина. Ему придется приложить максимум усилий, чтобы удержаться на рынке. Вероятен значительный рост вакантных площадей в торговом центре и, как следствие, снижение арендных ставок.

Рисунок 5.  Прогнозируемый прирост качественных торговых площадей по районам Нижнего Новгорода

Чтобы сохранить и укрепить свои позиции на рынке торговых центров  города, уже существующие торговые объекты вынуждены адаптироваться к современным требованиям рынка, вследствие чего возникает необходимость реконцепции, чем уже начал заниматься ТРЦ «Шоколад».

МФК «Каскад House» не окажет существенного влияния на рынок торговых центров города в целом и Сормовского района в частности ввиду присутствия здесь сильных конкурентов – ТРК «Золотая миля» и ТЦ «Муравей», расположенных на красной линии ул. Коминтерна, зона доступности которых совпадает с зоной доступности МФК. 

Торговая галерея в МФК «Европейский» обеспечит дефицитный на сегодняшний день Советский район торговыми площадями, но будет ориентирована преимущественно на жителей квартала «Европейский» и не составит конкуренции торговым центрам города.

Также на разных стадиях проектирования находятся 3 комплекса с аквапарками, один из которых расположен в Кстовском районе Нижегородской области. (Таблица 4).

Таблица 4. Проектируемые ТРЦ в Нижнем Новгороде.

Объект

Заявлен к открытию

Общая площадь, кв.м.

Район

Девелопер

Аквапарк «Корсар» 

2015 г.

7000

Автозаводский

ЗАО «Корос-Аква»

ТРЦ с аквапарком

2016 г.

32 000

Советский

ООО «Акватория развлечений»

ТРЦ с аквапарком

2015 г.

17 480

Кстовский

ООО «Иткол-НН»

МФК, Мещерское озеро

2017-2018 гг.

250 000

Канавинский

«Корстон»

ТРЦ «Порт»

Нет данных

30 000

Нижегородский

ООО «Трейд-Парк» 

         Все четыре объекта отличает уникальная для города концепция: на территории каждого комплекса планируется совместить торговую и развлекательную функцию, не ограниченную лишь кинотеатром и фуд-кортом, их открытия жители города ждут уже на протяжении нескольких лет. Сильная развлекательная составляющая позволит каждому из представленных торгово-развлекательных центров сформировать свои целевые потоки. Торговая функция в них будет иметь второстепенное, вспомогательное значение, поэтому перечисленные объекты не окажут существенного влияния на движение и распределение покупательских потоков города.

Под вопросом строительство ТРЦ «Порт» на Нижне-Волжской набережной,  ввод в эксплуатацию которого был запланирован на IV кв. 2012 г., но сроки постоянно переносились ввиду судебных тяжб с Росимуществом. В январе 2014 года суд вынес решение в пользу строительства торгового центра. Инвестору удалось доказать, что строительство было согласовано с Росимуществом.

ТРЦ  «Порт» должен обеспечить коммуникацию и необходимую инфраструктуру для пассажиров пароходов и другого водного транспорта, прибывающих на речной вокзал, расположенный между двумя корпусами ТРЦ, и организовать прогулочную зону, которая практически отсутствует в этой части набережной, для чего в рамках проекта запланировано несколько фонтанов, организован прокат коньков летом и каток зимой.

 

Таким образом, появление новых федеральных и международных сетей напрямую связано с девелопментом торговых центров,  или, другими словами, объемом качественного предложения на рынке торговой недвижимости. Площади, соответствующие  требованиям крупных федеральных сетей, как правило, могут предоставить только современные торговые центры.

Консультанты IDEM отмечают умеренный интерес федеральных сетей к развитию в Нижнем Новгороде, но в ведущих торговых центрах города весьма проблематично найти крупноформатные площадки, что существенно откладывает сроки выхода ретейлеров на рынок. Положительное влияние на развитие сетей в городе сможет оказать открытие ТРЦ «Небо» на пл.Лядова в 2014 г.



[1] При расчете учитывались качественные ТЦ площадью от 5 тыс.кв.м.; гипермаркеты при расчете не учитывались

[2] Слова представителя «М.Видео» порталу vedomosti.ru, новость от 27 августа 2013 «Слияние «М.Видео» и «Эльдорадо» сорвалось»






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.